Reklamaatio

Reklamaatio kokonaisharkinnan perusteella asunto-osakekaupassa

Jos asunnossa ilmenee virheitä, on niistä ilmoitettava myyjälle. Ilmoitukset tehdään usein huolimattomasti ja silloin syntyy ongelmia jos korvauksia halutaan vaatia. Reklamaatio eli virheilmoitus on tehtävä kohtuullisen ajan kuluessa. Aika on 4-6kk, mutta se on vain yksi tekijä reklamaatiota arvioitaessa. Laissa asia on ilmaistu seuraavasti: "Ostaja ei saa vedota virheeseen, ellei hän ilmoita virheestä ja siihen perustuvista vaatimuksistaan myyjälle kohtuullisessa ajassa siitä, kun hän havaitsi virheen tai hänen olisi pitänyt se havaita. Arvioitaessa, milloin virhe on havaittu tai se olisi pitänyt havaita, ratkaisevana on pidettävä ajankohtaa, jona ostaja on päässyt tai hänen olisi pitänyt päästä selville virheen merkityksestä." Reklamaatiossa on aina kuvattava virhe ja esitettävä vaatimus.
Arviointi on oikeudessa aina kokonaisarviointia eli siinä huomioidaan kaikki vaikutukselliset seikat.

Asiassa oli kysymys asunto-osakeyhtiön 1989 rakennetun 6 huoneiston salaojituksen ja alapohjan sekä muista virheistä ja kosteus- sekä mikrobivaurioista, joista tuomittiin hinnanalennusta 35.000 euroa. Hovioikeus pysytti käräjäoikeuden tuomion. Kyseessä oli myös kanteen muuttamiseen liittyvä kysymys kun kantaja lisäksi kesken oikeudenkäynnin kokonaan uusia asunto-osakeyhtiölain perusteluita myyjän vastuulle.

Alla olevassa tapauksessa ongelmana oli virheiden hidas selvittely asunto-osakeyhtiössä, joka on tyypillinen ilmiö kun virheitä alkaa ilmetä ja niitä selvitellään osan osakkaista vastustaessa selvitysten tekemistä. Ostajalla eli uudella osakkaalla on usein koko yhtiö vastassa kun selvityksiä ja korjauksia vaaditaan. Hajut ja kosteudet jotka aikaisemmin olivat tavanomaisia ovat nykypäivinä virheitä, jotka yhtiön täytyy korjata. Ja jotka pitää selvittää ja ilmoittaa kunnossapitotarvesuunnitelmissa. Varsinkin pienissä yhtiöissä herää myös kysymys, mitä myyjä entinen osakkeenomistaja on tiennyt esille nousseista virheistä. Usein virheistä on kuitenkin keskusteluja yhtiössä. Näistä oli tässä myös kysymys.

Alla hovioikeus katsoi, että arvioitaessa kohtuullista aikaa virheisiin perustuvien vaatimusten esittämiselle huomioon tulee tässä tapauksessa ottaa virhe-epäilyjen laatu ja laajuus, virhe-epäilyjen ja virheiden ilmeneminen asunto-osakeyhtiön omistamissa rakenteissa merkittäviltä osin jo ennen kaupantekoa, osakkeenomistajan rajalliset mahdollisuudet itsenäisesti selvittää virheitä ja niiden korjauskustannuksia sekä selvittämiseen liittyvät osakkeenomistajien erimielisyydet ja vielä Juha Saukkosen kauppaa edeltänyt tietoisuus mahdollisista virheistä, niiden laadusta ja laajuudesta. Mainittuja seikkoja kokonaisuutena arvioituaan hovioikeus katsoo, että Korhonen on ilmoittanut virheisiin perustuvista vaatimuksistaan riittävän yksilöidysti kohtuullisessa ajassa virheiden havaitsemisesta, kun hän on ilmoittanut vaatimustensa sisällöstä Saukkosille ensimmäisen kerran alle kuukausi virheiden havaitsemisesta, toisen kerran alle kolmen kuukauden kuluttua virheiden havaitsemisesta esittämällä myös vaatimustensa suuruusluokan arvioinnin mahdollistavan summittaisen arvion asunto-osakeyhtiölle koituvista korjauskustannuksista ja viimeisen kerran noin puolitoista vuotta virheiden havaitsemisesta tarkentamalla vaatimuksensa myös määrällisesti.



Reklamaatiosta hovioikeuden perusteluita:

Korkein oikeus on arvioinut oikea-aikaisen reklamaation edellytyksiä kiinteistön kauppaa koskevassa ratkaisussaan 2016:69. Ratkaisussa sovellettavaan maakaaren säännökseen sisältyy samansisältöinen kohtuullisessa ajassa reklamoimista koskeva säännös kuin kysymyksessä asiassa sovellettavaan asuntokauppalain 6 luvun 14 §:ään. Näin ollen hovioikeus katsoo, että mainitusta ennakkopäätöksestä ilmenevistä oikeusohjeista voidaan saada tukea virheilmoituksen arviointiin myös kysymyksessä olevassa asiassa.

Korkeimman oikeuden mukaan ajoissa tehty ilmoitus virheestä ei riitä täyttämään oikea-aikaisen ja asianmukaisen reklamaation edellytyksiä, jos ostaja ei ole samalla ilmoittanut virheeseen perustuvista vaatimuksistaan. Ratkaisun mukaan myyjän kannalta on olennaista saada tieto ennen muuta siitä, vaatiiko ostaja kaupan purkamista vai rahamääräistä hyvitystä sekä rahamääräisen vaatimuksen määrästä tai ainakin sen suuruusluokasta. Vaatimusten ilmoittamiselle varattua aikaa arvioitaessa on otettava huomioon, että reklamaatioon riittää summittainen arvio eikä reklamaatiossa ilmoitettu rahamäärä rajoita lopullisia vaatimuksia. (Kohdat 9 ja 11.)

Reklamaatiovelvollisuutta arvioitaessa lähtökohtana on, että ostajan tulee toimia aktiivisesti ja huolellisesti. Ostaja ei voi edukseen vedota viivytykseen, joka on esimerkiksi aiheutunut hänen omasta päätöksestään olla teettämättä korjauksia tai avaamatta rakenteita. Asiaa on arvioitava sen mukaan, milloin ostajilla olisi ollut mahdollisuus vaatimusten ilmoittamiseen, jos he olisivat pyrkineet aktiivisesti selvittämään korjauskustannusten määrää. Tapauskohtaiset olosuhteet, kuten havaittujen virheiden laatu ja laajuus sekä myyjän mahdollinen tietoisuus virheestä, vaikuttavat sen arvioimiseen, kuinka nopeasti havaittu virhe ja sen taloudellinen merkitys on kohtuudella selvitettävä ja ilmoitettava myyjälle. (KKO 2016:69, kohta 10 ja siinä mainittu ennakkopäätös sekä kohta 20.)

Edellä mainitussa asiassa ostajat olisivat korkeimman oikeuden mukaan sinänsä voineet jo varsin varhaisessa vaiheessa ilmoittaa, että he tulevat korjauskustannusten määrästä tehtävien selvitysten perusteella vaatimaan joko kaupan purkua, hinnanalennusta tai vahingonkorvausta. Tällaisella ilmoituksella ei olisi kuitenkaan ollut sanottavaa merkitystä reklamaation tavoitteiden saavuttamisen kannalta. Siksi korkein oikeus katsoi, että seuraamuksen tyypin ilmoittamista tai vaatimuksen määrän täsmentämistä ei ollut voitu edellyttää ennen kuin ostajilla oli ollut aikaa hankkia ainakin alustava arvio korjauskustannuksista ja sen saatuaan harkita vaatimuksiaan. (KKO 2016:69, kohta 19.)

Mainitussa ennakkopäätöksessä ostajat olivat selvittäneet tarkastusraportissa 13.11.2011 esiin tulleita yläpohjan virheitä tarkemmin teettämällä yläpohjan kuntotutkimuksen, joka oli tehty vasta 12.10.2012. Ostajat olivat hankkineet kustannusarvion alapohjan virheiden korjaamisesta vasta syyskuussa 2013 eli lähes vuoden kuluttua alapohjan virheiden havaitsemisesta. Ostajat eivät olleet esittäneet konkreettisia reklamaatiovelvollisuuteen vaikuttavia syitä, miksi he eivät olleet aiemmin ryhtyneet toimenpiteisiin korjauskustannusten selvittämiseksi. Korkein oikeus katsoi, että ostajat eivät olleet ilmoittaneet virheisiin perustuvista vaatimuksistaan riittävän yksilöidysti kohtuullisessa ajassa virheiden havaitsemisesta, kun he olivat ilmoittaneet vaatimustensa sisällöstä myyjille vasta noin vuoden kuluttua virheiden havaitsemisesta. (KKO 2016:69, kohdat 21, 22, 29 ja 31.)

2.2 Onko Korhonen reklamoinut asianmukaisesti?

2.2.1 Reklamaatiot

Todisteesta V4 ilmenee, että Korhonen oli 19.10.2016 ilmoittanut Saukkosille hulevesien virheellisestä ohjaamisesta salaojiin, kosteudesta johtuvista alapohjan ongelmista ja kosteudenhallinnan puutteista sekä että hän vaatii asiassa kaupan purkua ja/tai hinnanalennusta ja mahdollisesti vahingonkorvausta.

Korhonen oli 16.12.2016 päivätyllä ja 27.12.2016 allekirjoitetulla kirjeellä (V5) ilmoittanut Saukkosille alapohjan ja LVI-järjestelmän ongelmista ja että taloyhtiön hallitus oli selvittänyt ja kartoittanut vaurioita ja virheiden laajuutta. Hän oli kirjeessä ilmoittanut epäillyistä vakavista kosteudenhallintaongelmista, sokkelien märkyydestä, salaojaputkien ja sadevesien virheellisestä ohjaamisesta, alapohjaongelmien ja kiinteistökohtaisen kosteudenhallintajärjestelmän saneeraamisen laajuudesta sekä viemäriverkoston ongelmista. Lisäksi kirjeessä oli ilmoitettu, että korjauskustannukset tulivat olemaan vähintään 250.000 euroa, että lopullisten selvitysten ja korjauskustannusarvioiden laatiminen oli vielä tekemättä ja että korjauskustannukset tulivat olemaan isot. Korhonen oli ilmoittanut, että hän vaatii virheen vuoksi alapohjan, viemäriputkiston, salaojien ja sadevesijärjestelmien saneerauksen kustannuksiin perustuen kaupan purkua ja/tai hinnanalennusta.

Korhonen oli tämän jälkeen 26.6.2017 ilmoittanut Saukkosille vauriotilanteen selvittämisen viivästymisestä asunto-osakeyhtiössä (V6). Korhonen oli vielä 12.4.2018 ilmoittanut vaativansa ensisijaisesti kaupan purkua ja toissijaisesti hinnanalennusta (V7). Korhonen oli 26.4.2018 ilmoittanut toissijaisen hinnanalennusvaatimuksensa määräksi 90.000 euroa (V8).

2.2.2 Kohtuulliseen aikaan vaikuttavia seikkoja

Hovioikeus toteaa, että kysymyksessä on asunto-osakeyhtiö, jossa osakkaan mahdollisuudet itsenäisesti selvittää yhtiön vastuulla olevien rakenteiden virheitä ovat rajalliset. Sanottu seikka käy ilmi myös Juha Saukkosen kertomuksesta hovioikeudessa. Hän on kertonut, että Järvi oli tilannut kaivurin avaamaan sokkelin, vaikka asiasta päättäminen olisi kuulunut yhtiölle, eikä Järvi yksityishenkilönä olisi saanut tehdä sellaista tilausta. Lisäksi Korhonen ja Loimanen ovat kertoneet yhtenevästi siitä, että yhtiössä oli ollut osakkaita, jotka olivat vastustaneet selvitysten tilaamista ja korjauksia. Selvityksen tilaamisesta oli tehty yhtiökokouksen päätös vasta, kun kiinteistöliiton lakimies oli osallistunut yhtiökokoukseen 7.12.2017. Heidän kertomuksiaan tukee kyseisen yhtiökokousten pöytäkirja (K11). C Suunnittelu Oy:n kuntotutkimus (K6) oli valmistunut 22.11.2018.

Juha Saukkonen on kiistänyt tienneensä virheistä mitään ennen kauppaa ja kertonut saaneensa Järveltä 28.4.2016 allekirjoitetun huomautuksen (K9) vasta toukokuun alussa eli kauppakirjan allekirjoittamisen jälkeen.
Huomautuksessa muun muassa ilmoitettiin sadevesien virheellisestä ohjaamisesta salaojiin ja sokkelin märkyydestä, sekä kehotettiin ryhtymään salaojien ja sadevesijärjestelmän uudelleenrakentamiseen sekä arvioimaan alapohjan kosteusvauriot.

Juha Saukkonen on kertonut Saukkosten ostaneen asunnon vuonna 2014 ja muuttaneen siihen huhtikuussa 2014. Saukkoset olivat asuneet asunnossa kaksi vuotta ja muuttaneet siitä pois maalis-huhtikuussa 2016. Juha Saukkonen oli ollut asunto-osakeyhtiön hallituksessa kesän 2014 lopusta ainakin kaupantekohetkeen 27.4.2016 saakka (V9). Hän oli toiminut myös isännöitsijänä lähes kaupantekohetkeen saakka.

Järvi on kertonut, että viemärilinja oli yhtiökokouksen päätöksellä kuvattu vuonna 2015, koska viemäreissä oli ollut tukoksia. Viemärilinjojen ongelmia oli selvitetty kahdessa yhtiökokouksessa. Asunto-osakeyhtiön kirjanpidossa oli laskuja lokapalveluyritykseltä. Keväällä 2016 Järven asunnon autokatoksen sokkeli oli osoittautunut märäksi, minkä johdosta Järvi oli ottanut yhteyttä Juha Saukkoseen. Sokkelin kosteutta ja muidenkin asuntojen kaivot oli kartoitettu. Salaojat olivat purkautuneet Järven talon alle. Järvi oli 31.3.2016 yhdessä Juha Saukkosen kanssa kiertänyt tekemässä silmämääräisiä havaintoja kaikista asunnoista.

Järvi oli pyytänyt Juhaa Saukkosta hallituksen puheenjohtajana ja isännöitsijänä käynnistämään selvityksen. Järvi oli ottanut vastuulleen tarjousten pyytämisen salaojien kunnon selvittämiseksi. Huomautuksen 28.4.2016 antamiseen oli ryhdytty, koska sokkeli oli ollut märkä ja oli ollut selvästi nähtävissä, että alapohjassa oli ollut vettä, eikä Juha Saukkonen ollut ryhtynyt mihinkään toimenpiteisiin kosteusvaurioiden selvittämiseksi, vaikka Järvi oli sitä häneltä pyytänyt. Järvi on kertonut, että Juha Saukkonen oli laatinut yhtiökokouksen 16.5.2016 esityslistan.

Loimanen on kertonut, että hän oli osallistunut ensimmäiseen yhtiökokoukseensa 16.5.2016, jolloin Juha Saukkonen oli vielä ollut asunto-osakeyhtiön hallituksessa ja jolloin oli käsitelty myös viemäreiden ongelmia. Toinen osakas oli kertonut hänelle, että viemäreissä oli ollut tukoksia lähes vuosittain ja viime aikoina useasti. Viemäreiden ongelmaa oli toisen osakkaan mukaan käsitelty jo edellisessä yhtiökokouksessa.

Juha Saukkonen on ylimääräisen yhtiökokouksen 16.5.2016 pöytäkirjan (K10) mukaan toiminut yhtiökokouksen puheenjohtajana. Pöytäkirjan kohdassa 5 viitatussa, kokouksen jälkeen käydyistä epävirallisista keskusteluista laaditussa erillisessä muistiossa on mainittu huhtikuun lopussa esille tulleesta kosteusongelmasta sokkelissa, kosteusongelman selvityksestä ja sadevesien ohjausjärjestelmän virheellisyydestä. Muistiosta käy ilmi myös osakkeenomistajien erimielisyys koskien ongelmien selvittelyä.

Korhonen on kertonut toimineensa joitakin kuukausia asunnonvälittäjänä, mutta hän ei ollut tehnyt tuolloin yhtään kauppaa. Hänellä ei ollut LKV-tutkintoa.

2.2.3 Hovioikeuden arviointi

Kauppakirja on allekirjoitettu 27.4.2016 ja Korhonen on saanut asunnon hallintaansa 22.6.2016. Yhtiökokouksen 16.5.2016 pöytäkirjan mukaan Saukkoset ovat vielä osallistuneet kyseiseen yhtiökokoukseen. Korhonen ei ole siihen vielä osallistunut. Korhonen oli osallistunut ylimääräiseen yhtiökokoukseen 24.10.2016 (K11). Reklamaatiossa 19.10.2016 on viitattu yhtiökokouksiin 16.5. ja 5.7.2016 sekä hallituksen kokoukseen 22.8.2016.
Asiassa ei ole esitetty yhtiökokouksen 5.7.2016 tai hallituksen kokouksen 22.8.2016 pöytäkirjaa tai tietoa osallistujista. Muun selvityksen puuttuessa virheet on katsottava asuntokauppalain 6 luvun 14 §:ssä tarkoitetulla tavalla havaituiksi viimeistään lokakuussa ja joulukuussa 2016 ottaen huomioon Korhosen reklamaatiot 19.10. ja 27.12.2016. Virheet on siten havaittu neljästä kuuteen kuukautta asunnon hallinnan siirtymisestä Korhoselle. Virheinä Korhonen on reklamaatioissa vedonnut alapohjan ja LVI-järjestelmien ongelmiin, sokkelien märkyyteen, hule- ja sadevesien virheelliseen ohjaamiseen sekä salaojien ja viemäriverkoston ongelmiin.

Korhonen on reklamaatiossa 19.10.2016 ilmoittanut vaativansa ainakin kaupan purkua tai hinnanalennusta. Ensimmäisen vaatimuksen määrää osoittavan arvion virheiden korjauskustannusten suuruusluokasta, 250.000 euroa, Korhonen on ilmoittanut Saukkosille 27.12.2016 eli noin kaksi kuukautta virheiden havaitsemisen jälkeen. Tämän jälkeen Korhonen on 26.4.2018 eli noin puolitoista vuotta virheiden havaitsemisen jälkeen ilmoittanut toissijaisen hinnanalennusvaatimuksen määräksi 90.000 euroa. Korhonen on siten esittänyt myös määrällisesti täsmentämänsä hinnanalennusvaatimuksen jo ennen C Suunnittelu Oy:n kuntotutkimuksen valmistumista. Mikään ei tue sitä, että Saukkoset olisivat jossain vaiheessa voineet perustellusti olla siinä käsityksessä, että Korhonen aikoo luopua esittämästä vaatimuksia.

Hovioikeus katsoo yhtiökokouksen 16.5.2016 pöytäkirjan ja siihen liittyvän muistion sekä Järven ja Loimanen kertomusten perusteella selvitetyksi, että Juha Saukkosella on ollut jo ennen kauppaa ja välittömästi kaupanteon jälkeen tieto alapohjaa, hule- ja sadevesien ohjaamista, salaojia sekä viemäriverkostoa koskevista alustavista virhe-epäilyistä ja niiden selvittämiseen vaikuttavasta asunto-osakeyhtiön osakkeenomistajien erimielisyydestä.

Hovioikeus katsoo, että Korhosella ei ole vastoin hänen kertomustaan osoitettu olevan sellaista kiinteistönvälitysalan erityisosaamista, joka vaikuttaisi kohtuullisena pidettävään aikaan.

Hovioikeus katsoo, että arvioitaessa kohtuullista aikaa virheisiin perustuvien vaatimusten esittämiselle huomioon tulee tässä tapauksessa ottaa virhe-epäilyjen laatu ja laajuus, virhe-epäilyjen ja virheiden ilmeneminen asunto-osakeyhtiön omistamissa rakenteissa merkittäviltä osin jo ennen kaupantekoa, osakkeenomistajan rajalliset mahdollisuudet itsenäisesti selvittää virheitä ja niiden korjauskustannuksia sekä selvittämiseen liittyvät osakkeenomistajien erimielisyydet ja vielä Juha Saukkosen kauppaa edeltänyt tietoisuus mahdollisista virheistä, niiden laadusta ja laajuudesta. Mainittuja seikkoja kokonaisuutena arvioituaan hovioikeus katsoo, että Korhonen on ilmoittanut virheisiin perustuvista vaatimuksistaan riittävän yksilöidysti kohtuullisessa ajassa virheiden havaitsemisesta, kun hän on ilmoittanut vaatimustensa sisällöstä Saukkosille ensimmäisen kerran alle kuukausi virheiden havaitsemisesta, toisen kerran alle kolmen kuukauden kuluttua virheiden havaitsemisesta esittämällä myös vaatimustensa suuruusluokan arvioinnin mahdollistavan summittaisen arvion asunto-osakeyhtiölle koituvista korjauskustannuksista ja viimeisen kerran noin puolitoista vuotta virheiden havaitsemisesta tarkentamalla vaatimuksensa myös määrällisesti.


Hovioikeus katsoo, että talon 27 vuoden iän kaupantekohetkellä ja verrattain alhaisen yhtiövastikkeen perusteella Korhosen on tullut varautua hänenkin vastattavakseen tuleviin korjaustarpeisiin. Ottaen kuitenkin huomioon Korhosen vastattavaksi pian asuntoon muuttamisen jälkeen tullut kohdissa 5.2 ja 5.3 mainittujen korjauskustannusten 38.900 euron yhteismäärä suhteessa kauppahintaan 184.000 euroa, asunnon omistamiseen liittyvät taloudelliset velvoitteet ja vastuut ovat osoittautuneet merkittävästi suuremmiksi kuin hänellä on ollut perusteltua aihetta edellyttää. Näin ollen kaupassa on ollut asuntokauppalain 6 luvun 20 §:n 1 momentin 3 kohdassa tarkoitettu virhe, eikä muihin virheväittämiin ole tarpeen ottaa kantaa.

Hovioikeus on edellä vikojen ja puutteiden merkitystä käsitellessään arvioinut, johtavatko korjaukset tasonparannukseen ja tuleeko ikävähennys ottaa huomioon. Näin ollen hovioikeus arvioi hinnanalennuksen määrää sanotussa arvioinnissa huomioon otettujen 38.900 euron korjauskustannusten perusteella. Sen perusteella virheitä ja niiden tarpeellisia korjauksia sekä asunto-osakeyhtiön rakennusten kuntoa ja arvoa ennen korjauksia ja korjausten jälkeen kokonaisuutena arvioiden hovioikeus katsoo kohtuulliseksi hinnanalennuksen määräksi käräjäoikeuden tuomitseman 35.000 euroa. Valitus tulee siten hylätä.



Nimet muutettu !

Helsingin hovioikeus Tuomio

Antamispäivä 16.2.2023



Nro 256

Diaarinumero S 20/2371

Ratkaisu, johon on haettu muutosta

Itä-Uudenmaan käräjäoikeus 16.10.2020 nro 54441 (liitteenä)

Asia Irtaimen kauppahinnan alentaminen

Valittajat Juha Saukkonen Nella Saukkonen (myyjät)

Vastapuoli Taina Korhonen (ostaja)

Asian käsittely hovioikeudessa

Juha Saukkoselle ja Nella Saukkoselle on myönnetty jatkokäsittelylupa 3.2.2021.

Pääkäsittely on toimitettu 26. ja 27.4.2022.


Valitus


Juha Saukkonen ja Nella Saukkonen (jäljempänä yhdessä myös Saukkoset) ovat vaatineet, että Taina Korhosen vaatimukset hylätään, sekä toissijaisesti, että heidän maksettavakseen tuomittu hinnanalennus Korhoselle alennetaan 10.000 euroksi ja heidät vapautetaan velvollisuudesta korvata Korhosen oikeudenkäyntikuluja osaksikaan. Saukkoset ovat lisäksi vaatineet, että Korhonen velvoitetaan korvaamaan heidän oikeudenkäyntikulunsa käräjäoikeudessa 31.726,16 eurolla ja hovioikeudessa 13.588,12 eurolla, molemmat määrät korkoineen.

Reklamaatiovelvollisuuteen kuului yksilöintivaatimus, jota käräjäoikeus ei ollut ottanut huomioon, minimisääntö eli virheestä ilmoittamisen lisäksi vaatimuksen tekeminen, ja oikea-aikaisuus eli reklamaation tekeminen kohtuullisessa ajassa. Korhonen oli laiminlyönyt oikea-aikaisen reklamaatiovelvollisuuden täyttämisen. Asunnon hallinta oli luovutettu Korhoselle 22.6.2016. Korhonen oli reklamoinut virheistä ensimmäisen kerran 19.10.2016. Korhonen oli esittänyt ensimmäisen määrällisen vaatimuksen vasta 26.4.2018 eli yli puolitoista vuotta ensimmäisen reklamaation jälkeen. Korhonen oli valittu asunto-osakeyhtiön hallituksen jäseneksi pian kaupan jälkeen. Hänellä oli siten ollut mahdollisuus vaikuttaa siihen, millaisia selvityksiä taloyhtiön rakennusten kunnosta, korjaustarpeesta ja korjausten kustannuksista oli tarpeen hankkia. Korhosella oli lisäksi kiinteistönvälittäjän työssä saamansa kokemuksen perusteella ollut mahdollisuus arvioida, mikä merkitys vaatimusten oikea-aikaisella esittämisellä asuntokauppalain mukaan oli.

Vaatimukset olivat yksilöimättömiä ja ylimalkaisia. Käräjäoikeuden olisi lisäksi tullut ottaa kantaa vain niihin vaatimuksiin, joista Korhonen oli esittänyt oikeudenkäynnissä vaatimuksia ja joista hän oli reklamoinut: rakennusten alapohja sekä lattialaatan ala- ja yläpuoli. Korhosen omassa asunnossa ei ollut todettu vakavia vaurioita.

Alkuperäisessä haastehakemuksessa mainitut virheet liittyivät edelleen pääosin rakennusten suunniteltuihin perusparannuksiin ja normaaliin elinkaarensa päässä olevien rakenteiden uusimiseen. Asunto-osakeyhtiön kymmenen vuoden peruskorjaussuunnitelmat eivät liittyneet oikeudenkäynnissä reklamoituihin ja riidanalaisiin virheisiin. Riskirakenteen poistaminen oli aina perusparannusta, jonka ansiosta rakennuksesta tuli parempi kuin se oli ollut uutena. Asuntokauppalain 6 luvun 11 tai 20 §:ssä tarkoitettu vaikuttavuuskynnys ei ylittynyt.

Käräjäoikeus oli kuitenkin arvioinut hinnanalennuksen määrää seuraavien virheiden perusteella. Hulevesien ohjauksen parantaminen oli perusparannus ja niiden ohjaus oli lisäksi ollut Korhosen havaittavissa. Alapohjan korjauksilla parannettiin rakennusten alkuperäistä rakennetta ja lisättiin muun muassa lattialämmitys. Riittävinä toimenpiteinä voitiin pitää alapohjan tiivistys- ja ilmanvaihtotoimenpiteitä, jotka yhtiö oli teettänyt. Yhtiön rakennuksissa tehdyissä mikrobitutkimuksissa ei ollut otettu huomioon eri mikrobilajien vaikutusta korjaustarpeeseen. Suunnitellut korjaukset olivat lähinnä riskirakenteen poistamista eli perusparannusta. Viemäriputkien ja salaojien korjaukset olivat normaalia elinkaarensa päässä olevien rakenteiden uusimista, joka ei voinut kuulua asuntokauppalaissa tarkoitetun virheen arviointiin.

Käräjäoikeus ei ollut ottanut huomioon eduntasoitusta hinnanalennuksen määrää arvioidessaan. Hinnanalennusta laskettaessa huomioitavat korjauskustannukset olivat alle 10.000 euroa, kun otettiin huomioon eduntasoituksena korjattujen rakenteiden elinkaari ja saavutetut tasonparannukset. Näin ollen hinnanalennuksen määrä ei voinut olla enempää kuin 10.000 euroa.

Korhonen oli hylännyt käräjäoikeudessa Saukkosten sovintotarjouksen. Syy oikeudenkäyntiin oli ollut Korhosen, joka tuli velvoittaa korvaamaan Saukkosten oikeudenkäyntikulut myös käräjäoikeudessa. Käräjäoikeus oli hylännyt pääosan Korhosen vaatimuksista. Näin ollen, ja koska käräjäoikeus ei ollut ottanut huomioon eduntasoitusta, Saukkoset tuli vapauttaa velvollisuudesta korvata Korhosen oikeudenkäyntikuluja käräjäoikeudessa.




Vastaus


Taina Korhonen on vaatinut, että valitus hylätään ja Saukkoset velvoitetaan korvaamaan hänen oikeudenkäyntikulunsa hovioikeudessa 12.938,74 eurolla korkoineen.

Reklamointi oli tehty kohtuullisessa ajassa ja joka tapauksessa oikea-aikaisesti. Reklamointi oli täyttänyt yksilöintivaatimuksen. Korhonen oli reklamoinut virheistä ensimmäisen kerran 19.10.2016 eli vain neljä kuukautta huoneiston hallinnan luovuttamisen jälkeen. Virheilmoituksessa oli reklamoitu maaperästä johtuvan kosteuden aiheuttamista ongelmista alapohjassa, kosteudenhallintaongelmista ja muun ohella siitä, että sadevedet ja hulevedet ohjautuivat suoraan rakenteisiin. Korhonen oli ilmoittanut tulevansa vaatimaan kaupan purkua ja / tai hinnanalennusta sekä mahdollisesti vahingonkorvausta. Vaatimus kaupan purkamisesta sisälsi vaatimuksen 184.000 euron kauppahinnan palauttamisesta. Hinnanalennuksen osalta Korhonen oli varannut mahdollisuuden täsmentää vaatimuksia määrältään. Saukkosille oli tehty selväksi, että vaurioiden selvitystyö oli ollut kesken ja taloyhtiön hallitukselle oli annettu tehtäväksi asiantuntijoiden avulla selvittää mahdollisten vaurioiden laatua ja määrää, sekä esimerkiksi korjauskustannusten suuruutta.

Seuraavassa noin kaksi kuukautta myöhemmin eli 27.12.2016 päivätyssä reklamaatiossa Korhonen oli muun muassa ilmoittanut, että taloyhtiö oli edelleen kartoittanut vaurioiden laajuutta. Reklamaatio sisälsi sadevesien virheellisen ohjauksen ja puutteet salaojissa sekä niiden seurauksena vaurioiden ja homeen syntymisen alapohjarakenteissa. Lisäksi reklamoitiin siitä, että rakennukset olivat voimakkaan kosteusrasituksen kohteena. Korjauskustannusten ilmoitettiin olevan vähintään 250.000 euroa. Tämä toinen reklamaatio sisälsi arvion korjauskustannusten määrästä. Sen jälkeen Saukkoset oli pidetty tietoisina virheistä, uusista vaurioista ja korjaustarpeista sekä taloyhtiön suunnittelemista toimenpiteistä, ja heille oli toimitettu tutkimusraportteja. Saukkoset eivät olleet voineet syksyn 2016 jälkeen olla perustellusti siinä käsityksessä, että Korhonen luopuisi vaatimuksista eikä esittäisi Saukkosille vaatimuksia, mitä Saukkoset eivät ole myöskään väittäneet.

Korhosen asiamies oli 26.6.2017 lähettänyt Saukkosille sähköpostin, jossa hän oli ilmoittanut palaavansa muun ohella vaatimusten määrän osalta asiaan, kun selviäisi, mitä rakennuksista piti asiantuntijoiden mielestä korjata. Asiamies oli ilmoittanut Saukkosille sähköpostilla 17.7.20217 vaurioiden selvittelytilanteen ja sähköpostilla 12.4.2018, että korjauskustannuksista ei ollut Korhosesta riippumattomista syistä voinut esittää tarkkaa selvitystä muutoin kuin, että kustannukset olivat huomattavan suuret. Reklamaatioajan kuluminen oli katkaistu. Asiamies oli edelleen 26.4.2018 päivätyssä vaatimuskirjeessä ilmoittanut Saukkosille, että vaurioiden selvitystyö jatkui ja yhtiövastike oli nostettu pelkästään korjausten selvittämistä varten 147 eurosta 600 euroon. Kirjeessä oli toistettu Korhosen vaatimus kaupan purkamisesta ja toissijaisesti vaadittu hinnanalennusta 90.000 euroa. Ongelmien laajuus oli selvinnyt lopullisesti vasta taloyhtiön tilaamasta C:n kosteus- ja sisäilmateknisestä, 22.11.2018 päivätystä kuntotutkimusraportista.


Vasta tämän jälkeen Korhonen oli tullut tietoiseksi kaikista virheistä ja korjauskustannusten määristä sekä velvolliseksi esittämään täsmennettyjä vaatimuksia Saukkosille myyjinä.

Korhonen oli liittynyt taloyhtiön hallitukseen sekä yrittänyt huolellisesti ja aktiivisesti toimien edesauttaa ja nopeuttaa vaurioiden selvittämistä. Korhonen ei ollut pystynyt itsestään riippumattomista syistä tähän, koska osa taloyhtiön osakkaista oli vastustanut selvityksiä omien taloudellisten intressiensä vuoksi. Korhosella ei ollut esimerkiksi ollut oikeutta omatoimisesti avata taloyhtiön korjausvastuulle kuuluvia seinä- ja lattiarakenteita ja kohdistaa niihin tutkimuksia. Korhonen ei ollut ollut kiinteistönvälittäjä, hänellä ei ollut LKV-pätevyyttä eikä kiinteistö-, rakennusalan tai oikeudellista koulutusta. Korhonen oli ollut maallikko-ostaja.

Juha Saukkonen oli ennen huoneiston myyntiä ollut taloyhtiön isännöitsijä ja hallituksen puheenjohtaja. Juha Saukkonen oli jo ennen kauppaa ollut tietoinen Korhosen 19.10.2016 reklamoimista virheistä. Juha Saukkonen oli tiennyt sokkelin kosteusvaurioista mutta ei ollut kertonut niistä Korhoselle. Myyjä oli menetellyt törkeän huolimattomasti sekä kunnianvastaisesti ja arvottomasti jättäessään taloyhtiön johtoon kuuluvana henkilönä tahallaan tai huolimattomuuttaan kertomatta oman huoneistonsa ostajalle taloyhtiönsä epäillyistä vaurioista. Juha Saukkonen oli siten harhauttanut Korhosen tekemään asuntokaupan puutteellisilla tiedoilla. Käytännössä taloyhtiön rakennukset olivat lähes purkukuntoisia, eikä niiden korjaaminen ollut taloudellisesti järkevää. Se, että rakennusten vauriot olivat vakavammat kuin oli tiedetty ennen kauppaa, ei poistanut Saukkosten tuottamusta asiassa. Korhonen sai asuntokauppalain 6 luvun 14 §:n 1 ja 2 momentin säännösten estämättä vedota virheeseen vapaasti, koska myyjä oli menetellyt törkeän huolimattomasti.

Korhonen oli reklamoinut taloyhtiön rakennusten kosteusrasituksesta ja kosteuden aiheuttamista vaurioista sekä vaatinut hinnanalennusta. Vaatimuksissa ei tarvinnut yksilöidä yksityiskohtaisesti jokaista rakennuksen tai rakenteen osaa, rakennusmateriaaleja tai kirjoittaa auki todisteita, kun käytännössä kaikki rakenteet olivat kosteusvaurioituneet. Todistelun sisällön läpikäynti oli näytön arviointia siltä osin, olivatko rakenteet kosteus- ja mikrobivaurioituneita vai eivät. Käräjäoikeus oli katsonut sisäilmateknisen kuntotutkimuksen ja sen liitteenä olleiden tutkimusten perusteella Korhosen väittämät kosteus- ja mikrobivauriot eli vaatimusten perusteet näytetyiksi. Vaurioita oli löydetty erityisesti alapohjista ja ulkoseinien lämmöneristeistä.

Korhonen oli huomioinut eduntasoituksen jo vaatimustensa määrässä eikä ollut sitä vaatinut. Korhosen ei olisi tarvinnut huomioida vaatimuksissa eduntasoitusta, koska korjaukset eivät olleet tämän ikäisen rakennuksen tyypillisiä korjauksia. Alapohjan kuului kestää rakennuksen koko elinkaaren ajan.

Virhe kaupassa oli vaikutuksellinen. Todellisten korjauskustannusten määrä tuli olemaan Korhosen ostaman huoneiston osalta yli puolet asunnon hankintahinnasta. Korhosen huoneistolle ei ollut määriteltävissä käypää arvoa, koska kukaan ei ostaisi huoneistoa tuossa kunnossa. Huoneistossa oli sisäilmaongelma. Käräjäoikeuden tuomitsema hinnanalennus vastasi noin 19 prosenttia kauppahinnasta, kun vain osa vaatimuksista oli hyväksytty. Kaikkia vaatimusten perusteita ei ollut kopioitu kanteeseen tai yhteenvetoon, mutta niitä oli käyty läpi valmistelussa ja pääkäsittelyssä. Viemäriputkiston osalta Korhonen oli vaatinut korjauskustannuksia 25.000 euroa kirjallisista todisteista ja tuomiosta ilmenevällä tavalla.


Todistelu


Asianosaiset ovat vedonneet käräjäoikeuden tuomiosta ilmeneviin kirjallisiin todisteisiin.

Hovioikeuden pääkäsittelyssä on kuultu todistelutarkoituksessa Juha Saukkosta ja Taina Korhosta sekä todistajina Niilo Outista, Paavo Tehyä, Toni Säretta, Hanna Loimanen ja Saara Järveä.



Hovioikeuden ratkaisu

Käsittelyratkaisu

Onko käräjäoikeuden tuomio perustunut seikkaan, johon ei ole vedottu?

Saukkoset ovat väittäneet, että Korhonen oli oikeudenkäynnissä esittänyt vain rakennusten alapohjaa sekä lattialaatan ala- ja yläpuolta koskevia vaatimuksia, mistä huolimatta käräjäoikeus oli ottanut kantaa myös hulevesien ohjaukseen, viemäriputkiin ja salaojiin.

Oikeudenkäymiskaaren 24 luvun 3 §:n 2 momentin mukaan asiassa, jossa sovinto on sallittu, tuomiota ei saa perustaa seikkaan, johon asianosainen ei ole vaatimuksensa tai vastustamisensa tueksi vedonnut.

Käräjäoikeuden tuomiosta ilmenee (s. 1–15), että Korhonen on vaatimustensa tueksi vedonnut hulevesiä, alapohjaa, viemäriputkistoa ja salaojajärjestelmää koskeviin virheväittämiin ja niiden korjauskustannuksiin. Näin ollen käräjäoikeus ei ole perustanut tuomiota väitetyllä tavalla seikkaan, johon Korhonen ei ole vaatimuksensa tueksi vedonnut. Estettä sanottujen virheväitteiden tutkimiselle myöskään hovioikeudessa ei siten ole.


Pääasiaratkaisun perustelut

1 Asian tausta ja kysymyksenasettelu

Korhonen ja Saukkoset olivat 27.4.2016 allekirjoittaneet kauppakirjan, jolla Saukkoset olivat myyneet Korhoselle Asunto Oy Siltatie -nimisen asunto-osakeyhtiön (jäljempänä asunto-osakeyhtiö) osakkeet nrot 2–3, jotka oikeuttivat hallitsemaan huoneistoa 1 A osoitteessa Siltatie 1 A, 05100 Repola. Huoneiston pinta-ala oli 98,5 neliömetriä. Kauppahinnaksi oli sovittu 184.000,00 euroa. Kaupantekotilaisuuden yhteydessä oli maksettu kauppahinnasta 36.800 euroa ja loppukauppahinta 147.200 oli maksettu 17.5.2016. Asunnon hallinta oli 22.6.2016 siirtynyt Korhoselle. Asunto- osakeyhtiössä oli kolme vuonna 1989 rakennettua paritaloa eli kuusi asuinhuoneistoa.

Korhonen on käräjäoikeudessa (tuomion s. 3–6) vedonnut asuntokauppalain 6 luvun 11 §:ssä ja 20 §:ssä tarkoitettuina virheinä kosteusongelmiin ja -vaurioihin asunto-osakeyhtiön rakennuksissa alapohja-, ulkoseinä- ja sokkelirakenteissa, ongelmiin salaoja- ja hulevesien hallinnassa sekä viemäritukoksiin. Käräjäoikeus (s. 53, 54) on katsonut Korhosen reklamoineen hulevesistä, alapohjasta, viemäriputkistosta sekä salaoja- ja sadevesijärjestelmästä. Käräjäoikeus (s. 54, 55) on katsonut selvitetyksi, että rakennuksen alapohjan vauriot johtuivat muun muassa salaojitus- ja hulevesijärjestelmän puutteellisuuksista, ja että nämä olivat virheitä, jotka tuli korjata. Lisäksi käräjäoikeus on todennut viemärilinjan korjaustarpeen. Käräjäoikeus (s. 55) on laskenut Korhosen osuuden korjauskustannuksista asianosaistenkin käräjäoikeudessa käyttämän 18 prosentin mukaan ja katsonut Korhosen osuudeksi mainittujen virheiden korjauskustannuksista 35.000 euroa.

Asiassa on ratkaistavana ensin se, mistä virheistä Korhonen oli reklamoinut, ja oliko hän ilmoittanut virheisiin perustuvista vaatimuksistaan ajoissa. Kysymys on lisäksi siitä, olivatko virheet asuntokauppalain 6 luvun 11 tai 20
§:ssä tarkoitettuja virheitä, joiden osalta Korhosella on oikeus hinnanalennukseen. Jos Saukkosten katsotaan olevan velvollisia suorittamaan Korhoselle hinnanalennusta, kysymys on myös alennuksen määrästä. Kysymys on vielä oikeudenkäyntikulujen korvaamisesta.

2 Reklamaatio

2.1 Sovellettavat oikeusohjeet

Hovioikeus viittaa käräjäoikeuden tuomiossa (s. 47–49) selostettuihin oikeusohjeisiin.

Korkein oikeus on arvioinut oikea-aikaisen reklamaation edellytyksiä kiinteistön kauppaa koskevassa ratkaisussaan 2016:69. Ratkaisussa sovellettavaan maakaaren säännökseen sisältyy samansisältöinen kohtuullisessa ajassa reklamoimista koskeva säännös kuin kysymyksessä asiassa sovellettavaan asuntokauppalain 6 luvun 14 §:ään. Näin ollen hovioikeus katsoo, että mainitusta ennakkopäätöksestä ilmenevistä oikeusohjeista voidaan saada tukea virheilmoituksen arviointiin myös kysymyksessä olevassa asiassa.

Korkeimman oikeuden mukaan ajoissa tehty ilmoitus virheestä ei riitä täyttämään oikea-aikaisen ja asianmukaisen reklamaation edellytyksiä, jos ostaja ei ole samalla ilmoittanut virheeseen perustuvista vaatimuksistaan. Ratkaisun mukaan myyjän kannalta on olennaista saada tieto ennen muuta siitä, vaatiiko ostaja kaupan purkamista vai rahamääräistä hyvitystä sekä rahamääräisen vaatimuksen määrästä tai ainakin sen suuruusluokasta. Vaatimusten ilmoittamiselle varattua aikaa arvioitaessa on otettava huomioon, että reklamaatioon riittää summittainen arvio eikä reklamaatiossa ilmoitettu rahamäärä rajoita lopullisia vaatimuksia. (Kohdat 9 ja 11.)

Reklamaatiovelvollisuutta arvioitaessa lähtökohtana on, että ostajan tulee toimia aktiivisesti ja huolellisesti. Ostaja ei voi edukseen vedota viivytykseen, joka on esimerkiksi aiheutunut hänen omasta päätöksestään olla teettämättä korjauksia tai avaamatta rakenteita. Asiaa on arvioitava sen mukaan, milloin ostajilla olisi ollut mahdollisuus vaatimusten ilmoittamiseen, jos he olisivat pyrkineet aktiivisesti selvittämään korjauskustannusten määrää. Tapauskohtaiset olosuhteet, kuten havaittujen virheiden laatu ja laajuus sekä myyjän mahdollinen tietoisuus virheestä, vaikuttavat sen arvioimiseen, kuinka nopeasti havaittu virhe ja sen taloudellinen merkitys on kohtuudella selvitettävä ja ilmoitettava myyjälle. (KKO 2016:69, kohta 10 ja siinä mainittu ennakkopäätös sekä kohta 20.)

Edellä mainitussa asiassa ostajat olisivat korkeimman oikeuden mukaan sinänsä voineet jo varsin varhaisessa vaiheessa ilmoittaa, että he tulevat korjauskustannusten määrästä tehtävien selvitysten perusteella vaatimaan joko kaupan purkua, hinnanalennusta tai vahingonkorvausta. Tällaisella ilmoituksella ei olisi kuitenkaan ollut sanottavaa merkitystä reklamaation tavoitteiden saavuttamisen kannalta. Siksi korkein oikeus katsoi, että seuraamuksen tyypin ilmoittamista tai vaatimuksen määrän täsmentämistä ei ollut voitu edellyttää ennen kuin ostajilla oli ollut aikaa hankkia ainakin alustava arvio korjauskustannuksista ja sen saatuaan harkita vaatimuksiaan. (KKO 2016:69, kohta 19.)

Mainitussa ennakkopäätöksessä ostajat olivat selvittäneet tarkastusraportissa 13.11.2011 esiin tulleita yläpohjan virheitä tarkemmin teettämällä yläpohjan kuntotutkimuksen, joka oli tehty vasta 12.10.2012. Ostajat olivat hankkineet kustannusarvion alapohjan virheiden korjaamisesta vasta syyskuussa 2013 eli lähes vuoden kuluttua alapohjan virheiden havaitsemisesta. Ostajat eivät olleet esittäneet konkreettisia reklamaatiovelvollisuuteen vaikuttavia syitä, miksi he eivät olleet aiemmin ryhtyneet toimenpiteisiin korjauskustannusten selvittämiseksi. Korkein oikeus katsoi, että ostajat eivät olleet ilmoittaneet virheisiin perustuvista vaatimuksistaan riittävän yksilöidysti kohtuullisessa ajassa virheiden havaitsemisesta, kun he olivat ilmoittaneet vaatimustensa sisällöstä myyjille vasta noin vuoden kuluttua virheiden havaitsemisesta. (KKO 2016:69, kohdat 21, 22, 29 ja 31.)

2.2 Onko Korhonen reklamoinut asianmukaisesti?

2.2.1 Reklamaatiot

Todisteesta V4 ilmenee, että Korhonen oli 19.10.2016 ilmoittanut Saukkosille hulevesien virheellisestä ohjaamisesta salaojiin, kosteudesta johtuvista alapohjan ongelmista ja kosteudenhallinnan puutteista sekä että hän vaatii asiassa kaupan purkua ja/tai hinnanalennusta ja mahdollisesti vahingonkorvausta.

Korhonen oli 16.12.2016 päivätyllä ja 27.12.2016 allekirjoitetulla kirjeellä (V5) ilmoittanut Saukkosille alapohjan ja LVI-järjestelmän ongelmista ja että taloyhtiön hallitus oli selvittänyt ja kartoittanut vaurioita ja virheiden laajuutta. Hän oli kirjeessä ilmoittanut epäillyistä vakavista kosteudenhallintaongelmista, sokkelien märkyydestä, salaojaputkien ja sadevesien virheellisestä ohjaamisesta, alapohjaongelmien ja kiinteistökohtaisen kosteudenhallintajärjestelmän saneeraamisen laajuudesta sekä viemäriverkoston ongelmista. Lisäksi kirjeessä oli ilmoitettu, että korjauskustannukset tulivat olemaan vähintään 250.000 euroa, että lopullisten selvitysten ja korjauskustannusarvioiden laatiminen oli vielä tekemättä ja että korjauskustannukset tulivat olemaan isot. Korhonen oli ilmoittanut, että hän vaatii virheen vuoksi alapohjan, viemäriputkiston, salaojien ja sadevesijärjestelmien saneerauksen kustannuksiin perustuen kaupan purkua ja/tai hinnanalennusta.

Korhonen oli tämän jälkeen 26.6.2017 ilmoittanut Saukkosille vauriotilanteen selvittämisen viivästymisestä asunto-osakeyhtiössä (V6). Korhonen oli vielä 12.4.2018 ilmoittanut vaativansa ensisijaisesti kaupan purkua ja toissijaisesti hinnanalennusta (V7). Korhonen oli 26.4.2018 ilmoittanut toissijaisen hinnanalennusvaatimuksensa määräksi 90.000 euroa (V8).

2.2.2 Kohtuulliseen aikaan vaikuttavia seikkoja

Hovioikeus toteaa, että kysymyksessä on asunto-osakeyhtiö, jossa osakkaan mahdollisuudet itsenäisesti selvittää yhtiön vastuulla olevien rakenteiden virheitä ovat rajalliset. Sanottu seikka käy ilmi myös Juha Saukkosen kertomuksesta hovioikeudessa. Hän on kertonut, että Järvi oli tilannut kaivurin avaamaan sokkelin, vaikka asiasta päättäminen olisi kuulunut yhtiölle, eikä Järvi yksityishenkilönä olisi saanut tehdä sellaista tilausta. Lisäksi Korhonen ja Loimanen ovat kertoneet yhtenevästi siitä, että yhtiössä oli ollut osakkaita, jotka olivat vastustaneet selvitysten tilaamista ja korjauksia. Selvityksen tilaamisesta oli tehty yhtiökokouksen päätös vasta, kun kiinteistöliiton lakimies oli osallistunut yhtiökokoukseen 7.12.2017. Heidän kertomuksiaan tukee kyseisen yhtiökokousten pöytäkirja (K11). C Suunnittelu Oy:n kuntotutkimus (K6) oli valmistunut 22.11.2018.

Juha Saukkonen on kiistänyt tienneensä virheistä mitään ennen kauppaa ja kertonut saaneensa Järveltä 28.4.2016 allekirjoitetun huomautuksen (K9) vasta toukokuun alussa eli kauppakirjan allekirjoittamisen jälkeen.
Huomautuksessa muun muassa ilmoitettiin sadevesien virheellisestä ohjaamisesta salaojiin ja sokkelin märkyydestä, sekä kehotettiin ryhtymään salaojien ja sadevesijärjestelmän uudelleenrakentamiseen sekä arvioimaan alapohjan kosteusvauriot.

Juha Saukkonen on kertonut Saukkosten ostaneen asunnon vuonna 2014 ja muuttaneen siihen huhtikuussa 2014. Saukkoset olivat asuneet asunnossa kaksi vuotta ja muuttaneet siitä pois maalis-huhtikuussa 2016. Juha Saukkonen oli ollut asunto-osakeyhtiön hallituksessa kesän 2014 lopusta ainakin kaupantekohetkeen 27.4.2016 saakka (V9). Hän oli toiminut myös isännöitsijänä lähes kaupantekohetkeen saakka.

Järvi on kertonut, että viemärilinja oli yhtiökokouksen päätöksellä kuvattu vuonna 2015, koska viemäreissä oli ollut tukoksia. Viemärilinjojen ongelmia oli selvitetty kahdessa yhtiökokouksessa. Asunto-osakeyhtiön kirjanpidossa oli laskuja lokapalveluyritykseltä. Keväällä 2016 Järven asunnon autokatoksen sokkeli oli osoittautunut märäksi, minkä johdosta Järvi oli ottanut yhteyttä Juha Saukkoseen. Sokkelin kosteutta ja muidenkin asuntojen kaivot oli kartoitettu. Salaojat olivat purkautuneet Järven talon alle. Järvi oli 31.3.2016 yhdessä Juha Saukkosen kanssa kiertänyt tekemässä silmämääräisiä havaintoja kaikista asunnoista.

Järvi oli pyytänyt Juhaa Saukkosta hallituksen puheenjohtajana ja isännöitsijänä käynnistämään selvityksen. Järvi oli ottanut vastuulleen tarjousten pyytämisen salaojien kunnon selvittämiseksi. Huomautuksen 28.4.2016 antamiseen oli ryhdytty, koska sokkeli oli ollut märkä ja oli ollut selvästi nähtävissä, että alapohjassa oli ollut vettä, eikä Juha Saukkonen ollut ryhtynyt mihinkään toimenpiteisiin kosteusvaurioiden selvittämiseksi, vaikka Järvi oli sitä häneltä pyytänyt. Järvi on kertonut, että Juha Saukkonen oli laatinut yhtiökokouksen 16.5.2016 esityslistan.

Loimanen on kertonut, että hän oli osallistunut ensimmäiseen yhtiökokoukseensa 16.5.2016, jolloin Juha Saukkonen oli vielä ollut asunto-osakeyhtiön hallituksessa ja jolloin oli käsitelty myös viemäreiden ongelmia. Toinen osakas oli kertonut hänelle, että viemäreissä oli ollut tukoksia lähes vuosittain ja viime aikoina useasti. Viemäreiden ongelmaa oli toisen osakkaan mukaan käsitelty jo edellisessä yhtiökokouksessa.

Juha Saukkonen on ylimääräisen yhtiökokouksen 16.5.2016 pöytäkirjan (K10) mukaan toiminut yhtiökokouksen puheenjohtajana. Pöytäkirjan kohdassa 5 viitatussa, kokouksen jälkeen käydyistä epävirallisista keskusteluista laaditussa erillisessä muistiossa on mainittu huhtikuun lopussa esille tulleesta kosteusongelmasta sokkelissa, kosteusongelman selvityksestä ja sadevesien ohjausjärjestelmän virheellisyydestä. Muistiosta käy ilmi myös osakkeenomistajien erimielisyys koskien ongelmien selvittelyä.

Korhonen on kertonut toimineensa joitakin kuukausia asunnonvälittäjänä, mutta hän ei ollut tehnyt tuolloin yhtään kauppaa. Hänellä ei ollut LKV-tutkintoa.

2.2.3 Hovioikeuden arviointi

Kauppakirja on allekirjoitettu 27.4.2016 ja Korhonen on saanut asunnon hallintaansa 22.6.2016. Yhtiökokouksen 16.5.2016 pöytäkirjan mukaan Saukkoset ovat vielä osallistuneet kyseiseen yhtiökokoukseen. Korhonen ei ole siihen vielä osallistunut. Korhonen oli osallistunut ylimääräiseen yhtiökokoukseen 24.10.2016 (K11). Reklamaatiossa 19.10.2016 on viitattu yhtiökokouksiin 16.5. ja 5.7.2016 sekä hallituksen kokoukseen 22.8.2016.
Asiassa ei ole esitetty yhtiökokouksen 5.7.2016 tai hallituksen kokouksen 22.8.2016 pöytäkirjaa tai tietoa osallistujista. Muun selvityksen puuttuessa virheet on katsottava asuntokauppalain 6 luvun 14 §:ssä tarkoitetulla tavalla havaituiksi viimeistään lokakuussa ja joulukuussa 2016 ottaen huomioon Korhosen reklamaatiot 19.10. ja 27.12.2016. Virheet on siten havaittu neljästä kuuteen kuukautta asunnon hallinnan siirtymisestä Korhoselle. Virheinä Korhonen on reklamaatioissa vedonnut alapohjan ja LVI-järjestelmien ongelmiin, sokkelien märkyyteen, hule- ja sadevesien virheelliseen ohjaamiseen sekä salaojien ja viemäriverkoston ongelmiin.

Korhonen on reklamaatiossa 19.10.2016 ilmoittanut vaativansa ainakin kaupan purkua tai hinnanalennusta. Ensimmäisen vaatimuksen määrää osoittavan arvion virheiden korjauskustannusten suuruusluokasta, 250.000 euroa, Korhonen on ilmoittanut Saukkosille 27.12.2016 eli noin kaksi kuukautta virheiden havaitsemisen jälkeen. Tämän jälkeen Korhonen on 26.4.2018 eli noin puolitoista vuotta virheiden havaitsemisen jälkeen ilmoittanut toissijaisen hinnanalennusvaatimuksen määräksi 90.000 euroa. Korhonen on siten esittänyt myös määrällisesti täsmentämänsä hinnanalennusvaatimuksen jo ennen C Suunnittelu Oy:n kuntotutkimuksen valmistumista. Mikään ei tue sitä, että Saukkoset olisivat jossain vaiheessa voineet perustellusti olla siinä käsityksessä, että Korhonen aikoo luopua esittämästä vaatimuksia.

Hovioikeus katsoo yhtiökokouksen 16.5.2016 pöytäkirjan ja siihen liittyvän muistion sekä Järven ja Loimanen kertomusten perusteella selvitetyksi, että Juha Saukkosella on ollut jo ennen kauppaa ja välittömästi kaupanteon jälkeen tieto alapohjaa, hule- ja sadevesien ohjaamista, salaojia sekä viemäriverkostoa koskevista alustavista virhe-epäilyistä ja niiden selvittämiseen vaikuttavasta asunto-osakeyhtiön osakkeenomistajien erimielisyydestä.

Hovioikeus katsoo, että Korhosella ei ole vastoin hänen kertomustaan osoitettu olevan sellaista kiinteistönvälitysalan erityisosaamista, joka vaikuttaisi kohtuullisena pidettävään aikaan.

Hovioikeus katsoo, että arvioitaessa kohtuullista aikaa virheisiin perustuvien vaatimusten esittämiselle huomioon tulee tässä tapauksessa ottaa virhe-epäilyjen laatu ja laajuus, virhe-epäilyjen ja virheiden ilmeneminen asunto-osakeyhtiön omistamissa rakenteissa merkittäviltä osin jo ennen kaupantekoa, osakkeenomistajan rajalliset mahdollisuudet itsenäisesti selvittää virheitä ja niiden korjauskustannuksia sekä selvittämiseen liittyvät osakkeenomistajien erimielisyydet ja vielä Juha Saukkosen kauppaa edeltänyt tietoisuus mahdollisista virheistä, niiden laadusta ja laajuudesta. Mainittuja seikkoja kokonaisuutena arvioituaan hovioikeus katsoo, että Korhonen on ilmoittanut virheisiin perustuvista vaatimuksistaan riittävän yksilöidysti kohtuullisessa ajassa virheiden havaitsemisesta, kun hän on ilmoittanut vaatimustensa sisällöstä Saukkosille ensimmäisen kerran alle kuukausi virheiden havaitsemisesta, toisen kerran alle kolmen kuukauden kuluttua virheiden havaitsemisesta esittämällä myös vaatimustensa suuruusluokan arvioinnin mahdollistavan summittaisen arvion asunto-osakeyhtiölle koituvista korjauskustannuksista ja viimeisen kerran noin puolitoista vuotta virheiden havaitsemisesta tarkentamalla vaatimuksensa myös määrällisesti.

3 Virheitä koskevan arvioinnin lähtökohdat

3.1 Sovellettavat oikeusohjeet

Käräjäoikeuden tuomiossa (s. 45–46) on selostettu asiassa sovellettavia asuntokauppalain 6 luvun 11 §:n ja 20 §:n virhesäännöksiä. Hovioikeus toteaa, että väitetyt viat tai puutteet, niiden edellyttämät korjaukset ja korjauksista aiheutuvat kustannukset kohdistuvat asunto-osakeyhtiön kaikkiin rakennuksiin. Näin ollen väitettyjä vikoja on arvioitava ensisijaisesti asuntokauppalain 6 luvun 20 §:n 1 momentin 3 kohdan perusteella.

Mainittua lainkohtaa koskevien esitöiden (HE 21/2005 vp s. 48) mukaan, jotta kysymyksessä olisi siinä tarkoitettu taloudellinen virhe, on kahden edellytyksen täytyttävä. Ensinnäkin velvoitteiden ja vastuun lisääntymisen perusteena on oltava odottamaton vika tai puute. Esimerkiksi sellaiset putkistojen tai julkisivujen korjaukset, jotka rakennuksen iän perusteella ovat ennakoitavia, eivät ole kohdassa tarkoitetulla tavalla odottamattomia, vaikka korjauksista ei kauppaa tehtäessä vielä ollut tietoa. Odottamattomina vikoina tai puutteina voidaan pitää rakennuksen tavanomaiseen kunnossapitoon kuulumattomia korjaustarpeita, kuten perustusten uusimista. Odottamattomana voidaan pitää myös lähimenneisyydessä teetettyjen peruskorjausten uusimistarvetta yllättävien rakennusvirheiden johdosta.

Lisäksi edellytetään, että taloudellisten velvoitteiden tulee olla merkittävästi suurempia kuin mitä ostajalla on ollut perusteltua aihetta edellyttää. Vaikka ilmennyt vika olisi odottamatonkin, kyseessä ei ole kohdassa tarkoitettu taloudellinen virhe, jos sen vaikutukset yhteisön ja osakkaiden talouteen eivät nouse merkittäviksi. Näin on asian laita esimerkiksi silloin, kun korjausten rahoittamiseksi tarvittava laina tai vastikkeiden korotukset eivät olennaisesti poikkea siitä, mihin asuntoyhteisöissä yleensä on syytä varautua. (HE 21/2005 vp s. 48–49.)

Käytännössä voi esiintyä myös tapauksia, joissa odottamattomia vikoja ja puutteita ilmenee useampia. Tällöin vioista ja puutteista aiheutuvia taloudellisia velvoitteita on arvioitava kokonaisuutena: kysymys on kohdassa tarkoitetusta taloudellisesta virheestä, jos vikojen ja puutteiden yhteisvaikutus on sellainen, että taloudelliset velvoitteet muodostuvat merkittävästi suuremmiksi kuin mitä ostajalla on ollut perusteltua aihetta edellyttää. (HE 21/2005 vp s. 49.)

Korkeimman oikeuden ratkaisussa KKO 1991:31 ostajalle esitetyssä isännöitsijäntodistuksessa ilmoitettu osakkeiden osuus yhtiön lainoista oli laskettu virheellisesti ja ostettujen osakkeiden osuus oli ilmoitettua suurempi. Myyjät ja ostajat olivat kauppaa tehtäessä erehtyneet osakkeisiin kohdistu- van lainaosuuden määrästä. Myydystä huoneistosta, kauppahinnasta, osakkeisiin kohdistuneen lainaosuuden suuruusluokasta tai muustakaan kauppaan liittyvästä selvityksestä ei ilmennyt, että lainaosuuden määrällä olisi myyjien ja ostajien välistä kauppaa tehtäessä ollut erityistä merkitystä. Sanottu eroavuus ei näin ollen ole ollut omansa vaikuttamaan kauppahintaan. Tämän vuoksi ostajalla ei ollut oikeutta saada hinnanalennusta.

3.2 Korhoselle ennen kauppaa annetut tiedot

Asiassa ei ole väitettykään, että Korhoselle olisi kauppaa tehtäessä ilmoitettu erityisistä korjaustarpeista asunto-osakeyhtiössä. Korhosen ja Saukkosten 27.4.2016 päivätyn kauppakirjan liitteenä olevaan, Juha Saukkosen isännöitsijänä allekirjoittaman isännöitsijätodistuksen kohtaan 2.4.1 yhtiön tiedossa olevista huomattavista vioista ja puutteista ei ole tehty merkintöjä mainituista seikoista.



4 Onko kyse odottamattomista vioista tai puutteista?

4.1 Alapohja

4.1.1 Näyttö

C Suunnittelu Oy:n rakennusterveysasiantuntija Toni Säre on kertonut olleensa asunto-osakeyhtiössä vuonna 2017 tekemässä rakenne- ja kosteusteknistä riskiarviota sekä vuonna 2018 koko asunto-osakeyhtiön alapohjan kuntotutkimusta. Säreen ja kuntotutkija Saara Kuusen allekirjoittamasta kuntotutkimusraportista 22.11.2018 ja sen liitteestä 2 Mikrobitulokset 21.9.2018 VL Oy (K6, s. 8–9 ja 32–33 sekä 13-26/35) ilmenee, että alapohjasta otetuista näytteistä ainakin yhdeksässä (A2.1, A2.2, A3.1, A3.2, A4.2, A5.1, A5.2, A6.1, A8.1) oli ilmennyt asumisterveysoppaassa luetteloituja kosteusvaurioindikaattorilajeja. Näytteessä A8.1 pitoisuudet olivat matalat. Näytteet A3.1, A3.2 ja A4.2 olivat asunnosta 1 A, joka on asunto-osakeyhtiön B-talossa. Muut mainitut näytteet olivat B-talon asunnosta 4 B ja A-talosta. Kosteusvaurioviitteitä oli löytynyt sekä lattialaatan ala- että yläpuolelta. Säre oli perustanut tutkimustulosten analyysinsa asumisterveysasetuksen soveltamisohjeeseen.

Säre oli kertomansa mukaan tehnyt myös aistihavaintoja ja todennut, että alapohjissa oli ollut kosteaa, silmin havaittavaa mikrobikasvustoa ja että liittolevylaatassa oli ollut ruostetta. Kantavan laatan yläpinnassa työstöjätteessä oli ollut laajoja mikrobivaurioita. Jokaisen asunto-osakeyhtiön talon alapohjien sisäpuolisissa rakenteissa lämmöneristyksessä ja puukoolauksessa oli ollut mikrobivaurioita. Alapohjarakenteista oli ilmayhteyksiä huoneilmaan. Terveyshaitan määritelmä täyttyi. Terveystarkastaja oli käynyt asunnoissa ja todennut kahdessa asunnossa terveyshaitan (K7). Tiivistäminen ei ollut riittävä korjaustoimenpide, vaan alapohjan vaurioiden korjaaminen ja terveyshaitan poistaminen vaativat laajempaa purkavaa rakentamista. Säreen mukaan kantavien rakenteiden tuli kestää rakennuksen koko käyttöikä.

Paavo Tehy on kertomuksessaan kiinnittänyt huomiota siihen, että tutkimusten analyysissa näytteen A7.2 osalta laborantin kirjaama tulos (K6, s. 33) ei vastannut tutkimuksen (K6, liite 2 VL Oy, s. 25/35) mukaista tulosta. Analyysiin oli kirjattu, että näytteestä olisi löytynyt indikaattorimikrobeja, kun taas tutkimuksen mukaan niitä ei ollut löytynyt. Kahdeksassa näytteessä oli Tehyn tulkinnan mukaan viitteitä kosteusvaurioista. Tehyn mukaan hänellä ei ollut auktorisointia tutkia kosteusvaurioita, mutta mielestään hän oli saavuttanut kokemuksen kautta pätevyyden siihen. Tehy on perustanut tutkimustulosten analyysinsä lisäksi siihen, että Valviran viitearvot olivat tilastollisia rajoja, eivätkä välttämättä kertoneet mitään aiheutuvasta terveyshaitasta. Tiivistäminen oli riittävä toimenpide ja terveystarkastaja lausunnon (K7) mukaiset toimenpide-ehdotukset hyviä. Massojen vaihtaminen ja uuden alapohjan rakentaminen tarkoittivat tasonparannusta. Tarvittavia korjaustoimenpiteitä Tehy on perustellut sillä, että tiivistämisen jälkeen mikrobeja ei pitäisi päästä sisätiloihin. Tehy oli käynyt kerran kohteessa ja ollut siellä tunnin ajan. Hän ei ollut käynyt alapohjassa, eikä tehnyt tavarantarkastusta tai kuntotutkimusta.

Korhonen ja Loimanen ovat kertoneet saaneensa terveysoireita asunnoissaan. Nieminen ja Järvi ovat kertoneet, että asukkaat eivät olleet oireilleet tiivistysten jälkeen. Nieminen ei itse asunut asunto-osakeyhtiössä.

4.1.2 Hovioikeuden arviointi

Todisteen K6 osalta hovioikeus toteaa, että siinä tarkoitettuja edellä mainittuja näytteitä oli otettu alapohjasta 14 kappaletta. Näin ollen yksittäinen mahdollinen virhekirjaus ei kokonaisuutena heikennä tutkimuksen luotettavuutta. Lisäksi Tehynkin mukaan kahdeksassa näytteessä oli viitteitä kosteusvaurioista, mitä hovioikeus pitää merkittävänä määränä.

Säre on VTT:n sertifioima rakennusterveysasiantuntija. Hänen analyysinsä on perustunut laajoihin tutkimuksiin ja asumisterveysasetuksen soveltamisohjeeseen. Tehyllä ei ole vastaavaa auktorisointia ja hänen tutkimuksensa ovat olleet huomattavasti Säreen tutkimuksia suppeampia. Säre on edellä todetulla tavalla kertonut alapohjan rakenteiden kosteudesta, mikrobivaurioista rakenteissa ja rakenteiden yhteydestä sisäilmaan sekä terveystarkastajan toteamasta terveyshaitasta, joiden poistamiseksi alapohjan tiivistäminen ei ollut riittävä toimenpide. Säreen mukaan alapohjan pitäisi kestää koko rakennuksen käyttöikä ja joka tapauksessa se oli rakennettu virheellisesti. Näin ollen alapohjan korjauksessa ei ollut kyse perusparannuksesta vaan vikojen ja vaurioiden korjaamisesta.

Mainituilla perusteilla hovioikeus pitää Säreen johtopäätöksiä vaurioiden laajuudesta, vakavuudesta ja niiden korjauksen edellyttämistä toimenpiteistä luotettavampina kuin Tehyn. Näin ollen hovioikeus katsoo selvitetyksi, että asunto-osakeyhtiön rakennusten A- ja B-talojen alapohjassa on ollut Korhosen väittämiä kosteus- ja mikrobivaurioita ja niistä on aiheutunut terveyshaittaa. Alapohjan tiivistäminen ei ole riittävä toimenpide haitan poistamiseksi ja korjaamiseksi, vaan se edellyttää Säreen kertomalla tavalla purkavaa rakentamista. Vikaa on pidettävä odottamattomana.

4.2 Salaojat ja hulevesien ohjaus

4.2.1 Näyttö

Säre on kertonut, että suurin yksittäinen rakennusaikainen virhe oli vesien johtaminen katolta salaojajärjestelmään. Ratkaisu oli virheellinen myös vuoden 1989 määräysten mukaan. Salaojiin ei missään tapauksessa tullut johtaa katto- eikä hulevesiä, koska tällöin salaojat toimivat kastelujärjestelmänä sen sijaan, että ne keräisivät maaperästä nousevaa vettä pois tontilta. Säre oli itse todennut kattovesien johtamisen salaojaan C-rakennuksen osalta. Oletus oli, että asunto-osakeyhtiön rakennukset A ja B oli rakennettu samalla tavalla. Kysymykseen, oliko tämä perussyy kaikkien kolmen rakennuksen kosteusvaurioille, Säre on vastannut, että salaojat olivat toimineet väärin ja kastelleet rakenteita. Maapohja oli ollut kostea, ja hieno maa-aines oli mahdollistanut veden kapillaarisen nousun. Sokkelin vedeneristyksen ja alapohjan tuulettumattomuuden puutteet olivat aiheuttaneet kosteutta.


Säreen mukaan kysymyksessä olevalla salaojarakennelmalla ei ollut käyttöikää. Salaojajärjestelmä oli rakennettu väärin, eikä sille voinut määrittää teknistä käyttöikää. Säreen käsitys salaojajärjestelmän korjauksesta tarkoitti sen uudelleenrakentamista. Lisäksi salaojien tulisi ympäröidä rakennus kauttaaltaan eli myös takapihan puolelta, missä salaojia ei ollut ollut lainkaan. Rakennusten kantavissa rakenteissa oli kosteutta. Mitä pidempään salaojajärjestelmän korjaus viipyi, sitä enemmän ongelmia aiheutui.

Paavo¨ Tehyn sähköpostimuistiosta 13.3.2020 (V11) ilmenee, että rakennusaikaan rakennusmääräysten mukaan ”alapohjan alapuolinen ilmatila (esimerkiksi ryömintätila) on tuuletettava siten, ettei ilmatilaan tunkeutuvasta kosteudesta ole haittaa rakenteiden toiminnalle ja kestävyydelle. Ilmatilan alapuolinen maapohja on tarvittaessa salaojitettava siten, ettei alapohjan alapuolelle muodostu vapaata vedenpintaa tai vettä runsaasti haihduttavaa maakerrosta.”

Tehy on kertonut, että rakentamisaikaan rännivesiä oli ohjattu rakennuksen nurkalle, eikä missään ollut sellaista kielletty. Nykyään vesiä ei saanut ohjata nurkalle. Sadevesiä oli rakentamisaikaan ohjattu salaojakaivoon, vaikka missään ei lukenut, että niin sai tehdä. Salaojia ei ollut valvottu mitenkään 1970–1980-luvuilla. Tehyn mukaan 25 vuoden käyttöikä oli mennyt umpeen salaojien osalta. Asunto-osakeyhtiö oli asentanut pumpun. Pumppu ja sorastus olivat tämän päivän rakennustavan mukainen ratkaisu. Tehyn mukaan kysymys oli perusparannuksesta, kun massat vaihdettiin ja rakennettiin uusi alapohja.

Järvi on kertonut, että hulevedet oli kaikissa asunto-osakeyhtiön rakennuksissa ohjattu salaojiin, eikä erillistä hulevesiputkistoa ollut ollut. Reiällisestä salaojaputkesta oli muodostunut talojen ympärille kastelujärjestelmä, joka oli kastellut rakennuksia veden poistamisen sijaan. Kosteudenhallintaan ei ollut löytynyt muuta ratkaisua kuin pumppaamot ja salaojitus.

Loimanen on kertonut, että ensimmäisiä korjaustoimenpiteitä, joita oli keväällä 2016 tehty, oli ollut sadevesien ja rännien vesien johtaminen putkissa maanpintaa pitkin poispäin rakennuksista siten, etteivät vedet menneet enää syöksytorvista kaivoihin. Putket oli hankittu joka asuntoon, ja niiden asentaminen oli jäänyt osakkaan vastuulle.

Juha Saukkonen on kertonut, että kun hulevesiä oli ohjattu kaivoihin, kukaan ei ollut tiennyt, mihin kaivot johtivat.

4.2.2 Hovioikeuden arviointi

Hovioikeus toteaa, että vaikka rakentamisaikaisten rakennusmääräysten mukaan salaojitus ei ole ollut kaikissa tapauksissa välttämätön, kosteudenhallinnasta oli kuitenkin tullut Tehyn muistiossa 13.3.2020 lainatun vuoden 1976 rakentamismääräyksen C2 säännöksen mukaisesti huolehtia. Säreen kertoman perusteella asunto-osakeyhtiön salaojajärjestelmä oli toiminut käyttötarkoituksensa vastaisesti ja kastellut rakenteita. Säre oli itse todennut asian C-talon osalta. Ottaen huomioon edellä erityisesti A-talon ja B-talon alapohjien kosteus- ja mikrobivaurioista esitetty selvitys sekä se, ettei asiassa ole tullut esille mitään sellaista, joka viittaisi A- ja B-talojen osalta erilaiseen salaojien rakennustapaan ja hulevesien ohjaukseen, hovioikeus katsoo selvitetyksi, että asunto-osakeyhtiön rakennuksissa on salaojien ja hulevesien ohjauksen osalta virhe, joka on osaltaan johtanut rakennusten alapohjien vaurioitumiseen. Ottaen huomioon, ettei kukaan ollut Juha Saukkosen mukaan tiennyt, mihin hulevedet oli ohjattu, hovioikeus katsoo, ettei Korhosellakaan olisi ennen kaupantekoa ollut mahdollisuutta havaita hulevesien ohjausta salaojajärjestelmään.

Säre ja Järvi ovat kertoneet salaojien uudelleenrakentamisen välttämättömyydestä alapohjan kosteusongelmien poistamiseksi. Säreen johto- päätöstä salaojien tarpeesta tukee se, että rakennukset on rakennettu erittäin kostealle turvepitoiselle maalle, ja myös Tehy on muistiossaan (V11) suositellut salaojitusta. Tehy ei ole hovioikeudessa kertonut, eikä asiassa ole esitetty muutakaan Säreen kertomaa horjuttavaa näyttöä siitä, että alapohjan kosteusongelmat olisi voitu poistaa ja alapohja saattaa rakentamisaikaisten rakentamismääräysten mukaiseksi muulla tavalla kuin salaojittamalla ja asentamalla pumppaamot, kuten asunto-osakeyhtiö on tehnyt.

Mainituilla perusteilla hovioikeus katsoo, että salaojien viat ja hulevesien virheellinen ohjaaminen ovat olleet odottamattomia. Asunto-osakeyhtiön teettämää salaojitusta ja hulevesien virheellisen ohjauksen korjaamista ei voida katsoa perusparannukseksi, vaan niiden osalta kysymys on virheen korjauksesta.

4.3 Viemärit

Edellä kohdassa 2.2.2 on selostettu asunto-osakeyhtiön viemärien tukoksista esitettyä näyttöä. Lisäksi Loimanen on kertonut, että pihaviemärit oli kuvattu syyskuussa 2016. Viemäreissä oli ollut kauttaaltaan painaumia ja takaisinvirtausta. Talossa 2 oli ollut putki irti, ja se oli vuotanut alapohjaan. Vuoto oli heti korjattu. Järvi on myös kertonut, että viimeinen kaivo oli ollut korkeammalla kuin edellinen, jolloin oli aiheutunut takaisinlaskua, eikä viemärilinjalla ollut ollut edellytyksiä toimia. Tavallisesti viemärilinja oli johdettu jokaisesta talosta suoraan kaupungin liittymään, mutta tässä yhtiössä kaikkien rakennusten viemärilinjat olivat kulkeneet toistensa kautta. Viemärit oli alun perin rakennettu väärin.

Asiassa ei ole esitetty selvitystä siitä, että lukuisille viemäritukoksille olisi ollut joku muu syy kuin viemärien painaumat eikä siitä, että kyseisen kaltaiset useita tukoksia aiheuttaneet painaumat olisivat normaaleja käyttöikään liittyviä ongelmia. Hovioikeus katsoo näin ollen selvitetyksi, että asunto-osakeyhtiön viemäreissä oli ollut painaumia ja niiden rakentamistavasta johtuvaa takaisinlaskua sekä näistä syistä useita tukoksia vuodesta 2015 lähtien.

Järven mukaan uudelle viemärilinjalle tuli rakentaa kannakointi sen varmistamiseksi, että putket pysyivät suorassa ja oikeassa kaltevuudessa koko viemärilinjan 70 metrin pituuden. Järven kertomaa ei ole syytä epäillä, eikä asiassa ole muutenkaan esitetty hänen kertomaansa horjuttavaa selvitystä tai näyttöä vaihtoehtoisesta korjaamistavasta. Edellä todetuin tavoin selvittämättä on jäänyt, että kysymys olisi tavanomaisista käyttöiän päättymiseen liittyvistä ongelmista. Näin ollen myös viemäreiden osalta on selvitetty odottamaton vika, joka on edellyttänyt Järven kertoman mukaista korjaamista.

4.4 Johtopäätös

Hovioikeus on edellä katsonut selvitetyksi asunto-osakeyhtiön rakennuksissa odottamattoman vian alapohjan, salaojien, hulevesien ohjauksen ja viemäreiden osalta. Johtopäätöstä vikojen odottamattomuudesta tukee vikojen lukuisuus sekä vioista johtuneet kosteus- ja mikrobivauriot sekä viemäritukokset. Lisäksi hovioikeus on katsonut, että virheiden korjaus on edellyttänyt alapohjan osalta Säreen kertoman mukaista purkavaa rakentamista, salaojajärjestelmän osalta salaojajärjestelmän uudelleenrakentamista ja pumppaamoa sekä hulevesien uudelleenohjausta, ja viemärien osalta Järven kertoman mukaista korjaamista, jossa viemäriputkelle tehdään muun muassa tarvittava kannakointi.

5. Ovatko viat osoittautuneet edellytettyä merkittävästi suuremmiksi?

5.1. Näyttö

Hovioikeudella ei ole aihetta arvioida asiaa toisin kuin käräjäoikeus ja asianosaiset ovat katsoneet siltä osin, että Korhosen osuutena asunto-osakeyhtiössä selvitetyksi katsottujen vikojen korjauskustannuksista on pidettävä 18 prosenttia.

Hankekuvauksen 12.2.2019 (K14) mukaan alkuvaiheen alapohjaan liittyvien toimenpiteiden hinta oli yhteensä 64.000 euroa (kohta 1. Painesuhteiden hallinta). Hankekuvauksessa on mainittu ensivaiheen toimenpiteenä myös kohdassa 3. hulevesien ohjaus, jonka hinta asunto-osakeyhtiölle oli 10.000 euroa. Hankekuvauksen kohdan 4. mukaan lattioiden korjauksen hinta oli 120.000 euroa, kohdan 6b. mukaan salaojien korjauksen 30.000 euroa ja kohdan 7. mukaan viemärijärjestelmän korjauksen 25.000 euroa.

Kustannusarvion (K20) kohdan 6 mukaan alapohjien kunnostamisen kustannus oli 134.500 euroa. Kustannusarvion mukaan salaojien ja hulevesien kustannus oli 9.000 euroa. Kustannusarviosta ilmenee, ettei salaojien ja hulevesien korjauskustannuksissa ole otettu huomioon suunnittelu- eikä urakkakuluja. Kustannusarviossa ei ole myöskään kustannuksia jätevesiviemärijärjestelmän osalta.

Järven mukaan korjaukset koostuivat kolmesta erillisestä urakasta. Ensimmäisessä urakassa oli ensivaiheen toimenpiteillä otettu kosteudesta aiheutuvia ongelmia hallintaan ja poistettu kosteusvaurioista johtuvia sisäilmaongelmia. Tämä tarkoitti muun muassa vaurioiden tarkistamista sekä ryömintätilan korjauksia kuten ryömintätilan puhdistamista eloperäisestä jätteestä ja painesuhteiden hallintaa ja tiivistyksiä siten, ettei ryömintätilasta ja rakenteista tullut korvausilmaa. Lisäksi siihen oli kuulunut viemäreiden kannakointi. Toiseen urakkaan oli kuulunut toimenpiteitä, jotka olivat mahdollistaneet korjausten tekemisen, kulkuaukkojen rakentamisen ryömintätilaan sekä hulevesien ja salaojien korjauksia, pumppaamot, viemärilinjan korjauksen ja välttämättömiä sokkelikorjauksia. Kolmanteen urakkaan oli kuulunut lattiakorjaus yhteen huoneistoon, joka oli tarkoitus tehdä kaikkiin muihinkin huoneistoihin.

Järven kertoman mukaan ensimmäinen urakka oli maksanut 75.000 euroa. Vielä kesken oleva toinen urakka oli maksanut 135.000 euroa, ja se tuli maksamaan yhteensä 140.000–150.000 euroa. Keskeneräisestä toisesta urakasta viemäreiden osuus oli noin 60.000 euroa ja pumppaamon, hulevesien, salaojien, kulkuaukkojen sekä pintarakenteiden palauttamisen osuus 90.000 euroa. Sokkeleiden korjaamiseen oli tähän mennessä käytetty 10.000 euroa. Ulkoseiniä ei ollut vielä korjattu. Korhosen osuus lattiaurakasta eli kolmannesta urakasta tuli olemaan noin 24.000 euroa. Kaiken kaikkiaan Järvi arvioi vielä Korhosen vastattaviksi tuleviksi korjauskustannuksiksi 80.000 euroa. Kyseinen summa on pitänyt kuitenkin sisällään Järven kertoman perusteella myös muun muassa julkisivukorjaukset, joista ei hovioikeudessa ole kysymys.

Järvi on kertonut kustannusarvion (K20) perustuneen diplomi-insinööri Jorma Heikkisen tekemiin kilpailutuksiin tiettyjen urakoiden osalta. Kustannusarviossa ei ollut viemärilinjan korjauskustannuksia, jotka olivat iso kustannuserä. Järvellä oli kansio kaikista tarjouksista ja korjaustapaehdotuksista, joita urakoitsijat olivat antaneet ja joiden perusteella kustannusarvio oli koostettu. Heikkinen oli alan asiantuntija, jolta oli tilattu konsultaatio kustannusarvion tekemiseksi. Arvio kaikista C suunnittelu Oy:n tutkimusten ja kuntoarvioselvitysten mukaisten korjaustarpeiden kustannuksista oli 560.000 euroa asunto-osakeyhtiön kaikkien kolmen talon osalta. Salaojien ja viemärilinjan osalta kilpailutusta ei ollut tehty, vaan Järvi oli saanut arvion Eemeli Kaski. Myös Kaski oli ulkopuolinen alan ammattilainen.

Säre on kertonut, että 30.000–40.000 euroa Korhosen osuutena salaoja- ja sadevesiviemärijärjestelmän uusimisesta ei riittänyt lähellekään koko pinta- alan korjauskustannuksiin. Pelkästään uusien pintojen asentaminen maksoi sen verran. Toinen urakka ei ollut vielä valmis.

5.2 Alapohja

Järven kertoman mukaiset alapohjaan liittyvät alkuvaiheen toimenpiteet ovat maksaneet 75.000 euroa. Niiden hankekuvauksen mukainen hinta on ollut 64.000 euroa. Hovioikeuden käsityksen mukaan hintaero voi selittyä sillä edellä mainitulla seikalla, että hankekuvauksessa ensivaiheen toimenpiteenä on mainittu myös hulevesien ohjaus. Hulevedet arvioidaan kuitenkin erikseen. Ensivaiheen korjauksiin on sisältynyt Järven mukaan myös viemäreiden kannakointi. Koska sen kustannukset eivät ole eriteltävissä hankekuvauksen kohdan 1. mukaisista alapohjan korjauskustannuksista, hovioikeus ottaa ne huomioon kysymyksessä olevissa alapohjan alkuvaiheen korjauskustannuksissa. Näin ollen hovioikeus katsoo, että alkuvaiheen korjaustoimenpiteiden kustannuksina huomioon on otettava hankekuvauksen mukainen 64.000 euroa, josta Korhosen osuutena on pidettävä noin 11.500 euroa. Hovioikeus on edellä katsonut, että toimenpiteet ovat olleet vikojen korjausta. Kyseisiin korjauksiin ei ole selvitetty sisältyvän tasonparannusta, eikä siinä tule huomioitavaksi ikävähennystä.

Alapohjarakenteiden kosteus- ja mikrobivaurioiden korjauksiin liittyvien lattiakorjausten hankekuvauksen mukainen hinta on ollut 120.000 ja kustannusarvion mukainen hinta 134.500 euroa. Korhosen osuus hankekuvauksen mukaisesta hinnasta on 21.600 euroa ja kustannusarvion mukaisesta hinnasta 24.210 euroa. Järven mukaan Korhoselle tuli maksettavaa lattioiden korjauksesta 24.000 euroa. Hovioikeus katsoo, että korjauskustannukset tulee ensisijaisesti arvioida virheiden havaitsemishetken kustannusten mukaisesti ja katsoo, että Korhosen osuudeksi lattian korjauskustannuksista on selvitetty 21.600 euroa. Säreen kertoman mukaisesti alapohjan tuli kestää koko rakennuksen käyttöikä. Korjauskustannuksissa ei ole huomioitu lattialämmityksen asentamista. Korjaus parantaa pintamateriaaleja. Edellä todetuilla perusteilla ja ottaen huomioon, että hovioikeuden hyväksymiä korjauskustannuksia suuremmista kustannuksista on myös esitetty selvitystä, hovioikeus katsoo, ettei lattian korjauksiin ole selvitetty liittyvän merkittävää tasonparannusta eikä ikävähennystä tule huomiotavaksi.

5.3 Hulevedet, viemärit ja salaojat

Järven kertomuksesta toisen urakan yksittäisten korjaustoimenpiteiden kustannuksia ei ole mahdollista riittävällä tarkkuudella määritellä kuin viemäreiden osalta. Hulevesien, salaojien ja viemäreiden yhteisiä korjauskustannuksia ei siten voida riittävästi arvioida hänen kertomuksensa perusteella. Kustannusarvio (K20) ei ole sisältänyt salaojien ja hulevesien ohjauksen osalta muun ohella suunnittelukustannuksia eikä siihen ole sisältynyt arviota jätevesiviemärien korjauskustannuksista. Näin ollen hovioikeus katsoo, että hulevesien, salaojien ja viemärien tarpeelliset korjauskustannukset on arvioitava hankekuvauksen (K14) perusteella.

Edellä hulevesien virheellisestä ohjauksesta ja vian korjaamisesta todetun perusteella hovioikeus katsoo, ettei hulevesien virheelliseen ohjauksen korjaamiseen liity tasonparannusta tai ikävähennystä, jolloin Korhosen osuus vian korjaamisesta hulevesien osalta on 1.800 euroa.

Tehyn mukaan salaojien tekninen käyttöikä oli 25 vuotta. Säreen kertoman mukaan salaojien tekninen käyttöikä oli esitetty RT-ohjekorteissa, joiden perusteella se oli 30–50 vuotta ja keskimäärin 40 vuotta 1950-luvun jälkeen rakennettujen salaojajärjestelmien osalta. Hovioikeus katsoo salaojien tekniseksi käyttöiäksi Säreen yksityiskohtaisemman, RT-ohjekortteihin perustuvan kertomuksen perusteella 40 vuotta. Edellä selostetun mukaisesti Säre on kertonut, että kysymyksessä olleilla salaojilla ei ollut käyttöikää lainkaan, koska ne olin alun perin rakennettu väärin. Hovioikeus toteaa toisaalta, että vaikka salaojat olisi rakennettu alun perin oikein, ne olisivat silti tulleet korjattaviksi noin 10 vuoden päästä. Tähän nähden hovioikeus katsoo, että asunto-osakeyhtiölle olisi aiheutunut myös oikeanlaisten salaojien uusimisesta ainakin osa nyt aiheutuneista kustannuksissa. Koska salaojat ovat kuitenkin Säreen kertomin tavoin toimineet täysin tarkoituksensa vastaisesti, hovioikeus katsoo, ettei ikävähennystä tule huomioida täysimääräisesti. Salaojien virheellisyydestä ja tarpeellisista korjauksista edellä todetun perusteella hovioikeus katsoo, ettei salaojiin liity tasonparannusta. Näin ollen hovioikeus arvioi asiassa esitetyn selvityksen perusteella salaojien osalta huomioitavien korjauskustannusten määräksi Korhosen osalta 2.000 euroa.

Vastaavilla perusteilla kuin edellä salaojien osalta hovioikeus katsoo, että myös viemäreiden osalta tulee tehtäväksi ikävähennys. Yleisesti on tiedossa, että viemäreiden käyttöikä on noin 50 vuotta. Näin ollen ja ottaen huomioon, että viemärien kannakointikuluja on sisältynyt jo edellä käsiteltyihin ensivaiheen kustannuksiin, hovioikeus arvioi Korhosen osuudeksi asunto- osakeyhtiön viemäreiden korjauskustannuksista 2.000 euroa.

Edellä todetun perusteella hovioikeus katsoo, että Korhosen osuus asunto- osakeyhtiön hulevesien virheellisen ohjauksen, salaojien ja viemäreiden yhteenlasketuista korjauskustannuksista on 5.800 euroa.

5.4 Hovioikeuden arviointi puutteiden merkityksestä

Hovioikeus katsoo, että talon 27 vuoden iän kaupantekohetkellä ja verrattain alhaisen yhtiövastikkeen perusteella Korhosen on tullut varautua hänenkin vastattavakseen tuleviin korjaustarpeisiin. Ottaen kuitenkin huomioon Korhosen vastattavaksi pian asuntoon muuttamisen jälkeen tullut kohdissa 5.2 ja 5.3 mainittujen korjauskustannusten 38.900 euron yhteismäärä suhteessa kauppahintaan 184.000 euroa, asunnon omistamiseen liittyvät taloudelliset velvoitteet ja vastuut ovat osoittautuneet merkittävästi suuremmiksi kuin hänellä on ollut perusteltua aihetta edellyttää. Näin ollen kaupassa on ollut asuntokauppalain 6 luvun 20 §:n 1 momentin 3 kohdassa tarkoitettu virhe, eikä muihin virheväittämiin ole tarpeen ottaa kantaa.

6. Hinnanalennuksen määrä

Asuntokauppalain 6 luvun 16 §:n 1 momentin mukaan ostajalla on oikeus virhettä vastaavaan tai muuten virheeseen nähden määrältään kohtuulliseen hinnanalennukseen. Ostajalla on oikeus saada hinnanalennuksena palautettavalle kauppahinnalle korkolain 3 §:n 2 momentin mukaista korkoa siitä päivästä lukien, jona myyjä vastaanotti kauppahinnan.

Asuntokauppalain esitöiden mukaan hinnanalennuksen määrittämisen lähtökohtana on maksettu kauppahinta. Käytännössä hinnanalennus joudutaan määrittämään tapauskohtaisesti ottamalla huomioon muun muassa virheen merkitys asunnon käyttöarvon, ulkonäön ja vaihtoarvon kannalta.
(HE 14/1994 vp s. 107.)

Korkein oikeus on kiinteistön kauppaa koskevassa ratkaisussaan KKO 1999:76 hinnanalennuksen määrää arvioidessaan ottanut huomioon korjauskustannukset ja asumismahdollisuuden menetyksen ja toisaalta myös sen, että kiinteistö oli rakenteiden ja materiaalien uusimisesta johtuen tullut korjaustöiden tuloksena parempaan kuntoon kuin ostajat kaupan perusteella olivat saattaneet edellyttää.

Oikeuskirjallisuudessa on esitetty, että hinnanalennuksen lähtökohtana oleva arvo on se hinta, jonka myyjä olisi todennäköisesti saanut, jos potentiaaliset ostajat olisivat saaneet totuutta vastaavat tiedot siitä asunnon tai kiinteistön ominaisuudesta, jonka perusteella kyseinen asunto tai kiinteistö katsottiin virheelliseksi. Kauppahintaa tulisi hinnanalennuksella korjata vastaamaan sitä, mitä myyjä olisi kaupan kohteesta saanut, jos sen puutteet olisivat olleet tiedossa.

Hovioikeus on edellä vikojen ja puutteiden merkitystä käsitellessään arvioinut, johtavatko korjaukset tasonparannukseen ja tuleeko ikävähennys ottaa huomioon. Näin ollen hovioikeus arvioi hinnanalennuksen määrää sanotussa arvioinnissa huomioon otettujen 38.900 euron korjauskustannusten perusteella. Sen perusteella virheitä ja niiden tarpeellisia korjauksia sekä asunto-osakeyhtiön rakennusten kuntoa ja arvoa ennen korjauksia ja korjausten jälkeen kokonaisuutena arvioiden hovioikeus katsoo kohtuulliseksi hinnanalennuksen määräksi käräjäoikeuden tuomitseman 35.000 euroa. Valitus tulee siten hylätä.

7.Oikeudenkäyntikulut

Hovioikeus hyväksyy käräjäoikeuden perustelut ja lopputuloksen (tuomio s. 57–58) oikeudenkäyntikulujen osalta.

Oikeudenkäymiskaaren 21 luvun 16 §:n 1 momentin mukaan, jos alemman tuomioistuimen päätökseen haetaan muutosta, velvollisuus korvata oikeudenkäyntikulut ylemmässä tuomioistuimessa on määrättävä sen mukaisesti, mitä muutoksenhakumenettelyssä on tapahtunut ja onko asianosainen voittanut vai hävinnyt muutoksenhaun.

Saukkoset ovat hävinneet muutoksenhaun. Näin ollen heidät velvoitetaan korvaamaan Korhosen oikeudenkäyntikulut hovioikeudessa. Saukkosilla ei ole ollut huomauttamista Korhosen oikeudenkäyntikulujen määrään.


Tuomiolauselma


Käräjäoikeuden tuomiota ei muuteta.

Juha Saukkonen ja Nella Saukkonen velvoitetaan suorittamaan Taina Korhoselle korvauksena oikeudenkäyntikuluista hovioikeudessa 12.938,74 euroa korkolain 4 §:n 1 momentin mukaisine viivästyskorkoineen kuukausi tuomion antamisesta lukien.



Muutoksenhaku

Muutosta tähän ratkaisuun saadaan hakea korkeimmalta oikeudelta valittamalla vain, jos korkein oikeus niillä erityisillä perusteilla, jotka ilmenevät oheisesta valitusosoituksesta, myöntää valitusluvan.

Valitusosoituksessa tarkoitettu määräaika valitusluvan pyytämiseen ja valituksen tekemiseen päättyy 17.4.2023.

Helsingin hovioikeuden puolesta:

Asian ovat ratkaisseet: hovioikeudenneuvos Senni Koski
hovioikeudenneuvos Juhani Riekkonen (puheenjohtaja) asessori Hanna Pihlaja

Valmistelija: hovioikeuden esittelijä Anna Koli Ratkaisu on yksimielinen.



ITÄ-UUDENMAAN KÄRÄJÄOIKEUS


Osasto 6

TUOMIO
Annettu kansliassa

20/54441


16.10.2020 L 19/14453




Kantaja Korhonen, Taina

Vastaaja Saukkonen, Juha ja Saukkonen, Nella


Asia Vireille

Asunto-osakeyhtiöasia 3.4.2019


KANNE

Vaatimukset

Kantaja on esittänyt seuraavat vaatimukset:

1.Ensisijaiset vaatimukset

1.1.Ensisijaisesti kantaja vaatii, että kantajan (ostaja) ja vastaajien (myyjät) välinen 27.4.2016 tehty asunto-osakkeiden kaupan osoitteessa Siltatie 1 A, 05100 Repola puretaan;

1.2.vastaajat velvoitetaan palauttamaan kantajalle kauppahinta 184.000,00 euroa;

1.3.vastaajat velvoitetaan suorittamaan kantajalle palautettavalle kauppahinnalle korkolain 3 §:n 2 momentin mukaista korkoa 27.4.2016 lukien haasteen tiedoksiantoon 16.4.2019 saakka ja korkolain 4 §:n 1 momentin mukaista viivästyskorkoa haasteen tiedoksiantoa seuraavasta päivästä maksupäivään asti;

1.4.vastaajat velvoitetaan korvaamaan kantajalle vahingonkorvauksena kantajan 31.12.2019 mennessä maksamat ylimääräiset yhtiövastikkeet 12.309,50 euroa laillisine korkoineen 31.12.2019 lukien;

1.5.vastaajat velvoitetaan yhteisvastuullisesti korvaamaan kantajan oikeudenkäyntikulut 43.392,51 eurolla korkolain 4 §:n 1 momentin mukaisine viivästyskorkoineen siitä lähtien, kun kuukausi on kulunut käräjäoikeuden tuomion antamisesta.

2.Toissijaiset vaatimukset

Toissijaisesti kantaja vaatii, että vastaajat velvoitetaan yhteisvastuullisesti

2.1.suorittamaan kantajalle hinnanalennuksena 100.000,00 euroa;

2.2.suorittamaan kantajalle palautettavalle kauppahinnalle tuottokorkoa kaupantekotilaisuudesta lukien haasteen tiedoksiantoon saakka ja sen jälkeen haasteen tiedoksiantoa seuraavasta päivästä lukien korkolain 4 §:n 1 momentin mukaista viivästyskorkoa maksupäivään asti;

2.3.korvaamaan kantajalle vahingonkorvauksena kantajan 31.12.2019 mennessä maksamat ylimääräiset yhtiövastikkeet 12.309,50 euroa laillisine korkoineen 31.12.2019 lukien;

2.4.korvaamaan kantajan oikeudenkäyntikulut korkolain 4 §:n 1 momentin mukaisine viivästyskorkoineen siitä lähtien, kun kuukausi on kulunut käräjäoikeuden tuomion antamisesta.

3.Viimesijainen vaatimus

Vastaaja Juha Saukkonen on velvoitettava suorittamaan vahingonkorvauksena

3.1.maksettu kauppahinta 184.000,00 euroa;

3.2.palautettavalle kauppahinnalle korkolain 3 §:n 2 momentin mukaista korkoa 27.4.2016 lukien haasteen tiedoksiantoon 16.4.2019 saakka ja korkolain 4 §:n 1 momentin mukaista viivästyskorkoa haasteentiedoksiantoa seuraavasta päivästä maksupäivään asti;

3.3.kantajan 31.12.2019 mennessä maksamat ylimääräiset
yhtiövastikkeet 12.309,50 euroa laillisine korkoineen 31.12.2019 lukien ja

3.4.sekä korvaamaan kantajan oikeudenkäyntikulut 43.392,51 eurolla korkolain 4 §:n 1 momentin mukaisine viivästyskorkoineen siitä lähtien, kun kuukausi on kulunut käräjäoikeuden tuomion antamisesta.

Perusteet kannevaatimuksille 1 ja 2

Asian tausta ja tiedot asunto-osakeyhtiön rakennusten kunnosta kaupantekohetkellä

Kantajat ja vastaajat solmivat asunto-osakkeen kaupan 27.4.2016.

Kaupassa myytiin Asunto Oy Siltatie-nimisen taloyhtiön osakkeet nrot 2-3, jotka oikeuttavat hallitsemaan huoneistoa 1 A (3h, k, s) osoitteessa Siltatie 1 A, 05100 Repola. Kauppahinnaksi sovittiin 184.000,00 euroa. Kaupantekotilaisuuden yhteydessä maksettiin kauppahinnasta 36.800,00 euroa ja loppukauppahinta 147.200,00 kuitattiin maksetuksi 17.5.2016. Hallintaoikeus siirtyi kantajalle kauppakirjan mukaan 30.6.2016 mennessä.

Asunto-osakeyhtiö muodostuu kolmesta vuonna 1989 rakennetusta paritalosta eli kuudesta huoneistosta. Asunto­ osakeyhtiössä ei kantajalle annettujen tietojen mukaan ollut tiedossa erityisiä korjaustarpeita kauppaa tehtäessä.

Huoneistoesitteessä tai isännöitsijäntodistuksessa ei mainittu mitään tulevia korjaus- tai kunnossapitotarpeita, eikä niistä aiheutuvia kustannuksia ostajalle.

Ennen kauppaa huoneistoon teetettiin kylpyhuoneen kosteuskartoitus 18.4.2016. Kyseisessä raportissa todetaan, että seinärakenteessa ei havaittu kosteutta.

Kantajalle alkoi kuitenkin pian asuntoon muuttamisen jälkeen selvitä, että taloyhtiön rakennuksissa on kosteusongelmia ja kosteusvaurioita.

Taloyhtiössä on kesästä 2016 lähtien tehty useita pienempiä tutkimuksia rakennevaurioiden ja niiden syiden selvittämiseksi. Yhtiön rakennuksissa on sittemmin todettu vaurioita sokkelirakenteissa sekä kosteus- ja mikrobivaurioita laajalti alapohja- ja ulkoseinärakenteissa.

Vastaaja Juha Saukkonen oli ennen pois muuttoaan taloyhtiön isännöitsijä. Hän on kaupantekohetkellä tiennyt, että kohteessa on vakavia rakenteellisia riskitekijöitä, ongelmia ja vaurioita, mutta hän on jättänyt kertomatta niistä kantajalle. Kertomatta jättämisen seurauksena kantaja on joutunut vuoden 2018 loppuun mennessä yllättävien korjauskustannusten rahoittamisen vuoksi maksamaan yhtiövastiketta 6.993,50 euroa enemmän kuin on ollut kaupantekohetkellä odotettavissa.

Kantaja ei olisi ostanut kohdetta, jos hän olisi tiennyt näin laajoista ja merkittävistä taloyhtiön rakenteellisista korjaustarpeista, saati tulevista vastikkeiden korottamisista ja tulevista huoneistokohtaista lainaosuuksista. Vauriot ovat olleet taloyhtiössä jo kaupan teon aikaan ja myös vastaaja on niistä pääosin ollut tietoinen tai ainakin olisi asemansa perusteella pitänyt olla.

Kaupan kohteessa on asuntokauppalain 6 luvun 11 §:ssä ja 20 §:ssä tarkoitettu virhe, joka on siten olennainen, että kantajalla on oikeus kaupan purkuun ja vahingonkorvaukseen.

Asunto-osakeyhtiön rakennuksia on tutkittu kahteen otteeseen C Suunnittelu Oy:n (jäljempänä myös "C") toimesta. Ensimmäinen tutkimus kohdistettiin asunto-osakeyhtiön rakennukseen C (raportti 11.5.2018, todisteena 4), ja tämän jälkeen tutkittiin puolestaan rakennukset Aja B (raportti 22.11.2018, todisteena 5). Tutkimusten perusteella olosuhteet ja rakenteet ovat pitkälti samat kaikkien asuntojen osalta, ja vauriot näin ollen mitä ilmeisimmin yhtenäisiä. ·

C on tutkimuksissaan todennut vaurioita rakennusten sokkeleissa. Lisäksi C on todennut virheellisistä rakenteista johtuvia kosteus- ja mikrobivaurioita alapohjassa betonilaatan ala- ja yläpuolella sekä ulkoseinien alaosissa. Rakennusten kosteusrasitusta ovat F:n mukaan lisänneet kostea turvepitoinen maa, matala perustuskorkeus sekä ongelmat salaoja- ja hulevesien hallinnassa.

Sokkelit

Rakennusten (mukaan lukien autokatokset) sokkelit ovat lämmön- ja kosteudeneristämättömiä betonipalkkeja. Tutkimuksissa on todettu C- talon osalta palkeissa voimakasta rapautumista ja viitteitä kosteusrasituksesta ja oletettavaa on, että C-talon ongelmat ovat yhteneväisiä muiden rakennusten kanssa, sillä selvää rapautumista on näissäkin nähtävissä.

Alapohja; lattialaatan alapuoli

C:n tutkimuksissa C-talon alapohjan tuulettuvuus on todettu lähes olemattomaksi, ja rakenteet on todettu paikoin silmin havaittavasti kosteiksi. Ryömintätilassa tehtiin mikrobihavaintoja, ja ryömintätilan pohjalla on kevytpeite, joka lisää kosteutta peitteen alla. Alapohjan läpivientejä (vesi- ja viemäriputket]) tutkittiin savukokeella, ja savu kulkeutui C-talossa läpivientien kohdilta ryömintätilasta asuntoihin. A-ja 8-talojen ryömintätiloja ei tarkastettu tutkimuksessa, mutta C:n arvion mukaan on oletettavaa, että C-talon ongelmat ovat yhteneväisiä A-ja 8-talon kanssa.

Lattialaatan yläpuoli

Alapohjan betonilaatta on lämmöneristetty yläpuolelta, eikä rakenne ole kosteusfysikaalisesti toimiva. Rakennusten alapohjien lattialaatan yläpuolisista lämmöneristeistä otetuista materiaalinäytteistä todettiin alapohjan eristemateriaalien alle

jäänyt työstöpuru mikrobivaurioituneeksi. Myös villaeristeissä ja koolauspuissa havaittiin mikrobivaurioita. Tulosten perusteella alapohjat ovat puukoolatuilta osin mikrobivaurioituneet.

Ulkoseinärakenne

Ulkoseinien rakenteen on todettu olevan heikosti tai olemattomasti tuulettuva. Ulkoseinien rakenneavauksista otetuista materiaalinäytteistä havaittiin mikrobivaurioita ikkunoiden alapuolisista mineraalivillaeristeistä sekä alajuoksun päältä otetuista villanäytteistä. Ulkoseinien vauriot johtuvat C:n arvion mukaan mahdollisesti sisä- tai ulkopuolisesta kosteusrasituksesta sekä ulkoseinän heikosta tuulettumisesta, ja ikkunoiden alapuoliset eristeet ovat vaurioituneet mm. ikkunapeltien liitosten epätiiviydestä sekä riittämättömien kallistusten takia.

Koneellinen poistoilmanvaihto asunnoissa aiheuttaa C:n arvion mukaan asuntoihin alipainetta ja hallitsemattoman korvausilman kulkeutumista mikrobivaurioituneiden rakenteiden lävitse, mikä lisää asukkaiden altistumista mikrobiperäisille epäpuhtauksille. Mikrobivaurioituneista materiaaleista on todettu ilmayhteyksiä sisäilmaan, ja mikrobivauriohavaintojen määrä huomioiden on selvää, että asunnoissa asuvilla on olennainen riski terveyshaitasta.

Myös vaurioiden laatu ja asukkaiden sisäilmaongelmiin viittaava oireilu huomioiden vauriot ovat olleet olemassa jo kaupan teon aikaan.

C on antanut raporteissaan korjaussuositukset vaurioita koskien. C:n raportin mukaan sokkelirakenteen korjaamiseksi sokkelipalkkien suojabetonointi tulee uusia, ja palkit tulee lämmön- ja vedeneristää. Ruosteiset raudat tulee puhdistaa ja C- talon autokatoksen kantavat sokkelirakenteet uusia kiireellisesti, sillä kantavuudesta ei ole varmuutta.

Alapohjan läpiviennit tulee tiivistää kiireellisesti, ja ryömintätila alipaineistaa suhteessa asuintiloihin. Alapohjan ryömintätilan kapillaarikatkotäyttö tulee uusia, muovit poistaa ja liittolevylaatan ruosteiset kohdat puhdistaa ja suojata. Alapohjan tuuletusta tulee parantaa.

C on raportissaan suositellut, että kaikki lattialaatan yläpuoliset vaurioituneet materiaalit poistetaan rakenteesta ja rakenne suunnitellaan kosteusfysikaalisesti toimivaksi. Väliaikaisena toimenpiteenä ennen mikrobivaurioiden korjaamista C on asumisolosuhteiden parantamiseksi suositellut lattialaatan yläpuolisessa lämmöneristekerroksessa olevien mikrobivaurioiden ja huoneilman ilmayhteyden poistamista/ rajoittamista tiivistyksin sekä eristetilaa alipaineistamalla. Kaikki ulkoseinärakenteen vaurioituneet lämmöneristeet on vaihdettava uusiin, ja uusi rakenne tulee suunnitella
kosteusfysikaalisesti toimivaksi. Samalla ikkunoita tulee uusia, sillä mikrobivaurioita on todennäköisesti kaikissa ikkunoiden alakarmeissa.

Kiireellisenä toimenpiteenä ennen mikrobivaurioiden korjaamista C on suosittanut koneellisten tulo- ja poistoilmalaitteiden asentamista asuntojen alipaineisuuden purkamiseksi.

Sokkeleiden korjaaminen hyvän rakennustavan mukaan edellyttää taloyhtiön selvitysten perusteella myös hulevesien ohjaamisen muuttamista, salaojien korjausta ja jätevesiviemäröinnin uusimista. Aiemmin tehtyjen selvitysten mukaan jätevesiviemärilinjassa on todettu painauma 4 talon kohdalla, joka on aiheuttanut vastakaatoa 4 ja 6 talojen välillä. Viemäreiden painaumat johtuvat pääosin maan painumisesta ympäristössä ja huonosti tehdystä asennuspedistä. Edellisistä syistä salaojien uusinnan ja sadevesiviemärien asennuksen yhteydessä on järkevää myös uusia jätevesiviemäröinti, syystä että sadevesi- ja jätevesiviemäröinti voidaan asentaa saman kaivantoon ja tässä yhteydessä jätevedenviemäröinnin uusinta on myös kustannussäästön kannalta järkevää.

Korjaussuunnitelmien laadinta ja varsinaiset korjaustyöt tulevat olemaan mittavia ja aiheuttavat merkittäviä kustannuksia asunto-osakeyhtiölle.

Taloyhtiö on tähän mennessä tehnyt päätöksen 160.000,00 euron lainan nostamisesta, ja myös yhtiövastiketta on korotettu useaan otteeseen. Kerätyillä varoilla yhtiössä on tarkoitus tehdä ensisijaisesti edellä todettuja ensiaputoimenpiteitä, joista erityisesti lattialaatan yläpuolisten vaurioiden tiivistyskorjauksen onnistuminen ja hyödyt ovat hyvin epävarmoja.

Hallitus on 12.2.2019 ylimääräisessä yhtiökokouksessa esittänyt hankekuvauksen, jossa on eritelty korjaustoimien hintoja urakoista pyydettyjen arvioiden perusteella. Tämän hankekuvauksen mukaiset kymmenen vuoden korjauskustannukset ovat 469.000-542.000 euroa.

Korjaussuunnitelmaa todettujen vaurioiden korjaamisesta kokonaisuutena ei ole asunto-osakeyhtiössä laadittu, vaikka kantaja on sitä useaan otteeseen esittänyt.

Asunnon tosiasiallinen arvo virheiden vaikutus huomioiden

Auktorisoidun kiinteistöarvioitsijan, laillistetun kiinteistönvälittäjän Petteri Bergin 28.2.2019 päivätyn arviolausunnon mukaan kohteelle on mahdotonta määrittää markkina-arvoa arvopäivälle 27.04.2016, koska kohde ei olisi ollut lainkaan myytävissä vapailla markkinoilla, jos siinä kaupan jälkeen havaitut rakennevirheet ja -vauriot olisivat olleet ostajan tiedossa kaupantekohetkellä.

Arviolausunnossa todetaan lisäksi, että rakennevaurioiden myötä syntyneet sisäilmaongelmat eivät mahdollista kohteen turvallista asuinkäyttöä ilman perustavaa laatua olevia korjaustöitä. Bergin mukaan vaadittavien toimenpiteiden suorittaminen ei kohottaisi merkittävästi kohteen kokonaisarvoa, koska niiden kohdalla ei ole kyse normaalisti ikääntyvistä ja näin ollen elinkaaren päänsä saavuttaneista rakenteista, joiden uusiminen kuuluu normaaliin rakennuksen ylläpitoon, vaan enemmänkin väärien toteutettujen rakenneratkaisujen korjaamisesta.

Vastaaja Juha Saukkosen tietoisuus kohteen virheistä ja väärän tiedon antaminen ostajalle

Korjaustarpeista oli faktisesti taloyhtiön osakkaiden keskuudessa tiedetty, mutta niihin liittyen taloyhtiössä ei oltu tehty tutkimuksia, eikä korjauspäätöksiä, vaikka olisi pitänyt. Erityisesti isännöitsijänä ja hallituksen puheenjohtajana Juha Saukkosella on ollut näistä tietoa ennen kaupantekoa. Hänen tietoisuutensa käy ilmi paitsi hänen asemastaan yhtiössä, myös ennen kaupantekoa osakkaiden kesken pidetyn kiinteistökatselmuksen johdosta sekä yhtiökokouspöytäkirjojen perusteella. Myös myyntiaika ja hänen laatimansa isännöitsijäntodistuksen virheelliset ja puutteelliset tiedot osoittavat hänen tietoisuutensa virheistä ja tahallista menettelyä asiassa.

Kantajan saamien tietojen mukaan osakas Saara Järvi ja vastaaja Juha Saukkonen tekivät 30.3.2016 kiinteistöllä katselmuksen. Katselmus pidettiin noin kuukausi ennen kantajan ja vastaajien tekemää asunto-osakkeen kauppaa. Kiinteistökatselmuksen yhteydessä kirjattiin ylös puutteita ja silmämääräisesti havaittuja korjauskohteita. Katselmuksesta laadittiin korjauslista. Korjauslista on ollut vastaaja Juha Saukkosen tiedossa hänen allekirjoittaessaan asunto-osakkeen kauppakirjan kantajan kanssa. Ainakin suurimmasta osasta korjauslistassa mainituista huomioista hänen on silloisena isännöitsijänä täytynyt olla tietoinen jo ennen ko. kiinteistökatselmusta.

Yhtiön osakkaat Saara Järvi, Teuvo Ranta, Marjatta Mari antoivat taloyhtiön isännöitsijä Juha Saukkoselle osoitetun kirjallisen huomautuksen 28.4.2016 (vrt. asunto-osakkeen kauppa tehty 27.4.). Siinä todetaan, että taloyhtiössä on 20.4.2016 (ennen kauppaa) huomattu sokkelivaurioita.

Huomautuksessa todetaan myös, että katolta tulevat sadevedet on ohjattu virheellisesti talon ympärillä oleviin salaojiin, sillä seurauksella, että sadevedet pitävät talon sokkelin jatkuvasti märkänä. Salaojat on rakennettu rakennusten ympärille virheellisesti siten, että ne kulkevat eri korkeuksissa.

Vastaaja on isännöitsijänä hyvin tiennyt, että sadevedet oli ohjattu syksyllä 2015 6 Aja 6 B asuntojen osalta talon edessä oleviin kaivoihin. Vesien ohjaus oli tapahtunut tutkimatta sadevesien ohjausjärjestelmää. Kun keväällä 2016 asuntojen 6 Aja 6 B sokkelit kastuivat osittain ja kastumisen syytä selvitettiin, huomattiin, että talon 6 B edessä oleva kaivo ei johda mihinkään ja talon 6 A edessä oleva kaivo ja salaojaputki purkaa veden sokkelin alle. Vastaaja on isännöitsijänä tärkeällä tavalla laiminlyönyt tehtävänsä ja myös tahallisesti jättänyt kantajalle kertomatta näistä seikoista.

Lisäksi viemäritukoksia on ollut taloyhtiössä useiden vuosien ajan säännöllisesti. Tukoksen avauksen yhteydessä urakoitsija suositteli viemärin kuvausta mahdollisten painaumien vuoksi, koska veden virtaus ei ollut normaalia ja kaivoissa seisoi vesi. Näistä pitkän aikaa tiedossa olleista seikoista ei ollut mainintaa isännöitsijäntodistuksessa, saati että vastaaja olisi asiasta maininnut. Sitä vastoin vastaaja oli merkinnyt isännöitsijäntodistukseen, että yhtiön pääviemäri on huuhdeltu syksyllä 2015. Tämä oli vastaajalta harhaanjohtava kirjaus isännöitsijäntodistuksessa.

Kaupanteon jälkeen on selvinnyt, että taloyhtiössä on laiminlyöty kunnossapitotarveselvityksen asianmukainen laatiminen. Kunnossapitotarpeita ei ole tutkittu kuten olisi pitänyt. Vastaaja on taloyhtiön isännöitsijänä ja puheenjohtajana taloyhtiön ongelmista tietoisena viivyttänyt selvitystöihin ryhtymistä, vaikka korjaaviin toimenpiteisiin olisi yhtiössä pitänyt ryhtyä jo paljon aiemmin.

Vastaaja on ollut itse oman laiminlyöntinsä kautta vaikuttamassa siihen, että taloyhtiön dokumenttien tiedot ovat korjaustarpeiden ja kunnossapitotietojen osalta täysin puutteelliset. Hän päätti myydä osakehuoneiston pois ennen kuin vaurioiden laatu selviää lopullisesti ja vastuut laukeavat osakkeenomistajien maksettavaksi. Vastaaja tiesi isännöitsijäntodistusta laatiessaan, että tiedot ovat puutteelliset ja virheelliset.

Vastaajan tiedossa on näin ollen ennen kaupan tekoa ollut, että kantaja joutuu isoihin taloudellisiin vastuisiin vaurioiden lopullisesti paljastuttua. Vastaaja on toiminut asunto­ osakkeiden myyjänä kunnianvastaisesti ja arvottomasti tai törkeän huolimattomasti, kantajaa kohtaan. Tilanne on täysin kohtuuton kantajalle, joka on luottanut vastaajalta saamiinsa tietoihin siitä, ettei mitään merkittäviä korjaustarpeita ollut tiedossa.

Vastikkeen korotusta koskevan vahingonkorvausvaatimuksen määrä

Yhtiön vastike oli aikavälillä 1.1.2015 - 31.12.2015 1,50 €/m2 kantajan kokonaisvastikkeen määrän ollessa 147,75 euroa. 20.10.2016 pidetyssä ylimääräisessä yhtiökokouksessa päätettiin yhtiövastikkeen korottamisesta 1,5 €/m2 suuruisella remonttivastikkeella. Uusi yhtiövastike tuli olemaan siten kantajan huoneistosta 295,50 (alla kohta 1) euroa kuukaudessa marraskuusta 2016 lähtien. Ylimääräisessä yhtiökokouksessa 13.9.2017 korotettiin jälleen yhtiövastiketta. Päätettiin korottaa remontti- vastikkeen määrää kuntotutkimusta varten 20.0 e/m2 kertasuorituksena tai jaettuna kolmelle kuukaudelle. Tämä tarkoitti kantajalle 1.970 euron (alla kohta 2) ylimääräistä kertakulua korjausvastuisiin liittyen.

Ylimääräinen yhtiökokous 7.12.2017, joka oli pahasti riitainen ja jossa oli mukana Kiinteistöliiton lakimies, päätti nostaa myös hoitovastiketta 2.0 €/m2/kk siihen saakka, kunnes taloyhtiölaina nostetaan (alla kohta 3). Korotus tuli voimaan tammikuussa 2018.

Vahingon määrä aikavälillä 20.10.2016-31.12.2018 on seuraava:

1.(295,50-147,75) x26 (1.11.2016-31.12.2018) =
3.841,50 euroa.

2.1.970 euroa

3.197x12kk=1.182euroa.

Vuoden 2018 loppuun mennessä kantajalle on aiheutunut yhteensä 12.309,50 euron vahinko korjaustöihin liittyvinä vastikkeen nostoina.

Vuoden 2019 alusta hoitovastiketta nostettiin 2,5 euroon/neliö ja korjausvastike 3,5 euroon/neliö. Korhosen yhtiövastike vuodelta 2019 ((6 € X 98,5 m2 X 12 kk) - (147,75 € x 12 kk)) on siten 5.319 € enemmän, kuin mitä kaupantekohetkellä oli odotettavissa.

Tämä 12.309,50 euron ylimääräinen yllättävä kulu kantajalle on seurausta kohteen virheestä ja vastaajan tahallisesta menettelystä kaupanteossa. Yhtiön hallituksen puheenjohtajan Saara Järven mukaan vastikkeen korotuksilla on maksettu ainakin C:n tutkimukset ja avaukset sekä suunnitteluviisikon raportti (noin 39.000 euroa), jolloin Korhosen osuus huomioiden kyseessä ei ole päällekkäinen vaatimus hinnanalennus­ vaatimuksen kanssa.

Asuntokauppalain 6 luvun 11 §:n 1 momentin 1-4 kohdan mukaan kaupan kohteessa on virhe, jos

1) se ei vastaa sitä, mitä voidaan katsoa sovitun;
2) se ei vastaa niitä tietoja, jotka myyjä on ennen kaupantekoa antanut asunnosta ja joiden voidaan olettaa vaikuttaneen kauppaan;
3) myyjä on ennen kaupantekoa jättänyt antamatta ostajalle tiedon sellaisesta asuntoa koskevasta erityisestä seikasta, josta

hänen täytyy olettaa tienneen ja josta ostaja perustellusti saattoi olettaa saavansa tiedon ottaen huomioon hänen mahdollisuutensa havaita kyseinen seikka 12 §:ssä tarkoitetussa asunnon tarkastuksessa, myyjän tietoisuus ostajan asettamista erityisvaatimuksista sekä muut seikat, ja laiminlyönnin voidaan olettaa vaikuttaneen kauppaan; tai
4)se on varustukseltaan, kunnoltaan tai muilta ominaisuuksiltaan merkittävästi huonompi kuin ostajalla on ollut perusteltua aihetta edellyttää ottaen huomioon asunnon hinta, sen ikä, alueella tavanomainen varustetaso, kohtuullista asumistasoa koskevat yleiset vaatimukset sekä muut seikat.

Asuntokauppalain 6 luvun 20 §:n 1 momentin 1-3 kohdan mukaan kaupan kohteessa on taloudellinen virhe, jos

1) myyjä ennen kaupantekoa on antanut ostajalle virheellisen tai harhaanjohtavan tiedon kyseisen asunnon omistamiseen tai käyttöön liittyvistä taloudellisista velvoitteista tai vastuista, kuten yhtiövastikkeesta tai myytävien osakkeiden osalle kuuluvasta osuudesta yhtiön velkoja, taikka asuntoyhteisön taloudellisesta tilasta, ja annetun tiedon voidaan olettaa vaikuttaneen kauppaan;

2)myyjä ennen kaupantekoa on jättänyt antamatta ostajalle tiedon 1 kohdassa tarkoitetusta seikasta, josta hänen täytyy olettaa tienneen ja josta ostaja perustellusti saattoi olettaa saavansa tiedon ottaen huomioon hänen mahdollisuutensa saada kyseinen seikka selville tavanomaisessa kauppaa edeltävässä selonotossa sekä muut seikat, ja laiminlyönnin voidaan olettaa vaikuttaneen kauppaan; taikka

3)asunnon omistamiseen tai käyttämiseen liittyvät taloudelliset velvoitteet tai vastuut ovat asunnossa tai kiinteistön muissa osissa kaupanteon jälkeen ilmenneen odottamattoman vian tai puutteen vuoksi osoittautuneet merkittävästi suuremmiksi kuin ostajalla on ollut perusteltua aihetta edellyttää".

Asuntokauppalain 6 luvun 16 §:n mukaisesti ostajalla on oikeus purkaa kauppa, jos virheestä aiheutuu hänelle olennaista haittaa eikä muuta seuraamusta voida pitää kohtuullisena.

Jos käräjäoikeus katsoo, etteivät vastaajat tai kumpikaan vastaajista ole tienneet osastakaan virheistä, eikä olisi pitänytkään tietää, jolloin heillä ole ollut virheistä tiedonantovelvollisuutta, on kyseessä salainen virhe.

Lisäksi asuntokauppalain 6 luvun 17 § mukaan ostajalla on oikeus korvaukseen vahingosta, jonka hän kärsii asunnon virheen vuoksi, jollei myyjä osoita, ettei virhe johdu huolimattomuudesta hänen puolellaan.

Edellä todettujen virheiden korjaukset kuuluvat asunto­ osakeyhtiölain 4 luvun 2 §:n mukaisesti asunto-osakeyhtiön kunnossapitovastuun piiriin. Korjauskustannukset tulevat yhtiön maksettaviksi, ja jakaantuvat yhtiön osakkaiden kesken. Kyse on näin ollen siitä, että kantajan asunnon omistamiseen liittyvät taloudelliset velvoitteet ja vastuut ovat suuremmat kuin mitä kantaja on kaupantekohetkellä voinut perustellusti odottaa.
Lisäksi kantajan oma asunto on kunnoltaan merkittävästi huonompi kuin hänellä on kaupantekohetkellä käytössä olleiden tietojen perusteella aihetta edellyttää.

Kantajan vastattaviksi tulevat korjauskustannukset tulevat olemaan merkittävät suhteessa kauppahintaan 184.000 euroa, ja kynnys kaupan purulle näin ollen ylittyy. Tämän hetkisen tiedon mukaan korjauskustannukset kantajan osalta tulevat olemaan lähes 100.000 euroa lähivuosien aikana.

Kantaja ei olisi ostanut asunto-osakkeita lainkaan, jos hän olisi tiennyt todetuista laajoista rakenteellisista korjaustarpeista asunto-osakeyhtiön rakennuksissa.

Olennaista purkukynnyksen täyttymistä arvioitaessa on lisäksi se, että asuntokaupasta on kulunut jo noin kolme vuotta, ja asunto-osakeyhtiö on ollut tietoinen kosteusongelmista saman ajan. Kosteusvaurioita ei ole kuitenkaan vieläkään onnistuttu poistamaan, eikä kokonaisvaltaista korjaussuunnitelmaa ole edelleenkään laadittu. Nyt suunnitelluissa korjauksissa on kyse kiireellisistä ja väliaikaisista toimista, ja on hyvin epävarmaa, milloin tosiasiassa tarvittaviin korjaustoimiin ryhdytään ja mikä ennuste niiden onnistumiselle on. Selvää joka tapauksessa on, että sisäilmaongelmien juurisyyn poistamiseen tulee kulumaan useita vuosia, ja kaupan kohdetta tulee näin ollen vielä huomattavan pitkään rasittamaan tieto edellä todetuista vaurioista.

Korkein oikeus on ennakkoratkaisussaan KKO 2015:58 vahvistanut, purkukynnyksen täyttymistä ei tule arvioida ainoastaan vertaamalla virheen korjauskustannuksia kauppahintaan. Tapauksessa rakennuksen alapohjassa oli kosteusvaurio, jonka korjaustapaan ja kustannuksiin liittyi merkittäviä epävarmuuksia, mutta selvää oli, että vaurio tuli korjata. Korkein oikeus katsoi, että kun kysymys on rakenteissa laaja-alaisesti olevasta virheestä, jonka korjauskustannusten lopullista määrää ei voida riittävällä varmuudella arvioida, on perusteltua, että kiinteistön ostaja voi valita, tyytyykö hän rahamääräiseen hinnanalennukseen vai haluaako hän, että riski korjauskustannuksista ja korjaustoimenpiteiden onnistumisesta palautuu kaupan purkamisen perusteella myyjälle.
Purkukynnyksen katsottiin tapauksessa ylittyneen.

Edellä todettu huomioiden hinnanalennusta ei nyt kysymyksessä olevassa asiassa voida asunnon virheen seuraamuksena pitää enää kohtuullisena. Virheestä aiheutuu kantajalle niin olennaista haittaa korjauskustannusten sekä kantajasta itsestään riippumattoman korjauksiin liittyvän
epävarmuuden muodossa, että kauppa tulee purkaa.

Mikäli asiassa vastoin kantajan käsitystä katsottaisiin, että purku kynnys ei täyty, on kyse joka tapauksessa vähintäänkin hinnanalennukseen oikeuttavista virheistä kaupan kohteessa.
Tässä tapauksessa edes virheiden korjaaminen ei kuitenkaan aiheuta tasonparannusta, joka voitaisiin ottaa hinnanalennuksen määrässä huomioon.

Taloyhtiö päätti nostaa 160.000,00 euron lainan, jolla tehdään ensiaputöinä korjaukset, jotka ainakin vähentävät terveyshaitan määrää. Kantajalle aiheutuvan vahingon määrä on tältä osin 29.348,23 euroa (160.000,00 euroa: 537x98,5 = 29.348,23 e).

Lisäksi hankekuvauksen mukaiset kymmenen vuoden korjauskustannukset ovat yhtiölle 469.000-542.000 euroa. Jo näillä tiedoilla on selvää, että hinnanalennuksen määrä on yli puolet kauppahinnasta.

Perusteet kannevaatimuksille 1-3

Kantaja vetoaa uutena vahingonkorvausperusteena asunto­ osakeyhtiölain 24:1 §:n mukaiseen vastaaja Juha Saukkosen vastuuseen.

Hallituksen jäsenen ja isännöitsijän on korvattava myös vahinko, jonka hän on tehtävässään muuten tätä lakia tai yhtiöjärjestystä rikkomalla tahallaan tai huolimattomuudesta aiheuttanut yhtiölle, osakkeenomistajalle tai muulle henkilölle. Muu henkilö on tässä tarkoitetussa tapauksessa huoneiston ostaja eli kantaja.

Vastaaja Juha Saukkonen on ollut taloyhtiön hallituksen puheenjohtaja ja isännöitsijä kaupantekohetkellä 27.4.2016. Tämä on vastaajan vastauksen perusteella riidatonta (vastaajien kirjallinen todiste VT 9).

Edelleen on riidatonta, että vastaaja Juha Saukkonen on lähettänyt taloyhtiön hallitukselle irtisanoutumiskirjeen isännöitsijän tehtävästä kaksi päivää ennen asuntokauppaa eli 25.4.2016 (vastaajien kirjallinen todiste VT 9).

Riidatonta lienee myös se, että ylimääräinen yhtiökokous, jonka puheenjohtajana Saukkonen on itse 16.5.2016 toiminut on myöntänyt hänelle eron isännöitsijän tehtävästä vasta kaupan jälkeen eli 30.4.2016 lukien (kantajan kirjallinen todiste K10).


Vahingonkorvausvaatimuksen perusteet

Perusteena on se, että tekemättä jätetty kunnossapitotarveselvitys on aiheuttanut sen, etteivät rakennusten akuutit ja välttämättömät korjaustarpeet ole tulleet ostajan eli kantajan tietoon. Perusteena on myös se, ettei yhtiön johtoon kuuluva henkilö eli vastaaja Juha Saukkonen ole kertonut kantajalle

tiedossaan olevia kauppaan vaikuttavia tietoja. Vastaaja Saukkosen laatima isännöitsijäntodistus on puutteellinen.

Asemansa perusteella hallituksen puheenjohtaja (ja isännöitsijä) eli vastaaja Juha Saukkonen on asiasta vastuussa.

Vastaaja on jättänyt pois tahallaan tai huolimattomuudesta isännöitsijäntodistuksesta asunto-osakeyhtiölain 7:27 §:n mukaisesti tiedot osakehuoneistosta ja sen kuntoon liittyvistä yhtiön tiedossa olevista seikoista. Näiden seikkojen eli tiedossa olevien virheiden ja virhe-epäilyjen ilmoittaminen kantajalle olisi aiheuttanut sen, ettei kantaja olisi ostanut kohdetta lainkaan.

Isännöitsijäntodistuksessa ei ole ollut mainintaa epäillyistä ja tiedossa olevista merkittävistä tulevista korjaustarpeista yhtiössä.

Kantaja väittää, että tiedot on jätetty pois isännöitsijäntodistuksesta, jotta vastaajat saisivat asuntonsa myytyä ennen korjausten aloittamista. Tästä syystä vastaaja Saukkonen on ollut passiivinen puheenjohtajana ja isännöitsijänä asioiden eteenpäin viemisessä yhtiön sisällä ennen kauppaa, josta muut hallituksen jäsenet ja osakkaat ovat häntä kirjallisesti huomauttaneet. Korjaukset on päätetty aloittaa heti kaupanteon jälkeen. Valtioneuvoston asetus osakehuoneistojen pinta-alan mittaustavasta ja isännöitsijäntodistuksesta (12.5.2010/365) määrittelee isännöitsijäntodistuksessa annettavat tiedot:

Asetuksen 4 § 1 momentin
-kohdan 13 mukaan, maininta yhtiön tiedossa olevista yhtiön tai osakkeenomistajan kunnossapitovastuun piiriin kuuluvista osakehuoneiston käytön tai käyttökustannusten kannalta olennaisista vioista ja puutteista

Asetuksen 5 § 1 momentin
-kohdan 11 mukaan, maininta yhtiössä suoritetuista kuntoarvioista ja -tutkimuksista ja sellaisista muista yhtiöllä olevista yhtiön kiinteistöä ja rakennuksia koskevista selvityksistä ja tiedoista, jotka voivat vaikuttaa olennaisesti osakehuoneistojen käyttöön tai käyttökustannuksiin;

-kohdan 12 mukaan, sellaiset yhtiön päättämät tai hallituksen ehdottamat korjaukset ja muutokset ja yhtiökokouksen jälkeen ilmenneet korjaustarpeet, jotka voivat vaikuttaa olennaisesti osakehuoneistojen käyttöön tai käyttökustannuksiin.

Asetuksen 7 § 1 momentin
-kohdan 6 mukaan, tiedot sellaisista yhtiön tiedossa olevista muista seikoista, jotka voivat vaikuttaa olennaisesti yhtiön taloudelliseen tilaan tai sen toimintaan taikka osakehuoneiston käyttämiseen tai käyttökustannuksiin.

Korkeimman oikeuden ratkaisun 2010:17 mukaan ei ole perusteita tulkita asuntokauppalain säännöksiä niin, että ne sulkisivat pois ostajan oikeuden vaatia asunto-osakeyhtiön edustajalta (tai muulta taholta) asunto-osakeyhtiölain nojalla vahingonkorvausta virheellisen tai esimerkiksi puutteellisen isännöitsijäntodistuksen johdosta aiheutuneesta vahingosta tai vahingosta, jonka yhtiön johtoon kuuluva henkilö on aiheuttanut ostajalle.

Kantaja on todennut, ettei hän vetoa vahingonkorvausvaatimuksen perusteena puuttuneeseen kunnossapitotarveselvitykseen (koska siitä on kauppakirjassa maininta), vaikka hän ei asiaa todellisuudessa ymmärtänytkään, eikä sitä hänelle selvitetty vaan siihen, että selvityksen puuttuminen on aiheuttanut merkittävän taloudellisen vahingon ja taloudellisen riskin. Kantaja ei ymmärtänyt, että selvityksen puuttuminen aiheuttaa taloudellisen katastrofin hänelle.

Vahingonkorvausvaatimuksen määrä on maksettu kauppahinta ja maksetut ylimääräiset vastikkeet haastehakemuksen mukaisesti.

Vahingonkorvauksen määrä on maksettu kauppahinta, koska kanteessa kuvatulla tavalla kohteelle ei ole ollut määriteltävissä arvoa, jos kaikki seikat (virheet) olisivat olleet tiedossa (kantajan kirjallinen todiste K15).

Perusteena on se, että tekemättä jätetty kunnossapitotarveselvitys on aiheuttanut sen, etteivät rakennusten akuutit ja välttämättömät korjaustarpeet ole tulleet ostajan eli kantajan tietoon ja tästä on aiheutunut ja aiheutuu tulevaisuudessa huomattava taloudellinen vahinko. Myös isännöitsijäntodistus on ollut puutteellinen.

Hallituksen puheenjohtaja ja isännöitsijä ovat laiminlyöneet taloyhtiön kunnossapidosta huolehtimisen. Tämä seikka ei ole selvinnyt kantajalle sillä perusteella, että vain kunnossapitotarveselvitys on tekemättä.

Vastaaja Juha Saukkonen on vastaajien vastauksen (sivu 3, 2. kpl) mukaan "täysin maallikko". Jos näin on, on vastaaja Juha Saukkonen ottanut vastaan taloyhtiön isännöitsijän ja hallituksen puheenjohtajan tehtävät vastaan ymmärtäen, ettei hänellä ole osaamista niihin luottamustehtäviin yhtiön johdossa, joihin yhtiökokous ja taloyhtiön hallitus ovat hänet suostumuksellaan valinneet. Vastaaja on toiminnallaan näin ollen aiheuttanut huolimattomuuttaan taloudellista vahinkoa kantajalle ja hän on vastuussa aiheuttamastaan vahingosta asunto-osakeyhtiölain 24 luvun mukaisesti suoraan kantajalle.

Tällainen kanne on 24:10 §:n mukaan nostettava kolmen vuoden kuluessa siitä, kun vahingonkärsijä on saanut tietää tai hänen olisi pitänyt tietää vahingosta ja siitä vastuussa olevasta, tai hallituksen jäsentä, isännöitsijää vastaan viiden vuoden kuluessa sen tilikauden päättymisestä, jona kanteen perusteena oleva päätös tehtiin taikka kanteen perusteena olevaan toimenpiteeseen ryhdyttiin tai toimenpide laiminlyötiin; eli vaatimus on tehty määräajassa.

Asunto-osakeyhtiölain mukaisissa vahingonkorvausperusteissa ei edellytetä puhevallan menettämisen uhalla asuntokauppalain mukaista reklamaatiota. Eli jos käräjäoikeus katsoo, ettei reklamaatioita olisi tehty määräajassa, eikä se hyväksy kantajan käsitystä siitä, että ostaja saa 6:14 §:n mukaisesti sanotun lainkohdan 1 ja 2 momentin säännösten estämättä vedota virheeseen, kun myyjä on menetellyt törkeän huolimattomasti tai kunnianvastaisesti ja arvottomasti, vetoaa kantaja asunto-osakeyhtiölain 24:10 §:ään.


VASTAUS

Vastaajat ovat kiistäneet kantajan kaikki vaatimukset ja vaatineet kantajan velvoittamista korvaamaan heidän oikeudenkäyntikulunsa 31.726,16 eurolla korkolain 4 §:n 1 momentin mukaisine korkoineen kuukauden kuluttua tuomion antamisesta lukien. Joka tapauksessa kantajan syystä peruuntuneen jatketun valmisteluistunnon osalta 3 x 280 eurolla lisättynä arvonlisäverolla.

Mikäli kantajan kannevaatimukset 1.1.-1.3 hyväksyttäisiin, vastaajat vaativat, että palautettavasta kauppahinnasta on vähennettävä kantajan saaman asumishyödyn määränä 1.200 euroa kuukaudessa 1.7.2016 lukien siihen saakka kun asunnon hallinta on palautettu vastaajille. Asumishyödyn määrä laskettuna 31.1.2019 saakka on 50.400 euroa.

Kantaja vaatii toissijaisena vaatimuksena kauppahinnan alentamista 100.000 eurolla ja sen lisäksi vahingonkorvauksena 12.309,50 euroa ylimääräisinä vastikkeina, jotka vastaajien käsityksen mukaan kohdistuvat niihin korjauksiin ja suunnitteluun, joihin hinnanalennusvaatimus perustuu.
Vaatimus on päällekkäinen ja kannevaatimus 2.3 tulee hylätä siinäkin tapauksessa, että kannevaatimus 2.1. joltain osin menestyisi.

1.Taustaa

Kantaja ja vastaajat ovat 27.4.2016 allekirjoittaneet kauppa­ kirjan (VT 1. KT 1). jolla myyjät ovat myyneet ostajalle Asunto Oy Siltatie-yhtiön osakkeet 2-3, jotka oikeuttavat huoneiston 1 A hallintaan yhtiön rakennuksessa, osoitteessa Siltatie 1 A. Huoneiston pinta-ala on 98,5 m2 ja kauppahinta oli 184.000 euroa, josta maksettiin kaupantekohetkellä 36.800 euroa ja loppukauppahinta 147.000 euroa maksettiin 17.5.2016. Asunnon hallinta siirtyi ostajalle 22.6.2016.

Vastaajat ostivat em. osakkeet itse vuonna 2014, jolloin vastaajat olivat ensiasunnon ostajia. Vastaajilla ei siten ole ollut kokemusta asuntokaupoista, kumpikaan ei toimi rakennus- tai kiinteistöalalla, eikä vastaajilla ole ko. aloihin liittyvää koulutusta. Vastaajia voidaan siten pitää täysin maallikkoina.

Asunto-osakeyhtiössä on kolme paritalorakennusta eli yhteensä kuusi asuinhuoneistoa. Yhtiön rakennukset ovat valmistuneet 1989, eli rakennukset olivat lähes 30 vuotta vanhoja.
Rakennusten pääasiallinen rakennusmateriaali on puu / betoni ja vesikatteena on muovipinnoitettu peltikate.

Kaupantekohetkellä osakkeisiin kohdistuva hoitovastikkeen määrä oli 147,75 euroa, eli 1,5 euroa/ m2. Vastikkeen määrää on pidettävä poikkeuksellisen alhaisena ja se osoittaa myös, että yhtiössä ei ollut juurikaan varauduttu mihinkään korjauksiin.

2.Asuntoon tutustuminen ja ostajalle annetut tiedot

Välitysliikkeen laatiman myyntiesitteen (VT 3) mukaan yhtiön rakennuksessa on tehty käytännössä vain vähäisiä huolto­ toimenpiteitä, kuten salaojien puhdistus (2010), ilmanvaihto­ järjestelmän nuohous (2013) ja pääviemärin huuhtelu (2013).

Vaikka asunnossa oli tehty 2014 ns. pintaremonttia, sen märkätilat olivat alkuperäiset ja siten jo ylittäneet käyttöikänsä. Pesutilojen uusimistarve on todettu myös ennen kauppaa tehdyssä ns. kosteuskartoituksessa (KT 4), jossa mm. vedeneristyksen uusimiseen tulee varautua 0-2 vuoden kuluessa. Tämä tarkoittaa käytännössä märkätilojen peruskorjausta.

Kauppakirjassa todetaan lisäksi, että yhtiössä ei ole laadittu asunto-osakeyhtiölain edellyttämiä toimintakertomusta ja kunnossapitosuunnitelmaa. Ostaja on ollut selvillä myös siitä, että pienessä taloyhtiössä ei ole 2016 ollut ulkopuolista isännöitsijää ja isännöitsijän tehtävää hoiti tuolloin vuorollaan vastaaja Juha Saukkonen. Kuten edellä on todettu, vastaajalla ei kuitenkaan ole ollut nimenomaista koulutusta ko. tehtävään, eikä siihen ryhtyminen sinänsä voi lisätä vastaajan tietämystä.

Ostajan on siten pitänyt ymmärtää ostopäätöstä tehdessään, että kysymyksessä on ollut lähes 30 vuotta vanha yhtiö, jossa ei ole tehty minkäänlaisia peruskorjauksia, eikä tarpeellisista korjauksista ole tehty lain tarkoittamia selvityksiä ja että yhtiön hallinto oli hoidettu osakkaiden omin voimin.

Näillä seikoilla on keskeinen merkitys, kun arvioidaan asuntokauppalain 6 luvun 11 §:n ja 20 §:n virhesäännöksiä.

Kunnossapitotarveselvityksen puuttuminen ei vähennä, vaan lisää ostajan selonottovelvollisuutta. Ostaja olisi lisäksi vapaasti voinut pyytää, että asunnossa tehdään kuntotarkastus ennen kauppaa.


3.Reklamaatiosta

Asuntokauppalain 6 luvun 14 §:n mukaan ostajan on ilmoitettava virheestä ja siihen perustuvasta vaatimuksesta kohtuullisessa ajassa siitä, kun ostaja on havainnut tai ostajan olisi pitänyt havaita virhe.

Asunnon hallinta on luovutettu ostajalle 22.6.2016.

Haastehakemuksen mukaan "Kantajalle alkoi kuitenkin pian kaupan teon jälkeen valjeta, että taloyhtiön rakennuksissa on kosteusongelmia ja kosteusvaurioita".

Haastehakemuksessa todetaan tämän jälkeen, että yhtiössä oli "kesästä 2016 lähtien" tehty tutkimuksia. Tästä voidaan päätellä, että kosteusongelmat ovat tulleet tietoon "pian" eli ennen tutkimuksia.

Kantajan asiamies on 19.10.2016 lähettänyt sähköpostilla samana päivänä päivätyn kirjeen (VT 4), jonka otsikkona on "REKLAMAATIO". Kirjeessä viitataan mm. ylimääräiseen yhtiökokoukseen 16.5.2016, jonka yhteydessä on ilmeisesti ainakin keskusteltu myös "kosteusongelmista". Kokouksen asialista liittyi kuitenkin ainoastaan henkilövalintoihin.

Kirjeen 19.10.2016 mukaan "Tulemme vaatimaan Teiltä asuntokauppalain nojalla kaupan purkua ja/ tai hinnanalennusta ja mahdollisesti vahingonkorvausta".

Kirjeessä ei ole asuntokauppalain 6 luvun 14 §:n tarkoittamaa vaatimusta. Kirjettä on pidettävä lähinnä "ennakkoilmoituksena" mahdollisesta vaatimuksesta.

Tämän jälkeen kantajan asiamies on lähettänyt 16.12.2016 vastaajille uuden kirjeen (VT 5), jonka mukaan ostaja ilmoittaa vaativansa "kaupan purkua ja/ tai hinnanalennusta". Vaikka kirjeessä on "vaatimus", sitä ei ole yksilöity esim. määrältään lainkaan, eikä myyjillä ole sen perusteella ollut mahdollisuutta arvioida ilmoituksen merkitystä, kuten myyjiltä vaadittavan hinnanalennuksen määrää.

Asuntokauppalain reklamaatiovelvollisuus on säädetty myyjän suojaksi ja siihen kuuluu vähintään alustavan, euromääräisen vaatimuksen esittäminen. Vaikka lopullinen kustannustaso olisi selvillä vasta myöhemmin, määrä on mahdollista esittää alustavana tai vähimmäismääränä. Tällaista määrää ei 16.12.2016 kirjeessä mainita.

Seuraavan kerran ostajan asiamies on lähestynyt vastaajaa sähköpostilla 26.6.2017 (VT 6), jossa ostajan asiamies on valitellut taloyhtiön ongelmia. Tämän jälkeen kantajan asiamies on 17.7.2017 ilmoittanut väliaikatietona yhtiössä tehtävistä tutkimuksista.

Reklamaatioon liittyvän seuraavan viestin kantajan asiamies on lähettänyt tämän jälkeen vasta 12.4.2018 (VT 7), jossa asiamies kertoo kantajan "pitäytyvän" vaatimuksissaan, yksilöimättä kuitenkaan vaatimuksia tarkemmin. Asuntokauppalain tarkoittaman yksilöidyn vaatimuksen kantaja on tehnyt viimein kirjeellä 26.4.2018 (VT 8), jossa on mainittu arvioitu vaatimuksen määrä.

Asuntokauppalain 6 luvun 14 §:n tarkoittamana kohtuullisena reklamaatioaikana pidetään muutamia kuukausia, käytännössä alle kuuden kuukauden pituista aikaa. Reklamaatioon kuuluu vaatimuksen tekeminen. Kantaja on ostajana laiminlyönyt reklamoida väitetyistä virheistä asuntokauppalain tarkoittamalla tavalla ja siten menettänyt oikeuden vedota virheisiin.

Reklamaatiovelvollisuuteen kuuluu myös vaatimuksen tarkempi yksilöinti kohtuullisessa ajassa reklamaation jälkeen. Vaikka kantajan kirjettä 16.12.2016 pidettäisiin asuntokauppalain tarkoittamana reklamaationa, sen jälkeen kantaja on yksilöinyt vaatimuksensa vasta 26.4.2018. eli noin kaksi vuotta sen jälkeen, kun "virheet" ovat tulleet kantajan tietoon.

Kantaja on ilmoittanut virheistä vastaajille seuraavasti Kirje 19.10.2016 (VT 4):
o katon hulevesin johtaminen salaojiin
o alapohjassa maaperästä johtuvia kosteusongelmia

Kirje 16.12.2016 (VT 5):
o alapohja
o viemäriputkisto
o salaojajärjestelmä
o sadevesijärjestelmä

Kirje 26.4.2018 (VT 8)
o ei uusia virheväittämiä

Haastehakemus 3.4.2019 (s. 4-5)
o rakennusten sokkelit
o alapohja, lattialaatan ala- ja yläpuoli
o ulkoseinärakenne.

Kantaja on yksilöinyt vaatimuksiaan käytännössä vasta haastehakemuksessa 3.4.2019, joka on laadittu 3.4.2019, eli lähes kolme vuotta kaupan jälkeen. Vaatimukset tulee siten hylätä asuntokauppalain 6 luvun 14 §:n nojalla liian myöhään tehtyinä ja vanhentuneina.

Kantaja ei ole lainkaan ennen haastehakemusta esittänyt

vaatimuksia sokkeleiden tai ulkoseinärakenteiden osalta. Ulkoseinärakenteiden osalta ei ole esitetty virheväittämiä asuntokauppalain mukaisesti, eikä siihen riitä, että jossain kirjallisessa todisteessa olisi tällaiseen viitattu, kuten kantaja ilmeisesti tarkoittaa. Tältä osin vaatimukset on tehty asuntokauppalain mukaisen kahden vuoden määräajan jälkeen ja vaatimukset tulee hylätä.

Vastaajat katsovat, että kanne tulee enempää tutkimatta hylätä kokonaan reklamaatiovelvollisuuden laiminlyömisen vuoksi sekä yksilöimättä ja kantaja tulee velvoittaa korvaamaan vastaajien oikeudenkäyntikulut. Oikeuskäytännön osalta vastaajat viittaavat
mm. korkeimman oikeuden ratkaisuun KKO 2016:69.

4. Vastaajien tuottamuksesta ja vahingonkorvauksista

Kuten alussa on todettu, Saukkoset ovat maallikoita ja asunto-osakeyhtiö on pieni, kuuden perheen taloyhtiö, jossa
käytännön asiat on hoidettu pääosin omin voimin. Sen jälkeen, kun ulkopuolisen ammatti-isännöitsijän sopimus päättyi, Juha Saukkonen on hoitanut mm. isännöitsijän tehtäviä siihen saakka, kun hän kaupan jälkeen 25.4.2016 irtisanoutui isännöitsijän tehtävästä ja 2.5.2016 myös hallituksen puheenjohtajan tehtävästä (VT 9). Yhtiölle on valittu uusi hallitus 16.5.2016 kokouksessa, jossa yhtiökokous hyväksyi myös Saukkosen irtisanoutumisen (KT 10). Irtisanoutuminen ei edellytä yhtiökokouksen hyväksymispäätöstä, joten se tuli voimaan vastaajan ilmoitukselle 25.4.2016.

Haastehakemuksen mukaan Juha Saukkosen tietoisuus käy ilmi paitsi hänen asemastaan yhtiössä, myös ennen kaupantekoa osakkaiden kesken pidetyn kiinteistökatselmuksen johdosta ja yhtiökokouspöytäkirjojen perusteella.

Vastaajille ei selviä, millä perusteella Juha Saukkosen tietämys mm. rakennustekniikasta kasvaisi sen perusteella, että hän on hoitanut isännöitsijän tehtäviä. Asunto-osakeyhtiölain mukaan isännöitsijän tehtävänä on huolehtia yhtiön hallinnosta hallituksen ohjeiden mukaan. Myös katselmukseen 30.3.2016 (VT 10, KT 8) osallistunut Saara Järvi kuului hallitukseen.

Asunto-osakeyhtiön isännöitsijällä ei tietenkään ole "asemansa perusteella" velvollisuutta eikä oikeuttakaan, ilman vähintään hallituksen päätöstä tai ilman yhtiökokouksen talousarviossa osoittamia varoja, teettää yhtiön rakennuksissa mitään kuntotutkimusta tai korjaussuunnitelmia - peruskorjausten teettämisestä puhumattakaan. Jos yhtiön rakennuksessa todetaan korjausta edellyttävä vaurio, asia käsitellään tavanomaisesti yhtiön hallituksessa, joka tekee päätösehdotuksen yhtiökokoukselle. Yhtiön osakkaat päättävät tämän jälkeen kokouksessa, mitä toimenpiteitä asia vaatii ja päättävät samalla rahoituksesta.

Vastoin kantajan väitettä, isännöitsijäntodistus ei ole ollut virheellinen.

Ainoa Juha Saukkosen "viaksi" luettava seikka on 2015 tehty talon 6 Aja B sadevesien johtaminen salaojakaivoon. Ohjeen tästä antoi kuitenkin silloinen ammatti-isännöitsijä Arvo Arponen. Vaikka ammattilaiset tietävät, että sadevesien johtaminen salaojajärjestelmään ei nykyisin ole sallittu, näin on tehty yleisesti aikaisemmin, eikä sitä ole pidetty rakentamisaikana rakennusvirheenä. Tämä ilmenee myös kantajan kirjallisesta todisteesta KT 5 sivulta 11.

Haastehakemuksessa ei kuitenkaan ole tältä osin mitään vaatimuksia, eikä kantaja ole esittänyt mitään selvitystä siitä, että nimenomaan ko. toimenpide 2015 olisi aiheuttanut vaurioita rakennukselle 6 Aja B.

Katselmus 30.3.2016 (VT 10, KT 8) on kahden maallikon yleisluonteinen katselmus rakennusten 2 Aja B sekä 1 Aja B tavanomaisista ylläpitokorjauksista ja kaikki muistioon kirjatut havainnot ovat olleet myös ostajan havaittavissa ennen kauppaa. Ostajalla ei ole oikeutta vedota muistiossa mainittuihin seikkoihin asuntokauppalain 6 luvun 12 §:n nojalla.

Osakkaiden 6 Aja B "Kirjallinen huomautus" 28.4.2016 on toimitettu isännöitsijän tehtävästään eronneelle Juha Saukkoselle toukokuussa 2016, eikä kirjeellä ole merkitystä vastaajien tuottamusta arvioidessa, edellä todetun mukaisesti.

Viemärikuvaukseen viittaamisella ei ole asiassa merkitystä, koska sen osalta ei ole vaatimuksia, eikä viemäreissä ole edes osoitettu olevan korjaustarvetta. Sinänsä 30 vuotta vanhan järjestelmän toimintahäiriöt eivät ole poikkeuksellisia, eikä sekään ole epätavallista, että viemärihuuhtelun yhteydessä suositellaan kuvauksia. Näin on järkevää tehdä myös viemäreiden kuntoa seurattaessa.

Kantaja perustelee vastaajan tuottamusväitettä myös sillä, että yhtiössä ei ole laadittu kunnossapitotarveselvitystä ja että tämäkin olisi selvinnyt kantajalle "kaupanteon jälkeen". Kuten edellä on todettu, asia on mainittu kauppakirjassa. Se, että kunnossapitotarveselvitystä ei ole, ei tietenkään tarkoita, että mitään korjaustarpeitakaan ei ole.

Saukkoset eivät ole asumisaikanaan kiinnittäneet huomiota minkäänlaisiin kantajan mainitsemiin puutteisiin, eikä heillä täysin maallikkoina ole ollut mitään edellytyksiä arvioida yhtiön rakennusten rakenteita tai rakennustapaa. Siltä osin kuin asiassa on kysymys ylipäänsä kaupan virheestä, kysymys on enintään salaisesta virheestä. Vastaajat kiistävät toimineensa miltään osin tuottamuksellisesti saati "törkeän huolimattomasti" tai aiheuttaneensa kantajalle mitään vahinkoa. Todistustaakka törkeästä huolimattomuudesta on kantajalla.


Ko. asunto-osakeyhtiö on pieni taloyhtiö, jossa hallintoa on pääosin hoidettu omin voimin ja osakkaiden kesken. Yhtiössä ei ole Saukkosten omistusaikana tai sitä ennen tehty minkäänlaisia kunnossapitotarveselvityksiä tai sellaisia usein edeltäviä rakenteiden kuntotutkimuksia. Tältä osin vastaajien tietämys mahdollisista korjaustarpeista on ollut enintään sama kuin kantajalla itsellään. Ikääntyviä rakennuksia on aika ajoin kunnostettava, kuten välittäjänä toimineen kantajankin tulee tietää ja ottaa huomioon.

Kantajan vahingonkorvausvaatimus on hylättävä senkin perusteella, että yhtiön suunnittelemat korjaukset hyödyttävät kantajaa pidentämällä rakennuksen elinkaarta. Mitään vahinkoa ei siten ole syntynyt.

5.Kaupan väitetyistä virheistä

Vastaajien käsityksen mukaan kanne tulee ensisijaisesti hylätä reklamaatiovelvollisuuden laiminlyömisen perusteella. Kuten edellä on todettu, käräjäoikeus voi ottaa kantaa vain niihin virheväittämiin, joista haastehakemuksessa on vaatimuksia.

Nämä ovat:

rakennusten sokkelit alapohja
lattialaatan ala- ja yläpuoli ulkoseinärakenne.

Rakennusten ulkoseiniin ja sokkeleihin kohdistuvat vaatimukset tulee hylätä jo sen perusteella, että niistä ei ole reklamoitu asuntokauppalain mukaisesti kohtuullisessa ajassa.

Kantaja on perustellut vaatimuksiaan Hankekuvauksen 2019- 2028 (KT 14) mukaisilla korjauksilla. Hankekuvaus kertoo yhtiön pitkän tähtäimen peruskorjaustarpeesta, joka on ollut odotettavissakin kaupantekohetkellä lähes 30 vuotta vanhoissa rakennuksissa.

Hankekuvauksessa (KT 14) mainituista korjauksista alapohjaan liittyy vastaajien käsityksen mukaan ainoastaan 1. kohdassa mainittu ryömintätilan alipaineistus ja tiivistykset, joiden kustannusarvio on 15.000 euroa. Tästä po. asunnolle kohdistuva osuus (98,5 / 537 m") on noin 18 prosenttia eli 2.160 euroa.

Vaikka myös hankekuvauksen 4. kohdassa mainittu lattioiden korjaus liittyisi po. alapohjarakenteeseen, yhtiön tarkoituksena on samalla muuttaa asuntojen lämmitysjärjestelmä suorasta sähkölämmityksestä (KT 3) vesikiertoiseksi lattialämmitykseksi. Kustannukset kohdistuvat siten rakennusten perusparannuksiin, eikä kysymys ole asuntokauppalain tarkoittaman virheen korjaamisesta.

Mm. rakennusten vesikatot (Hankekuvaus 5., 90.000 euroa), salaojakorjaus (Hankekuvaus 6 b., 30.000 euroa) ja ikkunakorjaus (Hankekuvaus 2. b., 30.000 - 44.000 euroa) ja ainakin viemärijärjestelmä (Hankekuvaus 7., 25.000 euroa) kohdistuvat tiensä päässä olevien rakenteiden uusimiseen, johon kantajan on täytynyt ymmärtää varautua. Kaikki Hankekuvauksessa mainitut summat ovat pelkkiä arvioita, eikä niitä ole perusteltu millään tavalla. Vaikka tässä mainitut summat ja korjaukset eivät edes liity oikeudenkäyntiin, vaatimuksia perustellaan niillä. Tuomioistuin voi ratkaista vain ne väitteet ja vaatimukset, jotka kantaja on esittänyt ja yksilöinyt. Vaatimus-, väittämis- ja todistustaakka on kantajalla.

Kantajan kirjallisella todisteella K 13 ei ole asiassa merkitystä. Virheitä on pidettävä ns. salaisena virheenä. Vastaajat eivät ole antaneet kantajalle tai jättäneet antamatta mitään rakennuksen kuntoon liittyviä tietoja.

Siltä osin kuin kustannukset kohdistuvat teoriassakaan reklamoituihin ja haastehakemuksessa mainittuihin virheisiin, ei virheen vaikuttavuuskynnys asuntokauppalain 6 luvun 20 § mukaan ylity. Vastaajat kiistävät vaatimukset myös määrältään yksilöimättöminä. Kanne tulee hylätä.

6.Kantajan vaatimukset

Kantaja on vaatinut ensisijaisesti kaupan purkua ja kauppa­hinnan 184.000 euron palauttamista ostajalle korkoineen.
Toissijaisesti kantaja vaatii kauppahinnan alentamista 100.000 eurolla. Lisäksi kantaja vaatii vahingonkorvausta yhtiövastikkeiden määrän 12.309,50 euroa.

Suurin osa kanteen perusteella olevasta korjauslaskelmasta (KT 14) ilmenevistä korjauksista liittyy yhtiön rakennusten perus­ korjaamiseen, eikä virheen vaikuttavuuskynnys ylity.

Perusteita kaupan purkamiseksi ei ole. Kantajan reklamoimien virheiden osalta ko. osakeryhmään kohdistuva kustannus on noin 2.000 euroa, jolloin virheen vaikuttavuuskynnys suhteessa 184.000 euron kauppahintaan ei ylity.

"Tarpeellisten" korjausten kustannukset ovat taloyhtiön arvion mukaan noin 160.000 euroa, josta ko. osakeryhmän osuus on noin 18 prosenttia eli 28.000 euroa. Tähänkin sisältyy tasonparannusta.

Lisäksi kantaja on vaatinut vahingonkorvauksena "ylimääräisten" yhtiövastikkeiden määrän 12.309,50 euroa. Kuten edellä on todettu, vastaajat eivät ole toimineet miltään osin tuottamuksellisesti, eikä vastaajilla siten voi olla vahingonkorvausvastuuta. Kantajalle ei toisaalta ole aiheutunut vahinkoa, koska vastikkeet ovat kohdistuneet yhtiön rakennusten parantamiseen ja siten koituvat kantajan hyödyksi. Vaatimus on vastaajien käsityksen mukaan myös päällekkäinen
- ainakin toissijaisen hinnanalennusvaatimuksen yhteydessä ja tulee senkin perusteella hylätä. Kantaja vaatii "vahinkonaan" maksettuja yhtiövastikkeita, jotka siinä tapauksessa, että kauppahintaa alennettaisiin, kohdistuvat samaan perusteeseen. Ko. vastikkeilla katetaan niiden virheiden suunnittelua ja korjaamista, joiden perusteella kantaja vaatii kauppahinnan alentamista. Samaa vaatimusta ei voi esittää kahteen kertaan.

Mikäli kauppa purettaisiin, kantaja on saanut merkittävää asumishyötyä, jonka määräksi vastaajat arvioivat 1.200 euroa kuukaudessa, jonka määrä tulee vähentää palautettavasta kauppahinnasta kuukausittain, siihen saakka, kun asunnon hallinta on palautettu vastaajille 1.7.2016-31.12.2019 väliseltä ajalta hyödyn määrä 42 kuukaudelta on yhteensä 50.400 euroa. Kantajan vaatimukset tulee hylätä kokonaan.

7.Oikeudellinen arvio ja yhteenveto

Kanteen mukaan asunnossa on asuntokauppalain 6 luvun 11 §:n ja 6 luvun 20 §:n mukainen virhe. Kantaja katsoo, että virhe on molemmissa tapauksissa salainen ja vastaajat ovat tästä samaa mieltä - edellyttäen, että virhe ylipäänsä on olemassa.

Salaiseen virheeseen ei kuitenkaan koskaan sisälly vahingonkorvausvastuuta ja asuntokauppalain 6 luvun 20 §:n tarkoittama salainen virhe edellyttää myös, että asunnon omistamiseen tai käyttämiseen liittyvät taloudelliset velvoitteet tai vastuut ovat asunnossa tai kiinteistön muissa osissa kaupanteon jälkeen Ilmenneen odottamattoman vian tai puutteen vuoksi osoittautuneet merkittävästi suuremmiksi kuin ostajalla on ollut perusteltua aihetta edellyttää.

Kantaja on ostanut asunnon 1989 valmistuneesta rakennuksesta, jossa taloyhtiö on kaupan jälkeen päättänyt varautua peruskorjauksiin ja parannuksiin seuraavan kymmenen vuoden aikana eli vuosina 2019-2028.

Kantajan viittaamalla ratkaisulla KKO 2015:58 ei ole mitään tekemistä po. asian kanssa.


KANTAJAN LAUSUMA VASTAUKSEN JOHDOSTA

1.Reklamointi on tehty asuntokauppalain 6 luvun 14 §:n mukaisesti.

Kantaja on 19.10.2016 reklamaatiossaan ilmoittanut tulevansa vaatimaan kaupan purkua ja /tai hinnanalennusta ja mahdollisesti vahingonkorvausta. Virheeseen perustuva ensisijainen vaatimus on yksilöyty viimeistään 16.12.2016 vaadittaessa kaupan purkua. Kaupan purkuvaatimus jo sellaisenaan sisältää euromääräisen vaatimuksen kauppahinnan palauttamisesta.

Samalla on kantaja edelleen varannut mahdollisuuden täsmentää hinnanalennusvaatimuksia määrältään.

24


Korjaukset kuuluvat taloyhtiön vastuulle. Kantaja ei siten ole voinut ennen taloyhtiön suorittamia tutkimuksia tietää, mitä korjaukset tulisivat hänelle kustantamaan. Kantajalla ei ole ollut tosiallista mahdollisuutta arvioida korjauskustannusten määrää vastaajille. Vastaajilla on ollut yhtäläinen mahdollisuus arvioida hinnanalennuksen määrää, sillä vastaajat on pidetty jatkuvasti tietoisena virheistä ja taloyhtiön toimenpiteistä asian suhteen, ja vastaajille on toimitettu tutkimusraportteja reklamaatioiden ja yhteydenottojen yhteydessä.

Sokkelin, alapohjan ja ulkoseinärakenteen vauriot ovat osa ja seurausta alapohjan maaperässä olevista kosteusongelmista. Joka tapauksessa viimeistään 27.12.2016 on reklamoitu sokkelin virheistä ja vaurioista siltä osin, kun se on siinä vaiheessa ollut mahdollista. Tällöin on ilmoitettu arviomääräisesti kustannusten olevan minimissään 250.000 euroa.

Vastaajien väite, ettei mitään arvioita olisi esitetty ei siis pidä paikkaansa. Toissijainen vaatimus, eli määrällinen vaatimus hinnanalennuksesta, on esitetty keväällä 2018, kun kantajalla on ollut mahdollisuus määrää arvioida edes hieman tarkemmin.

Hinnanalennuksen määrä riippuu asiassa luonnollisesti siitä, mihin korjaustoimenpiteisiin tai yhtiö asiassa ryhtyy ja toisaalta siitä, mihin toimenpiteisiin yhtiön tulisi vallitsevan tilanteen perusteella ryhtyä. Tämän hetken tietojen perusteena taloyhtiö on suorittamassa korjaustoimenpiteitä eri urakoitsijoiden kautta osaurakoina, jolloin arvio korjauskustannuksista on epävarma.

Vaatimukset on kaikilta osin yksilöity kohtuullisessa ajassa. Kyse on taloudellisesta virheestä. On selvää, että kosteusongelmat pahenevat ajan kuluessa ja aiheuttavat jatkuvasti lisää vahinkoa myös rakennusten sokkeleihin ja ulkoseinä­ rakenteeseen. Vauriot tulevat ostajan kannettavaksi lainaosuuden muodossa, jolloin kyse on taloudellisesta virheestä.

Kanteessa on kyse ensisijaisesti asuntokauppalain 6:11 §:n 3-kohdan tarkoittamasta virheestä. Myyjä on hallituksen puheenjohtajana ja isännöitsijänä ennen kaupantekoa jättänyt antamatta ostajalle tiedon sellaisesta asuntoa koskevasta erityisestä seikasta, josta häneen täytyy olettaa tienneen ja josta ostaja perustellusti saattoi olettaa saavansa tiedon ottaen huomioon hänen mahdollisuutensa havaita kyseinen seikka 12 §:ssä tarkoitetussa asunnon tarkastuksessa, myyjän tietoisuus ostajan asettamista erityisvaatimuksista sekä muut seikat, ja laiminlyönnin voidaan olettaa vaikuttaneen kauppaan.


Toissijaisesti kyse on ns. salaisesta virheestä.

Kantaja ei olisi ostanut kohdetta, jos olisi tiennyt virheistä ja siitä, että rakennuksissa epäillään sanottuja vaurioita.

Asiaan ei sellaisenaan sovellu kantajan viittaama kiinteistökauppariitaa koskeva KKO:n ratkaisu 2016:69, koska hinnanalennuksen määrällinen yksilöinti on riippuvainen taloyhtiön päätöksenteosta ja tiedonannoista osakkaalle eli siitä, mitä tietoa on käytettävissä. Joka tapauksessa kyseisessäkin ratkaisussa riittäväksi reklamaation täsmentämiseen käytettävissä olevaksi ajaksi on katsottu enintään alle vuosi (eikä muutamaa kuukautta tai puolta vuotta kuten vastaajat vastauksessaan väittävät) jos käsillä ei ole seikkoja, joiden vuoksi tätä aikaa tulisi pidentää.

Mikäli katsottaisiin, että määrällinen hinnanalennusvaatimus on yksilöity liian myöhään, on ensisijainen vaatimus, eli kaupan purkuvaatimus joka tapauksessa ilmoitettu ja yksilöyty vastaajille lain ja oikeuskäytännön mukaisesti.

Mikäli katsottaisiin, ettei kantaja ole reklamoinut kaikista taloudellisen virheen perusteena olevista virheistä ja/tai virheisiin perustuvista vaatimuksistaan kohtuullisessa ajassa saatuaan niistä tiedon, ei kantaja ole kuitenkaan voinut menettää oikeuttaa vedota virheisiin myyjän törkeän huolimattoman, sekä kunnianvastaisen ja arvottoman menettelyn perusteella.

Reklamaation oikea-aikaisuus ratkeaa suoraan 6:14 § 3. mom, mukaisesti eli reklamaatiot on kaikilta osin tehty oikea-aikaisesti.

Kantaja saa 6:14 §:n 1 ja 2 momentin säännösten estämättä vedota virheeseen vapaasti koska myyjä on menetellyt törkeän huolimattomasti sekä kunnianvastaisesti ja arvottomasti jättäessään taloyhtiön johtoon kuuluvana henkilönä tahallaan tai huolimattomuuttaan tuottamuksellisesti kertomatta oman huoneistonsa ostajalle taloyhtiönsä epäillyistä vaurioista ja siten harhauttanut kantajan tekemään asuntokaupan puutteellisilla tiedoilla.

Vaadittua kaupan purkua ja hinnanalennusta koskeneen reklamaation oikea-aikaisuus tulee arvioida tapauskohtaisesti ottaen huomioon tapauksesta ilmenevät seikat kokonaisuudessaan. Kyse on taloyhtiöstä, jossa asiat korjausten suorittamiseksi hyvän rakennustavan mukaisesti eivät etene.

Erityisen törkeää ja huolimatonta sekä kunnianvastaista ja arvotonta on ollut jättää yhtiön johtoon kuuluvana henkilönä ostajille kertomatta rakennusten kunnosta sekä kunnossapitosuunnitelman (kuin myös toimintakertomuksen) puuttumisen merkityksestä. Tämän myyjä laiminlyönnin perusteella ostajalla ei ole ollut mitään syytä perehtyä rakennusteen kuntoon ja mahdollisiin tuleviin korjaustarpeisiin syvemmin.

Vastaaja väittää, että kantaja ei ole lainkaan ennen haastehakemusta esittänyt vaatimuksia sokkeleiden ja ulkoseinärakenteiden osalta (yhteenveto s. 16-17). Kantaja vastaa väitteeseen, että sokkeleiden vaurioista on reklamoitu jo joulukuussa 2016 (vastaajan todiste 5). Lisäksi ulkoseinärakenteiden osalta kantaja on reklamoinut joulukuussa 2016 siten, että on ilmoitettu salaojaputkien ja sadevesien (hulevedet) olevan ohjattu täysin virheellisesti, mistä aiheutuu ongelmia ulkoseinärakenteisiin ja luonnollisesti alapohjarakenteisiin, mitkä seikat todetaan myös reklamaation liitteenä olevassa Suunnitteluviisikon lausunnossa (kantajan todiste 17).

2.Uusi kanneperuste ja siihen liittyvä vahingonkorvaus­ vaatimus

Kantaja vetoaa uutena vahingonkorvausperusteena asunto­ osakeyhtiölain 24:1 ja 2 §:n mukaiseen vastaajien vastuuseen.

Asunto-osakeyhtiölain 24:1 §:n mukaan hallituksen jäsenen ja isännöitsijän (vastaaja Juha Saukkonen) on korvattava vahinko, jonka hän on tehtävässään 1 luvun 11 §:ssä säädetyn huolellisuusvelvoitteen vastaisesti tahallaan tai huolimattomuudesta aiheuttanut yhtiölle. Hallituksen jäsenen ja isännöitsijän on korvattava myös vahinko, jonka hän on tehtävässään muuten tätä lakia tai yhtiöjärjestystä rikkomalla tahallaan tai huolimattomuudesta aiheuttanut yhtiölle, osakkeenomistajalle tai muulle henkilölle. Muu henkilö on tässä tarkoitetussa tapauksessa huoneiston ostaja eli kantaja.

Lisäksi kantaja vetoaa siihen, että myös osakkeenomistajan (vastaajat yhdessä ja erikseen) on 24:2 §:n perusteella korvattava vahinko, jonka hän on myötävaikuttamalla lain tai yhtiöjärjestyksen rikkomiseen tahallaan tai huolimattomuudesta aiheuttanut yhtiölle, toiselle osakkeenomistajalle tai
muulle henkilölle. Muu henkilö on tässä tapauksessa huoneiston ostaja eli kantaja.

Vastaaja Juha Saukkonen on ollut taloyhtiön hallituksen puheenjohtaja ja isännöitsijä kaupantekohetkellä 27.4.2016. Tämä on vastaajan vastauksen perusteella riidatonta (VT 9).

Edelleen on riidatonta, että vastaaja Juha Saukkonen on lähettänyt taloyhtiön hallitukselle irtisanoutumiskirjeen isännöitsijän tehtävästä kaksi päivää ennen asuntokauppaa eli 25.4.2016 (VT 9).

Riidatonta lienee myös se, että ylimääräinen yhtiökokous, jonka puheenjohtajana Saukkonen on itse 16.5.2016 toiminut on myöntänyt hänelle eron isännöitsijän tehtävästä vasta kaupan jälkeen eli 30.4.2016 lukien (K10).


Vahingonkorvausvaatimuksen perusteet

Perusteena on se, että tekemättä jätetty kunnossapitotarveselvitys on aiheuttanut sen, ettei rakennusten akuutit ja välttämättömät korjaustarpeet ole tulleet ostajan eli kantajan tietoon. Perusteena on myös se, ettei yhtiön johtoon kuuluva henkilö ole kertonut kantajalle tiedossaan olevia kauppaan vaikuttavia tietoja.

Asemansa perusteella hallituksen puheenjohtaja ja isännöitsijä, eli vastaaja Juha Saukkonen on asiasta vastuussa.

Korkeimman oikeuden ratkaisun 2010:17 mukaan ei ole perusteita tulkita asuntokauppalain säännöksiä niin, että ne sulkisivat pois ostajan oikeuden vaatia asunto-osakeyhtiön edustajalta asunto-osakeyhtiölain nojalla vahingonkorvausta virheellisen tai esimerkiksi puutteellisen isännöitsijäntodistuksen johdosta aiheutuneesta vahingosta tai vahingosta, jonka yhtiön johtoon kuuluva henkilö on aiheuttanut ostajalle.

Kantaja toteaa selvyyden vuoksi, että kantaja ei vetoa vahingonkorvausvaatimuksen perusteena puuttuneeseen kunnossapitotarveselvitykseen, koska siitä on kauppakirjassa maininta, vaikka hän ei asiaa todellisuudessa ymmärtänytkään, eikä sitä hänelle selvitetty, vaan siihen, että selvityksen puuttuminen on aiheuttanut merkittävän taloudellisen vahingon ja taloudellisen riskin. Kantaja ei ymmärtänyt, että selvityksen puuttuminen aiheuttaa taloudellisen katastrofin hänelle.

Vahingonkorvausvaatimuksen määrä on maksettu kauppahinta ja maksetut ylimääräiset vastikkeet haastehakemuksen mukaisesti.

Vahingonkorvauksen määrä on maksettu kauppahinta, koska kanteessa kuvatulla tavalla kohteelle ei ole ollut määriteltävissä arvoa, jos kaikki seikat (virheet) olisivat olleet tiedossa (K15).

Perusteena on se, että tekemättä jätetty kunnossapito­ tarveselvitys on aiheuttanut sen, etteivät rakennusten akuutit ja välttämättömät korjaustarpeet ole tulleet ostajan eli kantajan tietoon ja tästä on aiheutunut ja aiheutuu tulevaisuudessa huomattava taloudellinen vahinko.

Hallituksen puheenjohtaja ja isännöitsijä ovat laiminlyöneet taloyhtiön kunnossapidosta huolehtimisen. Tämä seikka ei ole selvinnyt kantajalle sillä perusteella, että vain kunnossapitotarveselvitys on tekemättä.

Vastaaja Juha Saukkonen on vastaajien vastauksen (sivu 3, 2. kpl) mukaan "täysin maallikko". Jos näin on, on vastaaja Juha Saukkonen ottanut vastaan taloyhtiön isännöitsijän ja hallituksen
puheenjohtajan tehtävät vastaan ymmärtäen, ettei hänellä ole osaamista niihin luottamustehtäviin yhtiön johdossa, joihin yhtiökokous ja taloyhtiön hallitus ovat hänet suostumuksellaan valinneet. Vastaaja on toiminnallaan näin ollen aiheuttanut huolimattomuuttaan taloudellista vahinkoa kantajalle ja hän on vastuussa aiheuttamastaan vahingosta asunto-osakeyhtiölain 24 luvun mukaisesti suoraan kantajalle.

Tällainen kanne on 24:10 §;n mukaan nostettava kolmen vuoden kuluessa siitä, kun vahingonkärsijä on saanut tietää tai hänen olisi pitänyt tietää vahingosta ja siitä vastuussa olevasta, tai hallituksen jäsentä, isännöitsijää vastaan viiden vuoden kuluessa sen tilikauden päättymisestä, jona kanteen perusteena oleva päätös tehtiin taikka kanteen perusteena olevaan toimenpiteeseen ryhdyttiin tai toimenpide laiminlyötiin; eli vaatimus on tehty määräajassa.

Lisäksi 24:10 §:n mukaan edellä tässä pykälässä säädetystä huolimatta kunnossapidosta tai sen laiminlyönnistä tai muutostyöstä aiheutuneen vahingon korvaamista koskeva 2 tai 6 §:n nojalla ajettava kanne voidaan nostaa osakkeenomistajaa tai yhtiötä vastaan vanhentumislain 7 §:ssä säädetyssä ajassa (kymmenen vuotta): eli vaatimus on tehty määräajassa.

Asunto-osakeyhtiön mukaisissa vahingonkorvaus- perusteissa ei edellytetä puhevallan menettämisen uhalla asuntokauppalain mukaista reklamaatiota.

3. Kantajan lisäperusteluita kannevaatimuksiin 1-3

Vastaajien väitteistä vastauksessaan Taloyhtiön ikä ja kunto

Kyseessä on vastaajien mukaan lähes 30 vuotta vanha taloyhtiö. Kantaja vastaa, että kyse on alle 30 vuotta vanhasta taloyhtiöstä, jossa ei normaalisti pitäisi tulla isoja korjauksia, eikä näin nuorissa taloyhtiöissä yleensä ole tehty isoja peruskorjauksia.

Maallikkoja vai ei?

Mikäli vastaaja Juha Saukkosen voitaisiin katsoa toimineen maallikkona, kuten vastaajat vastauksessaan väittävät, ei se vapauta vastaajia velvollisuuksista, jotka ovat koskeneet häntä myyjänä taloyhtiön hallituksen puheenjohtajana ja isännöitsijänä.

Vastaaja Juha Saukkonen ei ole asuntokaupan "täydellinen maallikko" seuraavilla perusteilla:

1. Vastaajat eivät ole olleet ensiasunnon ostajia kaupantekohetkellä 26.4.2016, jos he ovat olleet ensiasunnon ostajia jo vuonna 2014 (vastaajien vastaus).
2. Juha Saukkonen on toiminut yhtiön isännöitsijänä
3. Juha Saukkonen on toiminut yhtiön hallituksen puheenjohtajana
4. Juha Saukkonen on toiminut yhtiökokousten puheenjohtajana

Vastaaja on ollut asemansa perustella tietoinen tai hänen olisi pitänyt olla tietoinen rakennusten kunnosta, koska asioista on taloyhtiössä keskusteltu ennen kauppaa, eikä hän ole kertonut tiedossaan olevista korjaustarpeista ostajalle mitään.

Toisin kuin vastaaja väittää, tiedot (VT 10, KT 8) eivät ole sellaisia, jotka ostajan olisi tullut tavanomaisessa asunnon ennakkotarkastuksessa tullut havaita. Ostajalle ei ole myöskään annettu erityistä syytä tarkistaa rakenteiden kuntoa.

Kantajaa on pidettävä asuntokaupan täytenä maallikkona.

Maallikko-ostajan ei voida olettaa ymmärtävän, että kunnossapitotarveselvityksen puuttumisen vuoksi hänelle ei kauppaa tehtäessä kerrottaisi yhtiössä odotettavissa olevista kunnossapito- ja korjaustöistä.

Maallikon ei voida olettaa ymmärtävän, että kunnossapitotarveselvityksen puuttuminen tarkoittaa mittavia peruskorjaustarpeita alle 30 vanhassa taloyhtiössä. Kantaja toteaa, että kunnossapitotarveselvityksen puuttumisella ja sen tekemättä jättämisellä, eli hallituksen puheenjohtajan ja isännöitsijän haluttomuudella laatia näitä asiakirjoja on ilmeisesti haluttu piilotella tulevia korjaustarpeita, jotta vastaajat saisivat itse asunnostaan paremman hinnan.

Ostaja ei ole vedonnut virheinä seikkoihin, joista hänen voitaisiin katsoa olleen tietoinen kauppaa tehtäessä. Ostaja on ostanut asuinhuoneiston hallintaan oikeuttavat osakkeet, eikä hänen velvollisuutensa ole ollut tarkistaa ulkopuolisia rakenteita, joista taloyhtiö on lain ja yhtiöjärjestyksen mukaan vastuussa.
Huomattavaa on myös, että myyjät eivät ole kehottaneet ostajaa tarkistamaan mitään vastaajien kirjallisten todisteiden VT10 ja KTS mukaisen "vikalistan" mukaisia havaintoja.

Lain mukaan ostaja ei ilman myyjän kehotusta tai muuta erityistä syytä ole velvollinen tarkistamaan myyjän asunnosta antamien tietojen paikkansapitävyyttä eikä ulottamaan asunnon tarkastusta seikkoihin, joiden tutkiminen edellyttää erityisiä teknillisiä toimenpiteitä tai muita tavanomaisesta poikkeavia järjestelyjä.

Kantajalla ei ole ollut syytä epäillä myyjän antamaa tietoa siitä, että rakennus on hyvässä kunnossa.

Näin kantajalle on paitsi kerrottu ja asiakirjoissa ilmoitetut myös annettu muilta osin tällainen käsitys jättämällä kertomatta rakennusten huoltohistorian puutteellisuudesta.

Virheiden havaitseminen olisi edellyttänyt suurelta osin täysin tavanomaisesta asuinhuoneistontarkastuksesta poikkeavia toimenpiteitä.


Vastikkeen suuruus ja ostajan tietoisuus

Mikäli vastaajan väitteen mukaisesti vastikkeen määrää voitaisiin pitää poikkeuksellisen alhaisena, ei ostajalle ole annettu tästä tietoa kauppaa tehtäessä. Kantaja ei maallikkona ole osannut eikä voinut arvioida vastikkeen suuruuden tai pienuuden merkitystä suhteessa rakennusten kunnon ilmaisemiseen korjaustarpeiden indikaattorina. Tällainen vastaajan väite on yleiseen elämänkokemukseen, oikeuskäytäntöön ja lakiin perustumaton. Vastikkeen kaupantekohetken mukaisesta määrästä ei voida katsoa ostajan tulevan tietoiseksi, ettei yhtiössä ollut varauduttu korjauksiin.
Tällaisen vastaajien väitteen esittäminen osoittaa vain vastaajien kunnianvastaista ja arvotonta menettelyä kauppaa tehtäessä.

Tavallisen asunto-osakkeen maallikko-ostajan ei voida yhtiössä tehtyjen huoltotoimenpiteiden perusteella ymmärtää, että hän voi joutua vastaamaan näin laajoista korjauskustannuksista heti kaupanteon jälkeen.

Lienee itseasiassa riidatonta, ettei laajoja korjaustarpeita ei ole konkreettisesti selvitetty ostajalle ennen kauppaa tai kauppaa tehtäessä miltään osin dokumentoidusti.

Näyttötaakka sen todistamisesta, että kantajalle olisi kerrottu mittavista korjaustarpeista ennen kauppaa, on vastaajilla.

Ostajalle ei ole selvitetty, että kunnossapitosuunnitelman ja toimintakertomuksen puuttumisen perusteella hänen olisi tullut varautua näin laajoihin korjauskustannuksiin.

Ostajalla ei ole luonnollisestikaan ollut velvollisuutta tarkistaa rakenteita koko rakennusten osalta.

Kauppahinnassa ei ole huomioitu mitenkään tulevia korjauksia vaan ostaja on voinut kauppahinnankin perusteella edellyttää yhtiön rakenteiden olevan kunnossa, eikä toisaalta epäillä asunto-osakkeiden omistamiseen liittyvien taloudellisten velvoitteiden olevan missään määrin poikkeuksellisia.

Todellisuudessa kohde on ollut kaupantekoaikaan myyntikelvoton eikä ostaja olisi ostanut kohdetta, jos hänellä olisi ollut pieninkin syy epäillä valtavien korjaustöiden lankeamista hänen maksettavakseen.

VASTAAJIEN TARKENNUKSET VASTINEESEENSA JA LAUSUMAT KANTAJAN LAUSUMAAN

1.Reklamaatiosta

Asuntokauppalain 6 luvun 14 §:ssä säädetty reklamaatiovelvollisuus on tarkoitettu myyjän suojaksi siten, että myyjällä on mahdollisuus arvioida, mitä vaatimuksia ostajalla mahdollisesti on. Vaatimuksiin pitää sisältyä vähintään alustava ilmoitus vaatimuksen määrästä, koska määrällä on vaikutusta myös kaupan purkuvaatimuksen arvioimisessa.

Alustavan arvion esittäminen vaatimusten määrästä on aina mahdollista, eikä siihen vaikuta, onko myyjällä "yhtäläinen mahdollisuus" arvioida mm. hinnanalennuksen määrää.
Vaatimuksen tekeminen on yksin ostajan velvollisuus ja vastuulla, eikä siihen vaikuta millään tavalla, mitä tietoja myyjällä asiasta mahdollisesti on. Ostajan tulee riittävästi yksilöidä ja perustella vaatimuksensa siinäkin tapauksessa, että ostaja vaatisi vain kaupan purkamista. Myyjän tulee voida arvioida, onko purkuvaatimukselle perusteita.

Selvyyden vuoksi, Saukkosilla ei tietenkään ole voinut olla mitään tietoa asunto-osakeyhtiön sisäisistä keskusteluista tai suunnitelmista kaupan jälkeen, eikä siten myöskään kanteessa tarkoitettujen korjausten kustannuksista.

Kantaja on lausumassaan 17.7.2019 todennut:

Viimeistään 27.12.2016 on reklamoitu sokkelin virheistä ja vaurioista siltä osin kuin se on ollut mahdollista.

Kantaja tarkoittanee päivämäärällä 27.12.2016 kirjallisena todisteena (VT 5) olevaa kirjettä, jossa etusivulla on päiväys 16.12.2016 ja allekirjoitussivulla 27.12.2016. Kantaja väittää lausumassaan, että sokkelin, alapohjan ja ulkoseinärakenteen vauriot ovat osa ja seurausta alapohjan maaperässä olevista kosteusongelmista.

Vaikka näin olisikin, olennaista on, että kantaja ei ole ennen haastehakemusta esittänyt vaatimuksia sokkeleiden tai ulkoseinärakenteiden osalta. Asuntokauppalain tarkoittama virhe on yksilöitävä siten, että vastaaja voisi tietää, mikä osa rakenteesta olisi väitetyn virheen perusteella korjattava.
Vaatimuksen esittämiseksi ei riitä, että vaatijan tarkoittama seikka käy mahdollisesti ilmi asiantuntijaraportista. Vaatijan tulee itse esittää vaatimus, kuten kantajankin, eikä kannetta voi perustella tai yksilöidä todistelun kautta.

Tältä osin vaatimukset on tehty asuntokauppalain mukaisen kahden vuoden määräajan jälkeen ja vaatimukset tulee hylätä.

On sinänsä selvää, että lopullisten kustannusten määrä on tiedossa vasta, kun korjaukset tai vähintään yksilöidyt kustannusarviot on tehty. Reklamaatiovelvollisuuden täyttämiseksi kantajan on kuitenkin yksilöitävä vaatimuksensa myös määrältään asuntokauppalain tarkoittamassa ajassa. Mikäli kantaja ei näin toimi, kantaja menettää oikeuden vedota virheeseen.

Kantaja on lausumassaan vedonnut siihen, että vastaaja Juha Saukkonen olisi toiminut kaupassa asuntokauppalain 6 luvun 14
§:n 3 momentin tarkoittamalla tavalla. Todistustaakka tältä osin on kantajalla. Asiassa ei ole tuotu esiin mitään todistelua siitä, että Saukkosilla tai ylipäänsä kenelläkään koko yhtiössä olisi ollut tietoa kanteessa väitetyistä korjaustarpeista. Kuten aiemmin on todettu, yhtiön rakennusten ja niiden perustusten kuntoa ei ole ennen kauppaa tutkittu millään tavalla.

Kantaja viittaa reklamaation osalta myös siihen, että ainakin osasta kanneperusteista on saatu tieto vasta vuonna 2019 eli yli kolme vuotta kaupan jälkeen. Tämä ei tietenkään voi pidentää reklamaatioaikaa myyjien vahingoksi.

Kantaja väittää, että yhtiössä olisi "esitetty huolia ja keskusteltu siitä, että taloyhtiössä on isoja ongelmia hulevesien mahdollisesti alapohjan ja seinien kanssa eli kosteusongelmia rakenteissa". Hulevesien ohjaus on sinänsä ollut kantajan nähtävissä, eikä siltä osin voi olla kyse kaupan virheestä.

Vastaajat eivät tiedä, mihin keskusteluihin kantaja viittaa. On tietenkin mahdollista, että osakkaat ja myös hallitus ovat voineet jossain vaiheessa pohtia, tulisiko rakennuksessa tehdä jonkinlaisia kuntotutkimuksia, kun rakennuksilla oli jo ikää. Ko. keskustelut eivät kuitenkaan ole johtaneet mihinkään selvityksiin, eikä sellaista ole Saukkosten aikana ehdotettu.
Saukkosten tiedossa ei ole ollut mitään kantajan viittaamia "ongelmia", eikä isännöitsijäntodistuksessa ole ollut puutteita.

Vastaajien vastuu ei myöskään kasva sen perusteella, että ostajalle ei ole erikseen sanottu, mikä merkitys kunnossapitosuunnitelman ja toimintakertomuksen puuttumisella voi olla. Tämä arvio kuuluu tietenkin ostajalle itselleen, jonka tiedossa ko. asiakirjojen puuttuminen on ollut.

Vastaajat katsovat edelleen, että kantaja ei ole reklamoinut virheistä asuntokauppalain mukaisesti ja kanne tulee hylätä jo yksin tämän perusteella.

Kantajan vaatimusten yksilöinti, määrä Haastehakemuksen mukaan kantaja vaatii ensisijaisesti kaupan purkua ja toissijaisesti kauppahinnan alentamista 100 000 eurolla. Lausuman 17.7.2019 mukaan kysymys on taloudellisesta virheestä. Kantajan tulee konkretisoida se tieto, jonka kantaja väittää Saukkosilla olleen ennen kauppaa ja joka olisi jäänyt kantajalle ennen kauppaa antamatta.

Toissijaisesti kantaja vetoaa salaiseen virheeseen. Ainakin asuntokauppalain 6 luvun 20 §;n tarkoittama salainen virhe edellyttää, että rakennus on merkittävästi huonommassa kunnossa, kuin se ikäänsä ja laatuunsa nähden on. Tällaista virhettä asunto-osakeyhtiön rakennuksessa ei ole. Vm. lainkohdan tarkoittama virhe edellyttää ylipäänsä, että rakennuksessa on jotain poikkeuksellista. Toistaiseksi sellaista ei ole tuotu esiin. Siltatien rakennukset ovat tavanomaisia 1980-90 luvun paritaloja, jotka on toteutettu rakentamisaikansa säännösten mukaisesti ja tasoon.

Käräjäoikeus voi ottaa kantaa vain niihin virheväittämiin, joista kantajalla on vaatimuksia.

Nämä ovat:
rakennusten sokkelit
alapohja, lattialaatan ala- ja yläpuoli ulkoseinärakenne.

Kuten vastaajat ovat todenneet, rakennusten ulkoseiniin ja sokkeloihin kohdistuvat vaatimukset tulee hylätä, koska niistä ei ole reklamoitu asuntokauppalain mukaisesti kohtuullisessa ajassa. Sokkeleiden väitetyt viat ja roiskevesi ovat olleet kantajan havaittavissa ennen kauppaa, eikä niihin voi vedota kaupan virheenä.

Haastehakemuksen mukaan vaatimuksia perustellaan kantajan kirjallisen todisteen K 14 eli Hankekuvauksen perusteella. Kuten vastaajat ovat todenneet, asiakirja kertoo yhtiön pitkän tähtäimen peruskorjaustarpeesta vuosille 2019-2028, eikä siinä ole mitään erityistä, verrattuna vastaavan ikäisiin asuinrakennuksiin.

Vastaajat ottavat seuraavassa kantaa kantajan yksilöimiin vaatimuksiin niiden määrien osalta. Perusteiden osalta vastaajat viittaavat aikaisemmin edellä lausuttuun.

Ns. Akuutit korjaukset

Kantajan mukaan yhtiö on
-parantanut asuntojen ilmanvaihtoa 32.000 eurolla,
-asentanut ryömintätilaan koneellisen ilmanpoiston ja alipaineistuksen 17.000 eurolla ja
-puhdistanut ryömintätilaa ja tehnyt muita toimenpiteitä 20.000 eurolla

Vastaajat katsovat, että em. summista, yhteensä 69.000 euroa, ainakin 32.000 euroa ja osa jälkimmäisestä kohdistuu rakennuksen perusparantamiseen ja siten "virheen" korjausta voi olla enintään 27 - 30.000 euroa, josta ko. asunnon osuus 18% olisi 4.860 - 5.400 euroa.

Lattian ja alapohjan korjauskustannukset

Hankkeeseen on tarkoitus kuulua lämmitysjärjestelmän uusiminen, ilmavesilämpöpumput sekä käyttövesi- ja viemäriputkien uusimista, yhteensä 322.000 euroa. On täysin selvää, että kyseessä olisi merkittävä perusparannus.
Asuntokauppalain tarkoittamaan virheeseen voi liittyä kantajan tarkoittama "vaihtoehto 6", jonka kustannusarvio olisi 134.500 euroa. Kun ko. korjauksen yhteydessä uusitaan kaikki pinnat ja käyttöikänsä puolivälin ylittänyt lattia, eduntasoituksena on ko. summasta vähennettävä 60 %, jolloin määrän osalta oikea summa olisi (134.500 x 0,6 x 0,18) 14.500 euroa.

Ulkoseinät

Rakennusten ulkoseiniin kohdistuvat vaatimukset tulee hylätä reklamaatiovelvollisuudenlaiminlyömisen johdosta. Ulkoseinien korjauksiin kohdistuu hankekuvauksen perusteella 70 000 - 106 000 euroa ja kantajan täydennyksen mukaan 121.000 euroa.
Korjaukseen sisältyy tässäkin tasonparannusta vähintään 20 - 30 %, jolloin vm. summan mukaan oikea määrä olisi enintään noin 6.500 euroa (121.000 x 0,3 x 0,18).

Ikkunat ja terassiovet

Kantaja vetoaa virheenä myös ikkunoiden ja terassiovien virheisiin, joista ei ole reklamoitu ja jotka ovat olleet nähtävissä. Oikea määrä tältä osin on 0 euroa.

Salaojat, viemärit ja hulevesi

Kantaja ei ole reklamoinut viemäreistä tai muusta lvi-tekniikasta, eikä niiden uusimista voi vyöryttää vastaajille, vaikka korjaaminen olisikin samalla järkevää. Hulevesien ohjaus on ollut kantajan nähtävissä ja salaojat olisivat jo käyttöikänsä päässä. Kokonaiskustannuksiin 60.000 euroa ei sisälly mitään virheen korjaamista. Tasonparannuksena on otettava huomioon 100 %.

Sokkelit

Sokkeleiden osalta kysymys on kantajan nähtävissä olleesta korjaustarpeesta, jonka kustannusvaikutus on vähäinen, jos se tehdään salaojien peruskorjauksen yhteydessä. Määrän osalta vastaajat hyväksyvät 1.800 euroa (10.000 x 0,18).

Autokatokset

Myös tältä osin kyse on kantajan nähtävissä olleista seikoista. Kysymys on autokatosten peruskorjauksesta, josta vastaajat hyväksyvät ko. asunnon osuudeksi määrältään 1.800 euroa (10.000 X 0,18).

Vaikka kaikki hankekuvauksen korjaukset katsottaisiin asuntokauppalain tarkoittamaksi virheeksi, kustannukset Hankekuvaksen mukaan olisivat ko. asunnolle enintään 23.760 - 33.840 euroa.

Muut hankesuunnittelussa mainitut kustannukset, kuten vesikaton korjaus (90 000 euroa), ikkunaremontti (30 000 - 44 000 euroa), eivät voi liittyä teoriassakaan oikeudenkäyntiin ja vaatimukset on hylättävä. Perusteet kaupan purkamiseksi eivät siten voi täyttyä. Kantajalle ei aiheudu vahinkoa sen perusteella, että yhtiön rakennuksia peruskorjataan ja perusparannetaan.Vaatimus on myös oikeusjärjestykseen kuuluva ns. rikastumiskiellon vastainen.

Vastaajat kiistävät vaatimukset perusteiltaan ja myös määrältään. Kanne tulee hylätä.

3. Kantajan uusi kanneperuste

Kantaja on vedonnut uutena kanneperusteena Juha Saukkosen osalta asunto-osakeyhtiölain 24 luvun 1 §:n säännöksiin.

Vastaaja Juha Saukkonen katsoo, että kysymyksessä on oikeudenkäymiskaaren 14 luvun 2 §:ssä tarkoitettu kanteen muuttaminen, koska perusteena on asunto-osakeyhtiölaki. Myyjälle voidaan kohdistaa asuntokauppalakiin perustuva vaatimus ja on selvää, että tiedonantovelvollisuutta voidaan sinänsä perustella vastaajan "tietoisuudella" esim. sen mukaan, mikä rooli vastaajalla on yhtiössä ollut. Tästä ei kuitenkaan nyt ole kysymys, vaan kantaja perustelee vaatimuksiaan 3.1-3.4 nimenomaan asunto-osakeyhtiölain säännöksillä. Kyse on siten kanteen muuttamisesta. Kantajan viittaamassa ratkaisussa KKO 2010:17 oli nimenomaan kysymys asunto-osakeyhtiölakiin perustuvasta vaatimuksesta.

Juha Saukkoseen kohdistetun vaatimuksen osalta vastaajat ovat lausuneet, että asunto-osakeyhtiön hallitus on kollegio, joka tekee päätökset yhdessä ja myös vastaa päätöksistä yhdessä. Hallituksen toimivaltaa säätelee yhtiökokouksen hyväksymä talousarvio, jossa ei ole Saukkosen aikana osoitettu varoja mm. yhtiön rakennusten kuntotarkastuksiin.

Yhtiökokoukset ovat hyväksyneet vuosittain talousarvion ja myös sen, että kunnossapitotarveselvitystä ei ole tehty.
Hallituksen puheenjohtajalla tai isännöitsijällä ei missään tapauksessa ole yksin oikeutta tilata tai teettää mitään selvityksiä, saati tehdä niitä itse. kuten kantaja lienee tarkoittanut.

Mikäli uusi kanneperuste tutkitaan, se tulee hylätä toteen näyttämättömänä.

Kantaja on ilmeisesti ymmärtänyt väärin, mitä asuntokauppalain virhesäännöksillä tarkoitetaan. Koska yhtiön rakennuksessa ei ollut ennen kauppaa, noin 30 vuoden aikana tehty käytännössä mitään korjauksia, on aivan selvää, että esim. salaojat, ikkunat, vesikatto ja monet muut rakenteet, jotka on hankeselvityksessä mainittu, kuuluvat jo rakennusten iän puolesta tulossa oleviin korjauksiin, joihin kantajan on pitänyt varautua ja jotka ainakin pääosin ovat olleet kantajan havaittavissa.

Kanne kuitenkin perustuu pääosin siihen, että yhtiö suunnittelee seuraavan kymmenen vuoden aikana tekevänsä yhteensä noin 500 000 euron peruskorjaukset ja perusparannukset. Näissä korjauksissa ei ole kysymys asuntokauppalain tarkoittaman virheen korjauksesta kuin pieneltä osin eli lähinnä lattioiden osalta. Määrältään hyväksyttävät korjaukset ovat enintään muutamia tuhansia euroja, joten virheen vaikuttavuuskynnys ei ylity.

Saukkosille Siltatie oli ensimmäinen kauppa, mutta kantaja on tiettävästi asunut aikaisemmin omakotitalossa, joten hänellä on ollut vastaajia parempi kokemus pientaloista ja niiden ylläpidosta. Tiettävästi kantaja on myös ennen kauppaa tehnyt välittäjän työtä kiinteistönvälitysliikkeessä ja siten saanut koulutusta ja kokemusta erilaisten asuntojen arvioinnissa ja myynnissä. Tästäkin syystä hänellä on täytynyt olla tietämystä
mm. rakennusten ja eri rakennusvuosien elinkaaresta.

Vastaajat ovat oikeudenkäynnin välttämiseksi suostuneet asiassa tuomioistuinsovitteluun ja tarjonneet kantajalle asian sopimista 10.000 eurolla, johon kantaja ei kuitenkaan ole suostunut. Mikäli käräjäoikeus päätyisi hyväksymään kanteen siten, että tuomio vastaa kantajalle tarjottua summaa, kantaja tulee velvoittaa korvaamaan vastaajien kulut kokonaan tai ainakin sovittelun päättymisestä 3.10.2019 jälkeen.

Kantaja on puutteellisella kanteen ja vaatimusten määrällisellä yksilöinnillä pitkittänyt prosessia ja siten lisännyt kustannusten määrää, kuten kantajan syystä tarpeettomaksi jäänyt valmisteluistunto 24.1.2020. Nämä seikat tulee ottaa huomioon oikeudenkäyntikuluvastuuta ratkaistaessa siinäkin tapauksessa, että kantajan vaatimukset menestyvät.

KANTAJAN TARKENNUKSET LAUSUMAAN JA KANTAJAN LAUSUMA VASTAAJAN LAUSUMASSA ESITETTYIHIN VÄITTEISIIN

Vastoin vastaajien väitettä, kantaja on reklamoinut ja pitänyt yhteyttä koko ajan vastaajiin seuraavasti:

Reklamaatio 19.10.2016

."Korhonen on tullut virheistä tietoiseksi kesän aikana"
•"Hulevedet johdettu virheellisesti salaojiin"
•"Maaperän kosteudesta johtuvia ongelmia alapohjassa"
•"Sadevedet ohjautuvat suoraan rakennuksen alle"
•"Rakennuksiin kohdistuva kosteudenhallinta ollut heikolla tasolla"
•"Tulemme esittämään kaupan purku- ja hinnanalennusvaatimuksen"
•"Tässä vaiheessa on vielä mahdotonta esittää tarkempia vaatimuksia reklamaation pohjalta. Virheiden merkityksestäkin on vielä epäselvyyttä. Samoin virheiden korjauskustannuksista ei ole vielä tietoa."

Reklamaatio 27.12.2016

•"Mahdollisimman yksilöidyt vaatimukset perusteluineen ja liitteineen sähköpostilla 27.12.2016 •ja 4.1.2017 saantitodistuksella.

Tiedote 26.6.2017 kirjeenä

•Informaatiota tilanteen kehittymisestä ja siitä että kantaja pyrkii omalta osaltaan nopeuttamaan tilanteen selkiytymistä taloyhtiössä. Tässä viittaukset reklamaatiomme perusteisiin taloudellisesta virheestä.

Reklamaation täydennys ja tarkennus 17.7.2017 sähköpostilla

•mukana liitteitä 12 kpl, mm. 26.6.2017 kirjeenä lähetetty tiedote
•Ilmoitettu, että pyydetään tarjouksia ja selvitetään rahoitusvaihtoehtoja

Reklamaatio 26.4.2018 (12.4.2018 sähköpostilla)

•Lähetetty niin yksilöidyt vaatimukset asuntokauppariidassa kuin se vain sen hetkisen tiedon pohjalta on mahdollista antaa.
•Ilmoitettu, että selvittely jatkuu edelleen
•Ilmoitettu terveyshaitasta
•Yhtiövastike noussut nelinkertaiseksi
•Kaupan purkuvaatimus
•Hinnanalennusvaatimus 90.000 euroa

Vastaaja on väittänyt lausumassaan, että kantajan tulee konkretisoida se tieto, jonka kantaja väittää Saukkosilla olleen ennen kauppaa ja joka olisi jäänyt kantajalle ennen kauppaa antamatta. Kantaja vastaa tähän, että vastaaja Saukkosilla ja erityisesti vastaaja Juha Saukkosella on ollut tieto siitä, että taloyhtiössä on esitetty huolia ja keskusteltu siitä, että taloyhtiössä on isoja ongelmia hulevesien, mahdollisesti alapohjan ja seinien
kanssa, eli kosteusongelmia rakenteissa.

Myyjän tiedonantovelvollisuus pitää konkreettisesti sisällään tällaisen tiedon antamisen ostajalle, vaikka taloyhtiössä ei olisikaan tehty konkreettisia päätöksiä korjausten aloittamisesta tai edes tilanteen selvittämisestä. Erityisesti tiedonantovelvollisuus tällaisessa tilanteessa koskee vastaaja Juha Saukkosta, joka on yhtiön johtoon kuuluvana henkilönä viivytellyt näissä toimenpiteissä ilmeisen tarkoitushakuisesti: vastaajat ovat olleet myymässä asuntoaan. Tällöin koko asunto olisi jäänyt myymättä, tai vastaajien huoneistostaan saama kauppahinta ainakin pienentynyt olennaisesti, jos kaikkia virhe-epäilyjä olisi lähdetty yhtiössä selvittämään aktiivisesti asunto-osakeyhtiölain edellyttämällä tavalla yhtiön johdon eli vastaajan toimesta ennen kauppaa.

Välittömästi kaupanteon jälkeen ennen kuin huoneiston hallinta edes ehti siirtyä kantajalle, eli toukokuussa 2016, on jouduttu
6-talon sokkelin ryömintätila avaamaan 7 kuukauden ajaksi ja kuivattamaan ryömintätilaa. Samoin sadevedet ohjattiin pitkillä putkilla pois salaojista. Vastaajat ovat tästä tietosia, koska huoneiston hallinta siirtyi kantajalle vasta toimenpiteiden jälkeen, eli kesäkuun lopussa.

Reklamaation oikea-aikaisuuden arvioinnissa on olennaista se, että kanneperusteena on tiedonantovirhe. Vastaajilla on ollut tästä vähintäänkin epäily laajoista korjaustarpeista kosteusvaurioiden osalta koko taloyhtiössä, mutta se on jätetty kantajalle kertomatta. Kantajalla ei ole ollut tiedossa kaikkia virheitä ja vaurioita ja siten niistä ei ole voitu yksilöidysti reklamoida, eikö siihen ole ollut velvollisuuttakaan.

Reklamaatiovelvollisuus ja aika reklamoida alkaa, kun tieto virheestä tukee asianosaisen tietoon. Kanneperusteena olevista virheistä kantaja on saanut tiedon pääasiassa lopullisessa merkityksessä vasta vuonna 2019 ja kanteen nostamisen jälkeen. Sama koskee korjauskustannusten määriä. Jälkeenpäin on selvinnyt, että asiantuntijalausuntoja ja kustannusarvioita on saatu valmiiksi ja yhtiön käyttöön vasta vuoden 2018 lopulla ja lokakuussa 2019 JP KT Oy on laatinut mm. kokonaiskustannusarvion. Kantajalla näitä asiakirjoja ja tietoa ei ole tuolloinkaan vielä ollut käytössään, joten jos vasta kanteessa on esitetty jotain vaatimusten perusteita, joista ei ole reklamoitu, ei niitä ole ollut kantajan tiedossa aiemmin. Tästä syystä kustannusten määrän esittäminen tarkemmin ja yksilöidysti on ollut mahdotonta.

Kanteen nostamisen jälkeen taloyhtiössä on tehty laskelmia olisiko talojen purkaminen edullisempaa kuin korjaaminen, jolloin tilalle tulisi uudet talopaketit. Laskelmia tehtiin kesällä 2019.

Väitetty kielletty kanteenmuutos

OK 14:2 §:n mukaista kiellettyä kanteen muutamista ei ole se, että kantaja on vedonnut vastaajan "uutena" vastuuperusteena asunto-osakeyhtiölain 24:1 §:n säännöksiin, koska jo kanteessa on todettu ja Juha Saukkosen toimineen yhtiön johdossa eli isännöitsijänä ja hallituksen puheenjohtajana.

Oikeudenkäymiskaaren 14 luvun 2 §:n mukaan kantajalla on oikeudenkäynnin aikana oikeus tehdä uusikin vaatimus, mikäli se johtuu olennaisesti samasta perusteesta, kuten tässä tilanteessa selvästi on.

Kanteen muuttamiseksi ei ole katsottava sitä, että kanteen tueksi esitetään uusia seikkoja, ellei asia sen johdosta muutu toiseksi. Asia ei ole muuttunut toiseksi. Asiassa on edelleen kysymys vastaajien velvollisuudesta palauttaa kauppahinta, mikäli käräjäoikeus päätyy purkamaan kaupan, tai maksaa kantajalle hinnanalennus, tai maksaa vahingonkorvausta, sillä esisijaisella perusteella, että vastaajat eivät ole antaneet tiedossaan olevia kaupasta päättämiseen vaikuttavia tietoja ostajalle, eli kyseessä on ensisijaisesti tiedonantovirhe.


KORJAUSKUSTANNUKSET

Kantaja lausuu, että ensisijaisena kanneperusteena on tiedonantovirhe korjaustarpeista ja tämä on ilmoitettu vastaajille jo ensimmäisessä reklamaatiossa 19.10.2016.

Toiseksi, näin ollen kantajan väite on ollut se, että yhtiöön on nopeammalla aikataululla tulossa huomattavampia korjauksia kuin mihin ostajan on voinut varautua. Vastaajilla on ollut tästä vähintäänkin epäily näistä korjaustarpeista, mutta se on jätetty kantajalle kertomatta. Asiassa lienee riidatonta, ettei ostajalle ole mitään näistä seikoista faktisesti kerrottu. Näiden korjauskustannusten kokonaismäärä on arvioitu olevan tällä hetkellä vähintään 570.500 - 790.000 euroa (kantajan osuus n. 100.648 - 139.649 euroa ilman tasonparannusta).

Akuutit korjaukset

Keväällä 2019 toteutetut akuutit korjaukset ("ensiaputoimenpiteet") sisäilman korjaamiseksi ja painesuhteiden hallitsemiseksi ovat käsittäneet
1.riittävän sisäilman tulon ja poiston korjaamiseksi tehdyt LVI- työt (l Oy) 32.000 euroa.
2.Ryömintätilan koneellinen ilmanpoisto ja seurantajärjestelmä (ryömintätilan alipaineistus SSTT Oy) 17000e
3.Ryömintätilan puhdistus, pumppaamo, salaaja ja puutteiden korjaus (imupalvelu Oy) 20000e
+ näiden ylläolevien suunnittelu, valvonta

Korhosen osuus näistä on ilman suunnittelu- ja valvontakuluja 12 420 euroa. Kulut _eivät sisällä tasonparannusta.

Lattian ia alapohjan korjauskustannukset

Alapohjarakenteen ja lattiarakenteiden uusimisen kustannus sisältäen vesikiertoisen lattialämmityksen on täsmentynyt syksyllä 2019 ja taloyhtiön näkemys on seuraava ("vaihtoehto 7", kantajan kirjallinen todiste 20):
•Urakka 140.000 euroa(+/- 20%)
•Mahdollinen urakkalisä, ilmavesilämpöpumput ja rakenteet
110.000 euroa (+/-15%)
•Mahdollinen urakkalisä, uudet käyttövesiputket ja keittiön viemärit 40.000 euroa(+/- 15%)
•Suunnittelu 11.000 euroa(+/- 20%)
Kilpailutus 3.000 euroa (+/- 15%)
Valvonta ja vastaanotto 18.000 euroa(+/- 15%)
YHTEENSÄ 322.000 EUROA(+/- 5%).

Kantaja katsoo, että kokonaissummasta 322.000 euroa tasonparannusta on -40 % eli nettokustannus on 193.200 euroa, josta kantajan huoneiston osuus 18% on 34.700 euroa (+/-15%).
-- Pelkän lattia- ja alapohjarakenteiden kosteusvauriokorjauksen
urakka maksaa taloyhtiölle ilman vesikiertoisen lattialämmityksen
rakentamisen kustannusta seuraavasti
( Vaihtoehto 6", kantajan kirjallinen todiste 20):

•Urakka 115.000 euroa (+/-20%)
•Suunnittelu 3.000 euroa(+/- 20%)
•Kilpailutus 3.000 euroa(+/- 15%)
•Valvonta ja vastaanotto 13.500 euroa (+/-15%)
•YHTEENSÄ 134.500 EUROA.

Kantaja katsoo, että kokonaissumma 134.500 euroa ei sisällä tasonparannusta ja kantajan huoneiston osuus tästä määrästä 18% on 24.210 euroa (+/-15%).

Ulkoseinärakenteen saneeraus

Ulkoseinärakenteen saneerauksen kustannus taloyhtiön näkemyksen mukaan on ("kohta 4", kantajan kirjallinen todiste x):

•Urakka 100.000 euroa(+/- 20%)
•Suunnittelu 3.000 euroa (+/-20%)
•Kilpailutus 3.000 euroa(+/- 15%)
•Valvonta ja vastaanotto 15.000 euroa(+/- 15%)
•YHTEENSÄ 121.000 EUROA.

Kantaja katsoo, että kokonaissumma 121.000 euroa ei käytännössä sisällä tasonparannusta ja kantajan huoneiston osuus tästä määrästä 18% on 21.780 euroa (+/-15%).

Vaurioituneiden ikkunoiden ja terassinovien korjaus ulkoseinärakenteen saneerauksen yhteydessä
Kokonaiskustannus ("kohta 5", kantajan kirjallinen todiste):

•Urakka 43.000 euroa(+/- 10%)
•Suunnittelu 1.500 euroa(+/- 20%)
•Kilpailutus 500 euroa (+/- 15%)
•Valvonta ja vastaanotto O euroa (+/-15%)
•YHTEENSÄ 45.000 EUROA.

Kantaja katsoo, että kokonaissummasta 45.000 euroa tasonparannusta on -30 % eli nettokustannus on 31.500 euroa, josta kantajan huoneiston osuus 18% on 5.670 euroa (+/-15%).

Salaojat, viemärilinjat ia hulevesiongelman korjaus

Kokonaiskustannus on noin 60.000 euroa, joka selviää Asunto Oy Siltatien talousarvioraportista 17.12.2019. Raportti on ylimääräisen yhtiökokouspöytäkirjan 17.12.2019 liitteenä.
Järveltä saadun selvityksen mukaan kustannukset ovat kuitenkin osoittautuneet seuraaviksi;
•Salaojat ja hulevesien ohjaus pumppaamoineen n. 40.000 euroa
•Viemärilinja n, 25.000 euroa
•Kulkuaukot n. 6.000 euroa
•Työmaa-aikaiset kulkuväylät talojen ympärille ja pihojen pintojen takaisin korjaus 12.000 euroa
•Viemärilinjojen lvi-putkiliitännät. pumppaamoiden sähkötyöt, katulampun irroitus, valvonta+ suunnittelutyöt n. 10000-12000 euroa

Yhteensä kustannus 93,000-95,000 euroa. Kantaja katsoo, että korjaukseen liittyy 15 % tasonparannus. Tästä kantajan osuus on vähintään 14.229 euroa (93.000 € x 0,85 x 0,18 =14229). Määrä ei sisällä tasonparannusta. Kantajan huoneiston osuus tästä määrästä 18% on n. 10.800 euroa(+/- 15%).

Sokkeleiden korjaus

Kustannus on epäselvä toistaiseksi, koska tarjouksia ei ole saatu mutta korjausta varten on asiantuntijoiden antamien arvioiden perusteella budjetoitu 30.000-50.000 (Hallituksen esitys Hankekuvaukseksi 2019-2020, Kantajan todiste 14). Kantajan huoneiston osuus tästä määrästä 18% on n. 5.400 - 9.000 euroa (+/-15%).

Autokatosten korjaus

Kustannus autokatosten vaurioiden korjauksesta sisältäen pihojen pintarakenteita ja autokatosten tukirakenteiden orjauksen on tähän hetken arvion mukaan n. 3.000 - 5.000 euroa huoneistoa kohden (5 v. PTS 2019-2023, varsinaisen yhtiökokouksen 16.9.2019 liite) eli yhteensä 18.000 - 30.000 euroa. Kantajan huoneiston osuus tästä määrästä on siis 3.240 - 5.400 euroa (+/-15%).

Kokonaiskustannus

Lattian ja alapohjan korjauskustannukset 24 210,00 € 34 700,00 €
ulkoseinärakenteen saneeraus 21 780,00 €
ikkunakorjaukset ja ovet 5 670,00 €
Salaojat ja hulevedet 14 229,00 €
Sokkelit 5 400,00 € 9 000,00 €
Autokatokset 3 240,00 € 5 400,00 €
Akuuttikorjaukset kevät 2019 12 420,00 €
Yhteensä 86 949,00 € 103 199,00

Lausumat oikeudenkäynti- ja asianosaiskuluista

Vastaajat ovat hyväksyneet kantajan oikeudenkäyntikuluista määrällisesti 30.000 euroa. Kantajan vaatimukset ja niiden perustelut olivat oikeudenkäynnin aikana muuttuneet ja jatkettu valmisteluistunto jouduttu peruuttamaan kantajan syystä.

Kantajalla ei ollut lausuttavaa vastaajien oikeudenkäyntikulujen määrästä.

Kantaja on kiistänyt vastaajien asianosaiskulut perusteettomina ja selvittämättöminä. Esitetyn 3 x 280 euron vaatimuksen kantaja on myöntänyt perusteeltaan ja määrältään.





TODISTELU

Kantajan kirjalliset todisteet

1. Asunto-osakkeen kauppakirja, 27.4.2016

2. Isännöitsijäntodistus, 17.2.2016

3. Myyntiesite

4. Kosteuskartoitus 18.4.2016

5. Sisäilmatekninen kuntotutkimusraportti, C Suunnittelu Oy 11.5.2017

6. Kosteus-ja sisäilmatekninen kuntotutkimusraportti, 22.11.2018, C Oy

7. Ympäristökeskuksen lausunto, 1.3.21018

8. Vastaajan ja osakas Saara Järven laatima korjauslista 30.3.2016

9. Osakkaiden kirjallinen huomautus isännöitsijä Juha Saukkoselle, 8.4.2016

10. Yhtiökokouksen pöytäkirja ja muistio keskusteluista 16.5.16

11. Yhtiökokouksen pöytäkirjat 24.10.2016,13.9.2017 ja 7.12.2017,
10.9.2019

12. Yhtiökokoustiedote 10.10.2018 korjauksista vuodelle 2018

13. Vuoden 2018-2019 korjaussuunnitelma asunto-osakeyhtiössä

14. Hallituksen esitys hankekuvaukseksi 2019-2028

15. LKVAKA Petteri Bergin lausunto 28.2.2019

16. Vastaajien kirjalliset todisteet 4-7

17. SV Oy:n lausunto ja alustava kustannusarvio 12.9.2016 (toimitettu reklamaation täydennyksen yhteydessä 27.12.2016)

18. Vastaajien vastaus 3.1.2017

19. Ylimääräisen yhtiökokouksen pöytäkirja 17.12.2019 liitteineen



20. Kustannusarviokoonti 10.9.2019/Jorma Heikkinen JP KT Oy

21. Yhtiökokouksen pöytäkirja 10.9.2019 ja liitteet: 4. tilinpäätös ja
toimintakertomus, 6. 5 v. PTS, 9. Rakennesuunnittelijan ja LVI­ suunnittelijan näkemys korjausten etenemisestä, 15. Taloyhtiön arvoon ja kiinteistöjen arvoon vaikuttavien asioiden tarkastelua.

22. Tiedote 23.4.2020 Asunto Oy Siltatien hallitus

Kantajan henkilötodistelu

1. Taina Korhonen, asianosainen todistelutarkoituksessa

2. Toni Säre, rakennusterveysasiantuntija

3. Hanna Loimanen

4. Saara Järvi

Vastaajien kirjalliset todisteet

1. (= KT 1) Kauppakirja 27.4.2016

2. (= KT 2) Isännöitsijäntodistus 17.2.2016

3. (= KT 3) Välitysliikkeen laatima myyntiesite

4. Kantajan asiamiehen sähköposti ja kirje vastaajille 19.10.2016

5. Kantajan asiamiehen kirje 16.12.201

6. Kantajan asiamiehen sähköposti 26.6.2017 vastaajille

7. Kantajan asiamiehen sähköposti 12.4.2018 vastaajille

8. Kantajan asiamiehen kirje vastaajille 26.4.2018 ja sen Liite 1

9. Juha Saukkosen irtisanomisilmoitus 2.5.2016

10.(= KT 8) Kuntokartoitusmuistio 30.3.2016

11. Paavo Tehyn sähköpostimuistio 13.3.2020

Vastaajien henkilötodistelu

1. Juha Saukkonen todistelutarkoituksessa

2. Paavo Tehy

3. Niilo Nieminen

4. Netta Koski

Tuomion perustelut

1. Kysymyksenasettelu

Asiassa on ensinnä kysymys siitä, onko kantajan vaatimuskohdassa 3 kysymyksessä kielletty kanteenmuutos, jonka vuoksi asia siltä osin pitäisi jättää tutkimatta.

Seuraavaksi on kysymys siitä, onko kantaja reklamoinut virheistä asuntokauppalain 6 luvun 14 §:n 1 ja 2 momentin mukaisesti ja jos ei ole, tulisiko tilanteeseen soveltaa säännöksen 3 momenttia.

Tämän jälkeen olisi kysymys siitä, ovatko väitetyt virheet sellaisia, että kantajalla olisi oikeus kaupan purkuun tai hinnanalennukseen vastaajilta.

2. Kielletty kanteenmuutos vai ei

2.1. Sovellettava säännös

Oikeudenkäymiskaaren 14 luvun 2 §:ssä säädetään seuraavaa.

Kannetta riita-asiassa ei saa oikeudenkäynnin aikana muuttaa. Kantajalla on kuitenkin oikeus

1) vaatia muuta kuin kanteessa tarkoitettua suoritusta, milloin vaatimus perustuu oikeudenkäynnin aikana tapahtuneeseen olosuhteiden muutokseen tai vasta silloin kantajan tietoon tulleeseen seikkaan;

2) vaatia vahvistettavaksi sellainen oikeussuhde, joka asianosaisten välisessä oikeudenkäynnissä on riitainen ja jonka selvittämistä asian muun osan ratkaiseminen edellyttää, sekä

3) vaatia korkoa tai tehdä muu sivuvaatimus taikka uusikin vaatimus, mikäli se johtuu olennaisesti samasta perusteesta.



Kanteen muuttamiseksi ei ole katsottava sitä, että kanteen tueksi esitetään uusia seikkoja, ellei asia sen johdosta muutu toiseksi.

2.2. Millä perusteella kantaja on alun perin esittänyt vaatimuksensa

Kantaja on alun perin vedonnut asuntokauppalain 6 luvun 11 §:n ja 20 §:n säännöksiin. Niissä lausutaan seuraavasti:




11 § Yleinen virhesäännös Asunnossa on virhe, jos:

1)se ei vastaa sitä, mitä voidaan katsoa sovitun;

2)se ei vastaa niitä tietoja, jotka myyjä on ennen kaupantekoa antanut asunnosta ja joiden voidaan olettaa vaikuttaneen kauppaan;

3)myyjä on ennen kaupantekoa jättänyt antamatta ostajalle tiedon sellaisesta asuntoa koskevasta erityisestä seikasta, josta hänen täytyy olettaa tienneen ja josta ostaja perustellusti saattoi olettaa saavansa tiedon ottaen huomioon hänen mahdollisuutensa havaita kyseinen seikka 12 §:ssä tarkoitetussa asunnon tarkastuksessa, myyjän tietoisuus ostajan asettamista erityisvaatimuksista sekä muut seikat, ja laiminlyönnin voidaan olettaa vaikuttaneen kauppaan; tai

4)se on varustukseltaan, kunnoltaan tai muilta ominaisuuksiltaan merkittävästi huonompi kuin ostajalla on ollut perusteltua aihetta edellyttää ottaen huomioon asunnon hinta, sen ikä, alueella tavanomainen varustetaso, kohtuullista asumistasoa koskevat yleiset vaatimukset sekä muut seikat.

Virhettä koskevia säännöksiä sovelletaan 1 momentin 2 ja 3 kohdassa säädetyin edellytyksin myös, jos myyjä on antanut asunnon ympäristöstä tai alueen palveluista virheellisen tai harhaanjohtavan tiedon taikka laiminlyönyt antaa tiedon niitä koskevasta, asunnon käyttöön tai arvoon vaikuttavasta seikasta.

20 § Taloudellinen virhe

Kaupan kohteessa on taloudellinen virhe, jos:

1)myyjä ennen kaupantekoa on antanut ostajalle virheellisen tai harhaanjohtavan tiedon kyseisen asunnon omistamiseen tai käyttöön liittyvistä taloudellisista velvoitteista tai vastuista, kuten yhtiövastikkeesta tai myytävien osakkeiden osalle kuuluvasta osuudesta yhtiön velkoja, taikka asuntoyhteisön taloudellisesta tilasta, ja annetun tiedon voidaan olettaa vaikuttaneen kauppaan;

2)myyjä ennen kaupantekoa on jättänyt antamatta ostajalle tiedon 1 kohdassa tarkoitetusta seikasta, josta hänen täytyy olettaa tienneen ja josta ostaja perustellusti saattoi olettaa saavansa tiedon ottaen huomioon hänen mahdollisuutensa saada kyseinen seikka selville tavanomaisessa kauppaa

edeltävässä selonotossa sekä muut seikat, ja laiminlyönnin voidaan olettaa vaikuttaneen kauppaan; taikka

3)asunnon omistamiseen tai käyttämiseen liittyvät taloudelliset velvoitteet tai vastuut ovat asunnossa tai kiinteistön muissa osissa kaupanteon jälkeen ilmenneen odottamattoman vian tai puutteen vuoksi osoittautuneet merkittävästi suuremmiksi kuin ostajalla on ollut perusteltua aihetta edellyttää.

2.3. Vaatimusten perustaminen asunto-osakeyhtiölain säännöksiin

Kantaja on oikeudenkäynnin aikana kirjallisen valmistelun kestäessä perustanut Juha Saukkoseen kohdistamansa vaatimukset myös asunto-osakeyhtiölain 24 luvun 1 §:n säännökseen. Siinä lausutaan seuraavasti:



1 § Johtohenkilön vahingonkorvausvelvollisuus

Hallituksen jäsenen ja isännöitsijän on korvattava vahinko, jonka hän on tehtävässään 1 luvun 11 §:ssä säädetyn huolellisuusvelvoitteen vastaisesti tahallaan tai huolimattomuudesta aiheuttanut yhtiölle.

Hallituksen jäsenen ja isännöitsijän on korvattava myös vahinko, jonka hän on tehtävässään muuten tätä lakia tai yhtiöjärjestystä rikkomalla tahallaan tai huolimattomuudesta aiheuttanut yhtiölle, osakkeenomistajalla tai muulle henkilölle.

Jos vahinko on aiheutettu rikkomalla tätä lakia muulla tavalla kuin pelkästään rikkomalla 1 luvun säännöksiä toiminnan keskeisistä periaatteista tai jos vahinko on aiheutettu rikkomalla yhtiöjärjestyksen määräystä, vahinko katsotaan aiheutetuksi huolimattomuudesta, jollei menettelystä vastuussa oleva osoita menetelleensä huolellisesti. Sama koskee vahinkoa, joka on aiheutettu 11 luvun 8
§:ssä tarkoitettuun yhtiön lähipiiriin kuuluvan eduksi tehdyllä toimella.

2.4. OK 14 luvun 2 §:n säännöksen soveltaminen nyt käsiteltävään asiaan

2.4.1. Asian taustaa

Kysymyksessä on lähinnä säännöksen 3 momentissa tarkoitettu tilanne. Eli onko asia muuttunut toiseksi, kun kantaja on alun perin viittaamiensa asuntokauppalain säännösten rinnalla myöhemmin vedonnut Juha Saukkosen osalta asunto-osakeyhtiölain säännökseen.

Kantaja on viitannut ratkaisuun KKO:2010:17 jonka mukaan ei ole perusteita tulkita asuntokauppalain säännöksiä niin, että ne sulkisivat pois ostajan oikeuden vaatia asunto-osakeyhtiön edustajalta (tai muulta taholta) asunto-osakeyhtiölain nojalla vahingonkorvausta virheellisen tai esimerkiksi puutteellisen isännöitsijäntodistuksen johdosta aiheutuneesta vahingosta tai vahingosta, jonka yhtiön johtoon kuuluva henkilö on aiheuttanut ostajalle.

Vastaajat taas ovat todenneet, että mainitussa korkeimman oikeuden ratkaisussa oli ollut kysymys nimenomaan siitä, että kannetta oli alun perinkin ajettu nimenomaan asunto-osake­ yhtiölain perusteella.

2.4.2. Viitatusta oikeustapauksesta

Viitatussa oikeustapauksessa kysymys on ollut siitä, voiko asunnon ostaja kohdistaa asunnon myyjään, joka on ollut taloyhtiön isännöitsijä, tämän antaman isännöitsijäntodistuksen virheellisyyden vuoksi korvausvaatimusta asunto-osakeyhtiölain nojalla. Riippumatta siitä, että ostaja on voinut kohdistaa korvausvaatimuksensa myyjään asuntokauppalain nojalla. Vastaus on ollut myönteinen. Oikeustapaus ei kuitenkaan sovellu tässä yhteydessä sovellettavaksi kanteen muuttamista koskevan kysymyksen ratkaisemiseen, koska kannetta on tuossa tapauksessa jo alun perinkin ajettu isännöitsijään kohdistettuna asunto-osakeyhtiölain perusteella.

2.4.3. Lopputulos

Käräjäoikeus lausuu käsityksenään, että kun kantaja on ajanut kannetta alun perin asuntokauppalain mukaisena asiana, kanteen ajaminen myöhemmin asunto-osakeyhtiöoikeudellisena asiana muuttaa asian kokonaan toiseksi. Näin ollen käräjäoikeus katsoo, että kysymyksessä on kielletty kanteen muuttaminen, eikä kannetta voida tutkia asunto-osakeyhtiölakiin perustuen.

Edelleen käräjäoikeus toteaa, että asunto-osakeyhtiölain 24 luvun 1 §:n soveltaminen tapaukseen olisi sekin mahdotonta, koska säännöksen 1 §, lähinnä sen 2 momentti edellyttää, että isännöitsijä (tässä tapauksessa Juha Saukkonen) olisi tuossa toimessaan menetellyt moitittavasti. Hän ei kuitenkaan ole tehnyt puheena olevaa kauppaa isännöitsijän toimessaan vaan osakkeiden omistajana, joten vaatimusta ei olisi voitu tälläkään perusteella hyväksyä.

Eri asia on se, että vastaaja Juha Saukkonen aikaisempana isännöitsijänä ja osakkeenomistajana on voinut olla tietoinen seikoista, jotka vaikuttavat asian arviointiin asuntokauppalain näkökulmasta tarkasteltuna.

3.Reklamaatiokysymys

3.1. Sovellettavasta säännöksestä ja sen taustasta Asuntokauppalain 6 luvun 14 §:ssä säädetään seuraavaa.

Virheilmoitus
Ostaja ei saa vedota virheeseen, ellei hän ilmoita virheestä ja siihen perustuvista vaatimuksistaan myyjälle kohtuullisessa ajassa siitä, kun hän havaitsi virheen tai hänen olisi pitänyt se havaita. Arvioitaessa, milloin virhe on havaittu tai se olisi pitänyt havaita, ratkaisevana on pidettävä ajankohtaa, jona ostaja on päässyt tai hänen olisi pitänyt päästä selville virheen merkityksestä.

Jollei ostaja ilmoita virheestä ja siihen perustuvista vaatimuksistaan myyjälle kahden vuoden kuluessa siitä, kun asunnon hallinta on luovutettu hänelle, hän menettää oikeutensa vedota siihen. Jos asunto on jo kauppaa tehtäessä ostajan hallinnassa, kahden vuoden määräaika alkaa kulua kaupantekoajankohdasta.

Ostaja saa 1 ja 2 momentin säännösten estämättä vedota virheeseen, jos myyjä on menetellyt törkeän huolimattomasti tai kunnianvastaisesti ja arvottomasti.

Lainvalmistelutöissä (HE 14/1994) lausutaan asuntokauppalain 14§:n osalta muun ohessa seuraavaa.

Pykälän 1 momentin mukaan ostajan on vedottava virheeseen kohtuullisessa ajassa siitä, kun hän on havainnut virheen tai hänen olisi pitänyt se havaita.

Momenttiin sisältyy myös tulkintasääntö sen arvioimiseksi, milloin virhe on katsottava havaitun tai milloin se olisi pitänyt havaita.
Säännöksen mukaan ratkaisevana olisi pidettävä sitä ajankohtaa, jona ostaja on päässyt tai hänen olisi pitänyt päästä selville virheen merkityksestä. Arviointiohje on sama kuin 4 luvun 19 §:n 3 momentissa.

Pykälän 2 momentin mukaan ostajan on ilmoitettava virheestä myyjälle kahden vuoden kuluessa siitä, kun hän sai asunnon hallintaansa.

Ehdotettu säännös antaa myyjänä olevalle yksityishenkilölle kahden vuoden määräajan kuluttua suojan ostajan vaatimuksia vastaan.
Siten säännös osaltaan korostaa ostajan selonottovelvollisuutta käytetyn asunnon kaupassa. Kaksi vuotta on yleensä riittävän pitkä aika sellaisten virheiden havaitsemiseen, joista myyjä on 6 luvun säännösten mukaan vastuussa. Määräaika on kuitenkin 3 momentissa mainittua poikkeusta lukuun ottamatta ehdoton ja koskee myös tapauksia, joissa virhe, esimerkiksi 11 §:n 1 momentin 4 kohdassa tarkoitettu, on tosiasiallisesti voitu havaita vasta määräajan kuluttua umpeen. Tällöin on useimmiten kysymys sellaisesta rakennusvirheestä, jonka osalta ostajalla saattaa 5 luvun mukaan olla oikeus kohdistaa vaatimuksia asunnon ensimmäiseen myyjään.

Kahden vuoden määräaika on tarkoitettu turvaamaan etenkin omaa asuntoaan myyvän yksityishenkilön asema yllättäviltä, mahdollisesti useiden vuosien kuluttua esitettäviltä vaatimuksilta. Tämän vuoksi säännös koskee vain sellaisia asuntokauppoja, joissa myyjänä on muu kuin tässä laissa tarkoitettu elinkeinonharjoittaja.

Pykälän 3 momentin mukaan ostaja saa vedota virheeseen, vaikka hän olisi tehnyt virheilmoituksen liian myöhään, jos myyjä on menetellyt kunnianvastaisesti ja arvottomasti tai törkeän huolimattomasti. Myyjän menettelyä voidaan pitää tällä tavoin moitittavana esimerkiksi, jos hän on salannut ostajalta tai pyrkinyt peittämään tiedossaan olleita olennaisia virheitä.

Säännös koskee sekä tilannetta, jossa virheilmoitusta ei ole tehty kohtuullisessa ajassa siitä, kun virhe on havaittu tai se olisi pitänyt
havaita, että tilannetta, jossa 2 momentissa tarkoitettu kahden vuoden määräaika on ehtinyt kulua umpeen.




3.2. Reklamaatiolta vaadittavista edellytyksistä

Sovellettavan säännöksen mukaan ostajan on (a) ilmoitettava virheestä ja (b) siihen liittyvistä vaatimuksistaan.

Oikeuskirjallisuudessa on esitetty näkökanta, ettei vaatimusten vielä reklamaatiohetkellä tarvitse olla määrältään yksilöityjä. Laki mahdollistaa reklamaation täydentämisen määrän osalta vielä itse reklamaation tekemisen jälkeenkin. Ostajan on kuitenkin reklamaatiossa ilmoitettava, mitä seuraamusta hän vaatii (Palo ym.: Asuntokauppalain kommentaari).

3.3. Kantajan näkökanta asiaan ja hänen viittaamansa selvitys

Kantaja on katsonut reklamaation tapahtuneen asuntokauppalain 6 luvun 2 §:n edellyttämällä tavalla. Kantaja on viitannut vastaajien kirjallisiin todisteisiin V4 – V7. Ne sisältävät muun ohessa seuraavaa.

V4. 19.10.2016

REKLAMAATIO

Olette myyneet 27.4.2016 Korhoselle

Kaupan teon jälkeen ostajalle on selvinnyt, että taloyhtiön kiinteistössä ja rakennuksissa on virheitä, joista hän ei ole ollut tietoinen kaupasta päättäessään.

Päämieheni on tullut virheistä tietoiseksi kesän aikana.

Tulemme esittämään myöhemmin tarkemman reklamaation vaatimuksineen, kunhan saamme tutkimusten ja selvitystöiden pohjalta lisätietoja vaurioista ja niiden korjauskustannuksista.

Tulemme vaatimaan Teiltä asuntokauppalain nojalla kaupan purkua ja/tai hinnanalennusta ja mahdollisesti vahingonkorvausta.

V5. 16.12.2016

ASIA: RÖYKÄSSÄ SIJAITSEVAN OSAKEHUONEISTON KAUPPA/REKLAMAATIO

4.TAINA KORHOSEN VAATIMUKSET ASIASSA

Pyydän ystävällisesti huomioimaan, että kaikki tässä reklamaation täydennyksessä esitetyt vaatimukset perustuvat tämän hetken tietoihin.

Vaadimme Teiltä asuntokauppalain 6 luvun 20 §:n perusteella asunto-osakkeen kaupan taloudellisen virheen perusteella riippuen alapohjan, viemäriputkiston, salaojien ja sadevesijärjestelmien saneerauksen kustannuksista kaupan purkua ja/tai hinnanalennusta.

V6. 26.6.2017

Tiedoksenne.

Päämiehestäni riippumattomista syistä taloyhtiön vauriotilanteen selvittäminen ja tähän liittyvä päätöksenteko on viivästynyt. Hän pyrkii osaltaan nopeuttamaan tilanteen selkiytymistä.

Taloyhtiön toiminta on ollut epäterveellä pohjalla. Nähtävästi osakkaiden keskuudessa on vääränlaista tietoa esimerkiksi kunnossapitovastuun jaosta osakkaiden ja taloyhtiön välillä. Eli haasteet ja ongelmat liittyvät paljolti taloyhtiön sisäiseen
päätöksentekoon ja toimintaan. Reklamaatiomme perusteet taloudellisesta virheestä liittyvät myös tähän puoleen.
V7. 12.4.2018

Hei,

ilmoitus siitä, että pitäydymme edelleen niissä vaatimuksissa, joita olemme Teille esittäneet reklamaatiossa 19.10.2016, reklamaatiossa 27.12.2016 ja reklamaation täydennyksessä
20.7.2017. Vaadimme ensisijaisesti kaupan purkua ja toissijaisesti hinnanalennusta.
Korjauskustannuksista ei vielä tiedetä varmuudella muuta kuin että ne tulevat olemaan merkittäviä.
3.4. Vastaajien näkökanta asiaan

Vastaajat ovat katsoneet, että reklamaatiossa on vaatimuksiin sisällytettävä vähintään alustava ilmoitus vaatimuksen määrästä, koska määrällä on vaikutusta myös kaupan purkuvaatimuksen arvioimisessa. Sellaista vaatimusta ei todisteista V4 – V7 ilmene.

Kantaja on esittänyt tarkennetun vaatimuksen vasta noin kaksi vuotta kaupanteon jälkeen ja kohtuullisen ajan jälkeen ja siten menettänyt oikeuden vedota virheisiin (VB, 26.4.2018, jossa määrällinen hinnanalennusvaatimus on 90.000 euroa).

3.5. Johtopäätökset kohdista 3.1. - 3.4.

Säännös koskee sekä tilannetta, jossa virheilmoitusta ei ole tehty kohtuullisessa ajassa siitä, kun virhe on havaittu tai se olisi pitänyt havaita, että tilannetta, jossa 2 momentissa tarkoitettu kahden vuoden määräaika on ehtinyt kulua umpeen.

Ajoissa tehty ilmoitus virheestä ei riitä täyttämään oikea­ aikaisen ja asianmukaisen reklamaation edellytyksiä, jos ostaja ei ole samalla ilmoittanut virheeseen perustuvista vaatimuksistaan. Vasta saatuaan tiedon vaatimusten sisällöstä myyjä voi arvioida niiden aiheellisuutta ja ottaa niihin kantaa.
Myyjän kannalta on olennaista saada tieto ennen muuta siitä, vaatiiko ostaja kaupan purkamista vai rahamääräistä hyvitystä. Myyjän on tärkeää saada tieto myös rahamääräisen vaatimuksen määrästä tai ainakin sen suuruusluokasta (HE 14/1994).

Käräjäoikeus toteaa, että kantaja on esittänyt ensimmäisen määrällisen vaatimuksensa 26.4.2018. Kauppa on tehty 27.4.2016 ja kohteen hallinta luovutettu 22.6.2016. Näin ollen reklamaatio on tehty ennen kahden vuoden määräajan kulumista. Myöskään ei ole osoitettu, etteikö kantaja olisi vedonnut virheisiin kohtuullisessa ajassa ne havaittuaan.
Käräjäoikeus päätyy toteamaan, että reklamaatio on tehty oikea-aikaisesti siltä osin kuin mistä on reklamoitu mainitun kahden vuoden määräajan kuluessa.

3.6. Myyjien tietoisuudesta; kahden vuoden määräajan ylittämisestä

Asuntokauppalain 6 luvun 14 §:n 3 momentin soveltaminen edellyttää myyjän menettelyltä törkeää huolimattomuutta tai kunnianvastaista ja arvotonta menettelyä. Henkilötodistelusta selviää tältä osin seuraavaa.

Juha Saukkonen on kertonut tältä osin seuraavaa. Hänen koulutuksensa oli ammattikoulu. Isännöintialan koulutusta tai kokemusta hänellä ei ollut. Tämän asunnon vastaajat olivat ostaneet toukokuussa 2014. Vuoden 2015 "remontti" oli koskenut Saara Järven huoneistoa, jonka kohdalla sadevedet oli johdettu valumaan tielle. Edellinen isännöitsijä Arponen oli toimittanut putket, joiden avulla vedet oli johdettu muualle. Ammatti-isännöitsijä oli toiminut vuoden 2015 loppuun. Muistamansa mukaan Saukkonen oli ryhtynyt hoitamaan isännöitsijän tehtäviä tammikuusta 2016. Sitä, miksi kunnossapitotarveselvitystä ei oltu laadittu, Saukkonen ei tiennyt. Myöskään yhtiökokouksissa ei vastaajien asumisaikana oltu tällaisesta tehty päätöksiä. Saara Järvi oli vuonna 2016 halunnut, että tehtäisiin 5-vuotissuunnitelma. Suoritettu "katselmus" (K8) liittyi tähän. Mistään peruskorjaustarpeista Saukkonen ei ole ollut tietoinen. Esimerkiksi rakennusten alapohjia ei ole voitu tarkastaa, koska sinne ei ole ollut

kulkuyhteyttä. Sellaisista korjaustarpeista, joista nyt on kysymys, ei vuonna 2016 ole ollut mitään tietoa. Myöskään vuosien 2014
- 2016 aikana ei ole ollut mitään puhetta kuntotutkimuksen tekemisestä. Kantajan todisteen K9 Saukkonen oli saanut toukokuussa 2016.

Kantajan todistajana kuultu Saara Järvi on kertonut muuttaneensa asuntoonsa joulukuussa 2013. Yhtiön rakennusten kunnon tutkiminen oli saanut alkunsa siitä, kun todistajan autokatoksen sokkeliin oli tullut halkeama ja sokkeli kastui. Tämä oli tapahtunut todistajan muistaman mukaan 20.4. Asiaa oli "havainnoitu" Juha Saukkosen ja Vilho Kekolan kanssa. Oli noussut esiin useampia ajatuksia, miten asiaa ryhdyttäisiin selvittämään. Todiste K8 oli syntynyt siten, että todistaja ja Juha Saukkonen olivat kiertäneet talot, jotta selvitettäisiin, mitä asioita yhtiökokouksessa tulisi nostaa esille. Asiakirjan oli laatinut todistaja. Todiste K9 oli saanut alkunsa siitä asukkaiden huolesta, että kastuneen sokkelin kuivatusta ei käynnistetä riittävän nopeasti. Asiakirjan todistaja oli antanut Juha Saukkoselle. Akuutit korjaukset oli käynnistetty vuonna 2019 C:n raportin pohjalta painesuhteiden korjauksella ja ryömintätilan puhdistamisella. Marraskuussa 2019 käynnistettiin viemärilinjan korjaus ja sen linjan päälle rakennettu salaojien ja hulevesien verkosto. Vuoden 2020 keväällä on asennettu pumppukaivot, ryömintätilan kulkuaukot. Korjausten rahoitusta varten taloyhtiö oli saanut 160.000 euron lainan, josta osa oli vielä jäljellä. Korjaus- rahaa kerätään tämän lisäksi koko ajan, vuositasolla noin 15.000 euroa. Kirjallisen todisteen K10 oli laatinut todistaja. Vuonna 2013, viimeistään vuonna 2014 esillä oli ollut 5-vuotissuunnitelman laatiminen mutta kunnossapitotarpeet eivät olleet kovin laajoja. Talon maalauksesta oli ollut puhe. Sadevesikysymyksestä oli ollut joskus puhe. Sinä aikana, kun todistaja oli kuulunut hallitukseen, sen kokouksissa ei oltu keskusteltu rakennuksen alapohjan mahdollisista ongelmista, katon hilseilystä kyllä.

Kantajan todistajana kuulema Maria Loimanen on kertonut muuttaneensa asuntoonsa vappuna 2016 ja muuttanut sittemmin pois elokuun 2019 jälkeen kaupan purkauduttua. Yövyttyään ensimmäisen yön asunnossa todistaja oli saanut homeoireita. Järvi oli toukokuussa esitellyt kostuneita sokkeleita talossa 6. Todistaja oli selitellyt ongelmaa homekoirayrittäjän kanssa ja tarkastus oli tehty 14.6.2016.
Ongelmien kokonaislaajuus selvisi vasta C:n raportista. Alunperin oli kuviteltu, että kysymyksessä olisivat toimimattomat salaojat ja hulevesijärjestelmä.

Vastaajien todistajana kuultu Niilo Nieminen on kertonut tulleensa osakkaaksi huhtikuun alusta vuonna 2014. Todistaja oli ollut taloyhtiön hallituksen jäsen saman vuoden syksystä tammi/ helmikuuhun 2016 saakka, jolloin huoneisto oli myyty noin helmikuun puolivälissä. Kauppa oli kuitenkin purettu lokakuussa 2019. Vuosien 2014 - 2016 aikana ei hallituksessa ole ollut

puhetta mistään ainakaan ulkopuolisen tehtävästä kuntotutkimuksesta/selvityksestä. Vuonna 2016 oli itse pyritty selvittämään, mitä voitaisiin tehdä, kuten maalausta. Nyttemmin yhtiössä oli tehty erinäisiä korjauksia (vrt, mitä Järvi on kertonut) ja pankkilaina 160.000 euroa oli lähes käytetty.

Siihen nähden, mitä henkilötodistelussa on selvinnyt, asiassa ei ole osoitettu, että vastaajat olisivat menetelleet säännöksen 3 momentissa tarkoitetuin tavoin, joten purkukynnystä ja hinnanalennusta harkittaessa voidaan ottaa huomioon vain ne virheet, joista on reklamoitu kahden vuoden määräajan kuluessa kohteen haltuun ottamisesta, eli korkeintaan 22.6.2018 mennessä.

Esitettyyn isännöitsijätodistukseen ei ole merkitty huomattavia vikoja puutteita (sen kohta 2.4.1). Siihen nähden mitä edellä selostetusta henkilötodistelusta ilmenee, tähän kohtaan ei ole ollut merkittävääkään.

Myöskään muusta asiassa esitetystä kirjallisesta aineistosta, siltä osin kuin ne on päivätty ennen 26.4.2018 (VB), ei voida tehdä tällaista johtopäätöstä.

Näin ollen säännöksen 3 momentti ei tule sovellettavaksi.

3.7. Mistä on reklamoitu kahden vuoden määräajan kuluessa, mitä virheitä on ja minkälaiset kustannukset näihin reklamoituihin virheisiin kohdistuvat

Kuten vastaajat ovat esittäneet (edellä sivut 19 - 20), reklamaatiot ovat koskeneet hulevesiä, alapohjaa (lattialaatan alapuoli), viemäriputkistoa, salaojajärjestelmää ja sadevesijärjestelmää.

Kantajan todistajana kuultu Toni Säre on kertonut käyneensä kohteessa ensimmäisen kerran keväällä 2017, jolloin oli ollut tarkoitus tehdä C-rakennukseen tutkimussuunnitelma ja rakennustekninen riskianalyysi. Tehdyssä tutkimussuunnitelmassa käytiin läpi tausta-aineistoa ja rakennusteknistä materiaalia, käytiin läpi talon rakenne ja minkälaisia materiaaleja oli ja oliko olemassa riskirakenteita, jotka olisivat mahdollisesti päässeet vaurioitumaan. Myös aistivaraisia havaintoja tehtiin. Näihin liittyen ehdotettiin, mitä tutkimuksia olisi tarpeen tehdä. Seuraavaksi todistaja oli käynyt kiinteistöllä maaliskuussa 2018 jolloin oli tehty C-rakennukseen ja 6A ja 6B rakennukseen tekninen kuntotutkimus. Tuolloin oli tehty alapohjan kuntotutkimusta, käyty ryömintätilassa, tehtiin rakenneavauksia alapohjalle, ulkoseinille ja käytiin yläpohjassa. Merkkisavututkimuksia tehtiin ryömintätilasta asuntoon päin.
Tutkimustulos oli ollut, että sokkelipalkeissa oli ollut pahoja pakkasrapautumisia, erityisesti autotallien sokkelipalkeilla. Asuntojen kohdalla tilanne oli ollut parempi, mutta sokkelipalkkien sisäpinnoilla oli ollut rapautumaa. Olosuhteet alapohjassa olivat olleet hyvin kosteat, vesi helmeili. Täyttömaan seassa olevassa orgaanisessa materiaalissa oli ollut silminhavaittavaa mikrobikasvustoa. Kantavassa liittolevylaatassa oli ollut havaittavissa hieman ruostetta, mikä oli huolestuttavaa alapohjan kantavuuden kannalta. Myös kantavan laatan yläpuolella oleviin lämmöneristeisiin tehtiin rakenneavauksia asuntojen kautta. Näistä otettiin mikrobinäytteitä ja voitiin todeta laajasti vauriota. Edelleen oli todettu ikkunapellitysten olleen puutteellisia mikä oli johtanut sadevesin menemiseen ulkoseinien lämmöneristeisiin. Syksyllä 2018 oli tehty jatkotutkimus Aja B-taloihin, joissa oli tutkittu alapohjan ja ulkoseinien lämmöneriteitä. A, B ja C-talojen tutkimustulokset olivat olleet hyvin yhteneväiset. Alapohjan lämmöneristeiden vuoksi oli hyvin todennäköistä, että asunnossa oli olemassa haitallinen altistumisolosuhde.
Todistajan käsityksen mukaan alapohjavauriot johtuivat kosteista olosuhteista ryömintätilassa puutteisiin salaojituksessa ja sadevesien hallinnassa (kattorännivesien ohjaus).
Hankekuvauksessa (K14) sivulla 2 esitettyjä laskelmia todistaja piti "aika pitkälle" totuudenmukaisina. Siinä kohdissa 1-4 mainittuja korjauksia todistaja ei pitänyt tämän ikäisen rakennuksen korjauksina tyypillisinä kun esimerkiksi ulkoseinien lämmöneristeiden samoin kuin ikkunoiden tekninen käyttöikä on pidempi samoin kuin alapohjan korjaus. Todisteen K20 kohdista 1, 3, 4, 6, 9, 10, 11 ja 12 muodostuva noin 370.000 euron määrä vastasi sitä, mihin todistajan käyttämä kustannuslaskijakin oli päätynyt. Kohta 6 saattoi olla ehkä "hieman alakanttiin" ottaen huomioon, että väliseinärakenteitakin olisi purettava. Kohta 9 taas oli mennyt ehkä "yläkanttiin". Alapohjien ja seinien korjaamin kestäisi todistajan arvion mukaan useita kuukausia, jona aikana asunto on asumiskelvoton.

Todistajan kertomuksen perusteella on selvitetty, että rakennuksen alapohjapohjan vauriot johtuvat muun muassa salaojitusjärjestelmän ja hulevesijärjestelmän puutteellisuuksista, joten nämä ovat sellaisia virheitä, jotka tulee korjata ja joista kohteen ostajalla on oikeus saada hinnanalennusta. Viemäreiden korjaustarpeen osalta kantaja on maininnut niistä reklamaatiossaan (V5). Todistaja Järven mukaan viemärilinjan korjaus on ajoittunut marraskuulle 2019.

Alapohjan vauriot ovat syntyneet pidemmän ajan kuluessa kuten viemäriongelmakin, eli niiden voidaan katsoa olleen olemassa jo kohteen luovutushetkellä.

Kantajan vaatimukset perustuvat määrien osalta Hankekuvaus-nimettyyn asiakirjaan (K14). Tämän asiakirjan mukaan laskettuna koko yhtiön edellä mainittuihin virhekohtiin kohdistuvat kustannukset olisivat seuraavat:

-hulevedet 10.000 euroa

-alapohja 120.000 euroa

-viemäriputkisto 25.000 euroa

-salaojajärjestelmä 30.000 euroa

Yhteensä siten 185.000 euroa. Tästä määrästä kantajan huoneistoon kohdistuva osuus olisi noin 18 prosenttia, eli
33.000 euroa, mikäli mahdollista tasonparannusta ei huomioitaisi.

Kantaja on vielä esittänyt toisenkinlaisia laskelmia kustannuksista (K20), joiden mukaan edellä mainittuihin kohtiin kohdistuvat kustannukset olisivat hänen mukaansa tasonparannus huomioiden seuraavat:

-hulevedet, salaojat, viemärit 93.000 - 95.000 euroa, josta kantajan osuus noin 11.000 euroa

-alapohja 134.500 euroa, kantajan osuus noin 24.000 euroa

Tämän laskelman mukaan kantajan osuudeksi muodostuisi noin 35.000 euroa.

3.8. Lopputulos

Kun muunlaista selvitystä ei ole ollut saatavilla käräjäoikeus päätyy toteamaan, että kohdassa 3.7. mainitut korjauskohteet ovat olleet/ovat sellaisia, jotka on otettava huomioon arvioitaessa kysymystä puretaanko kauppa vai tuleeko kysymykseen hinnanalennus.

Korjauskustannusten määräksi voidaan kantajan todistajana kuullun Toni Säreenkin lausuman perusteella hyväksyä 35.000 euroa. Kun kohteen kauppahinta on ollut 184.000 euroa se vastaa noin 19 %:a kauppahinnasta. Kun muuta seikastoa sen vaihtoehdon puolesta, että kauppa purettaisiin ei ole esitetty käräjäoikeus päätyy toteamaan, ettei kaupan purkukynnys ylity ja kantajalla on oikeus edellä mainitun määräiseen hinnanalennukseen.

Kuten vastaajat ovat esittäneet, vaatimus ylimääräisten vastikkeiden korvaamisesta on päällekkäinen hinnanalennusvaatimuksen kanssa, joten se on hylättävä jo tällä perusteella.

4. Oikeusapupyyntö; oikeudenkäynti- ja asianosaiskulut

4.1. Oikeusapupyyntö

Kantajan avustaja on toimittanut käräjäoikeuteen 25.8.2020 (pääkäsittely aloitettu 26.8.2020 kello 9.00) kello 15.52 sähköpostitse kirjoituksen, jossa lausutaan seuraavaa:

Oikeusaputoimisto ei voi myöntää oikeusapua oikeusturvavakuutuksen ylimenevälle osalle, vaan asiasta päättää asiaa käsittelevä tuomioistuin. Kantaja Taina Korhonen pyytää näin olen asiassa oikeusapua käräjäoikeudelta oikeusturvavakuutuksen ylimenevään osuuteen takautuvasti 25.3.2020 lukien.

Hakija tarvitsee ja on tarvinnut oikeudellista apua asiansa ajamisessa. Oikeusapua haetaan takautuvasti 25.3.2020 lukien koska oikeusturvavakuutus on käytetty kokonaisuudessaan, eikä se enää korvaa hakijan oikeudenkäyntikuluja. Eikä ole korvannut niitä enää pitkään aikaan.

Käytännössä Korhonen tarvitsee oikeusapua noin 20 tunnin osalta ilman istuntoaikoja ja jälkitoimia.

Liitteissä on taloudellisen selvitys, oikeusturvapäätös ja laskut selvitykseksi oikeudenkäyntikuluista ajalta ennen oikeusavun voimassaoloajan hakemisajankohtaa.

Mikäli tarvitsette lisätietoja annamme niitä mielellämme istunnossakin.

4.2. Sovellettavat säännökset

Oikeusapulaissa säädetään seuraavaa 3b§
Oikeusturvavakuutuksen vaikutus oikeusapuun

Oikeusapua ei anneta, jos hakijalla on kysymyksessä olevan asian kattava oikeusturvavakuutus. Tuomioistuimessa käsiteltävänä olevassa asiassa tuomioistuin voi kuitenkin myöntää oikeusavun siltä osin kuin kustannukset ylittävät vakuutusyhtiön korvausvelvollisuuden ylärajaksi vakuutussopimuksessa määritellyn enimmäiskorvausmäärän.
Edellytyksenä on, että hakija esittää oikeusaputoimiston antaman selvityksen hakijan taloudellisista olosuhteista ja selvityksen asian käsittelyn edellyttämistä välttämättömistä toimenpiteistä sekä että oikeusavun myöntämiseen on erityisiä syitä ottaen huomioon oikeusavun saajan oikeusturvan tarve sekä asian laatu ja laajuus. Pyyntö oikeusavun jatkamisesta on tehtävä hyvissä ajoin ennen kuin tuntimäärä on tullut täyteen.

17 §

Palkkion määräämistä varten avustajan on esitettävä yksityiskohtainen selvitys asiassa suorittamistaan toimenpiteistä ja kuluistaan, jollei sellaisen selvityksen esittäminen ole tarpeetonta. Jos selvitystä on tarkoitus käsitellä suullisessa

käsittelyssä tuomioistuimessa, avustajan on toimitettava selvitys siihenastisista toimenpiteistä ja kuluista hyvissä ajoin ja viimeistään istuntopäivää edeltävänä arkipäivänä tuomioistuimelle ja tarvittaessa myös vastapuolelle.

4.3. Lopputulos

Avustajan ilmoituksen mukaan oikeusturvavakuutuksen tuntimäärä on tullut täyteen arviolta 27.11.2019. Oikeusapua on haettu käräjäoikeudelta 25.8.2020. Istunto asiassa on aloitettu 26.8.2020. Oikeusapulain 17 §:ssä tarkoitettua laskua ei ole esitetty ennen istuntokäsittelyn aloittamista, eikä sitä ole oikeusapupäätöksen puuttumisen vuoksi ole voitukaan esittää säännöksessä tarkoitettuna ajankohtana, joten vastapuolellakaan ei ole ollut mahdollisuutta ottaa siihen kantaa.

Koska hakemus on tehty vasta noin yhdeksän kuukautta sen jälkeen kun se olisi pitänyt tehdä, hakemus on tehty myöhässä ja se on jätettävä tutkimatta.

4.4. Oikeudenkäynti- ja asianosaiskulut

Oikeudenkäymiskaaren 21 luvun 1 §:n mukaan asianosainen, joka häviää asian, on velvollinen korvaamaan kaikki vastapuolensa tarpeellisista toimenpiteistä johtuvat kohtuulliset oikeudenkäyntikulut.

Saman luvun 3 §:ssä säädetään seuraavaa:

Jos samassa asiassa on esitetty useita vaatimuksia, joista osa ratkaistaan toisen ja osa toisen hyväksi, he saavat pitää oikeudenkäyntikulunsa vahinkonaan, jollei ole syytä velvoittaa asianosaista korvaamaan niitä osaksi vastapuolelle. Jos sillä, minkä asianosainen on hävinnyt, on vain vähäinen merkitys asiassa, hänen tulee saada täysi korvaus kuluistaan.

Mitä 1 momentissa säädetään, on vastaavasti sovellettava, milloin asianosaisen vaatimus hyväksytään ainoastaan osaksi. Tällöin voidaan asianosaiselle kuitenkin tuomita täysi korvaus kuluistaan myös siinä tapauksessa, että hänen vaatimuksensa hyväksymättä jäänyt osa koskee ainoastaan harkinnanvaraista seikkaa, jolla ei ole sanottavaa vaikutusta asianosaisten oikeudenkäyntikulujen määrään.

Saman luvun 8 §:n mukaan korvattavia oikeudenkäyntikuluja ovat oikeudenkäynnin valmistelusta ja asian tuomioistuimessa ajamisesta sekä asiamiehen tai avustajan palkkiosta aiheutuneet kustannukset. Korvausta suoritetaan myös oikeudenkäynnin asianosaiselle aiheuttamasta työstä ja oikeudenkäyntiin välittömästi liittyvästä menetyksestä.

Kysymyksessä on edellä mainitun 3 §:n 2 momentin säännöksen mukainen tilanne. Kantajan hinnanalennusvaatimus hyväksytään noin yhdeltä kolmasosaltaan ja vastikkeiden korvausvaatimus hylätään kokonaan.

Asian lopputulokseen nähden käräjäoikeus katsoo, että kantajalle on tuleva oikeudenkäyntikulujen korvauksena noin hyväksytyn vaatimusosan mukainen suhdeluvun mukainen määrä, eli 15.000 euroa, jossa on huomioitu vähennyksenä kantajan myöntämä, peruutetusta istuntopäivästä vastaajille suoritettava määrä.

TUOMIOLAUSELMA

Siltä osin kuin kannetta on ajettu asunto-osakeyhtiölakiin perustuen kanne jätetään tutkimatta.

Juha ja Nella Saukkonen velvoitetaan yhteisvastuullisesti

1.suorittamaan hinnanalennuksena Taina Korhoselle 35.000 euroa korkolain 3 §:n 2 momentin mukaisine korkoineen 27.4.2016 lukien haasteen tiedoksiantoon 26.4.2019 saakka ja korkolain 4 §:n 1 momentin mukaista viivästyskorkoa haasteen tiedoksiantoa seuraavasta päivästä lukien maksupäivään asti ja

2.korvaamaan Korhosen oikeudenkäyntikulut 15.000 eurolla korkolain 4 §:n 1 momentin mukaisine viivästyskorkoineen siitä lähtien, kun kuukausi on kulunut käräjäoikeuden tuomion antamisesta.

Muilta osin kantajan vaatimukset hylätään.

Kantajan oikeusapua koskeva hakemus jätetään tutkimatta.

Lainkohdat

asuntokauppalaki 6 luku 11 §; oikeudenkäymiskaari 21 luku 3 § 2 mom.; oikeusapulaki 3b §.

Muutoksenhaku

Ratkaisuun saa hakea muutosta valittamalla Helsingin hovioikeuteen oikeudenkäymiskaaren 25 luvussa säädetyssä järjestyksessä tai ennakkopäätösvalituksella korkeimmalta oikeudelta oikeuden käymiskaaren 30 a luvussa säädetyssä järjestyksessä.

Tyytymättömyys ratkaisuun on ilmoitettava käräjäoikeudelle tai sen kansliaan viimeistään seitsemäntenä päivänä tuomion julistamis- tai antamispäivästä.

Asian käsittely hovioikeudessa edellyttää hovioikeuden myöntämää jatkokäsittelylupaa.

Tyytymättömyyden ilmoitus

Määräajassa vastaajat ovat ilmoittaneet tyytymättömyytensä koko tuomioon.

Valitusosoitus

Valitus mp. 16.11.2020
Vastavalitus mp. 30.11.2020

Käräjätuomari Kaius Sammal