Miten hinnanalennus lasketaan?
Miten hinnanalennus lasketaan?
Hinnanalennus on yksi asuntokaupan virheen seuraamus ostajalle vahingonkorvauksen ja kaupan purkamisen lisäksi. Hinnanalennus lasketaan kiinteistökaupassa "vähentämällä sovitusta kauppahinnasta virheellisen kiinteistön arvo kaupantekohetkellä" (MK 2:31§) ja asunto-osakekaupassa "virhettä vastaavaa tai muuten virheeseen nähden määrältään kohtuullinen" (AsKL 6:16§). Hinnanalennus lasketaan kaupantekohetken arvosta. Hinnanmuutokset eivät vaikuta arvoon. Hinnanalennusta ei voida kohtuullistaa samoin kuin vahingonkorvausta.
Hinnanalennuksen tarkempi määrittäminen on jätetty oikeuskäytännön varaan ja oikeuskäytännössä on eri virhetilanteissa käytetty eri tapoja arvioida hinnanalennuksen määrää. Olennaista on ymmärtää, että tuomioistuin on aina sidottu osapuolten esittämiin seikkoihin ja näyttöön eikä voi ylittää niitä. Kysymys on ns. vetoamistaakasta. Esimerkiksi myyjän on vedottava eduntasoitukseen (eduntasoituksesta jäljempänä) jotta tuomioistuin voi sen huomioida.
Käytetyin tapa hinnanalennuksen laskemiseen on korjauskustannukset. Välttämättömät korjauskustannukset jotka voidaan riittävän selvästi osoittaa määrittävät hinnanalennuksen laskentapohjan. Tästä vähennetään ns. edutasoitus tai tasonparannus ja muut sellaiset erät jotka eivät kuulu myyjän vastuuseen. Eduntasoitus tarkoittaa sitä määrää millä korjattava kohde on parantunut esim. jos kylpyhuoneen käyttöikä on 20 vuotta ja se korjataan 10 vuoden ikäisenä havaittujen virheiden takia myyjän vastuulle tulee vain 50% kylpyhuoneen korjauskustannuksista. Tasonparannusvähennys taas voi olla esim. rikkoontuneen laitteen tilalle hankittu teknisesti ja siten hinnaltaan arvokkaampi laite kuin myyty ja rikkoontunut. Arvo täytyy jotenkin todistella tai käyttää alkuperäisen laitteen hankintahintaa päivitettynä kaupantekohetkeen (esim. KKO 2009:39 lämpökattila). Tasonparannusvähennystä ei tehdä siltä osin kuin korjataan rakennuksen rakenteita, joiden on tarkoitettu kestää koko rakennuksen elinkaaren (KKO 2004:78). Alla on korkeimman oikeuden tapauksia, joissa on käsitelty hinnanalennuksen määrätymistä. Niistä erityisesti viimeisin KKO 2004:78 ratkaisussa on käsitelty hinnanalennuksen määräytymisen vaikeuksia.
Virhetilanteet, joissa hinnanalennusta joudutaan arvioimaan ovat kuitenkin moninaisia esim. kaavoitus (KKO 1988:64 ), käyttökustannukset (KKO 2008:1), pinta-ala (KKO 1990:120, KKO 1983 II 92, KKO 1979 II 27) jne.
Katso tarkemmin Mia Hoffren Virhevastuu asunnon ja asuinkiinteistön kaupassa 2021 s. 205.
Maakaaren hallituksen esityksen 120/1994 mukaan
Ostajalla on aina oikeus vaatia kauppahinnan alennusta kiinteistössä olevan virheen perusteella. Hinnanalennus määrätään sen mukaan, kuinka paljon virheellisen kiinteistön arvo alittaa sopimuksenmukaisen kiinteistön arvon. Kiinteistön kaupassa arviointi voidaan perustaa vain summittaisiin markkina-arvoihin.
Asuntokauppalain hallituksen esityksen 1994:14 mukaan
Hinnanalennus on käytetyn asunnon kaupassa virheen ensisijainen ja tärkein seuraamus. Käytännössä hinnanalennus määritetään tapauskohtaisesti ottamalla huomioon muun muassa virheen merkitys asunnon käyttöön, ulkonäköön ja vaihtoarvoon. Jos virhe on oikaistavissa kohtuullisin kustannuksin, nämä kustannukset voidaan ottaa huomioon ratkaistaessa, minkä suuruista hinnanalennusta on pidettävä virhettä vastaavana. Jos virhettä vastaavan hinnanalennuksen määrää ei voida määrittää esimerkiksi sen vuoksi, että virheen vaikutukset ovat vaikeasti ennakoitavissa, hinnanalennuksen on oltava määrältään olosuhteisiin nähden kohtuullinen.
KKO 2009:31
12. Hinnanalennuksen määrää korjauskustannusten perusteella laskettaessa on huomioon otettava muun muassa korjaustoimenpiteistä johtuva kiinteistön arvon nousu sekä kustannusten nousun vaikutus silloin, jos korjaukset tehdään pitkän ajan kuluttua kaupasta. Tässä tapauksessa korjauskustannukset käsittävät koko katon uusimisen tiilikatteiseksi harjakatoksi. Sen seurauksena kiinteistön arvo on noussut siitä, mitä se olisi ollut virheettömänä kauppaa tehtäessä. Rakennuskustannusten hinnannousu on taas elokuusta 2003 lokakuuhun 2006 ollut käräjäoikeuden toteamin tavoin lähes 12 prosenttia.
KKO 2008:1
21. Mikäli kaupan kohteessa on taloudellinen virhe, ostajalla on asuntokauppalain 4 luvun 27 §:n 3 momentin ja 25 §:n 1 momentin 1 kohdan mukaan oikeus saada virhettä vastaava tai muuten virheeseen nähden kohtuullinen hinnanalennus. Hinnanalennuksen täytyy olla määrältään sellainen, että ostaja tulee taloudellisesti samaan asemaan kuin siinä tapauksessa, että yhtiövastikkeesta ja vesimaksusta ilmoitettu arvio olisi ollut oikea. Korkein oikeus katsoo, ettei hovioikeuden tuomiota myöskään hinnanalennuksen määrän osalta ole syytä muuttaa.
KKO 2007:8
4. Maakaaren 2 luvun 31 §:n 1 momentin mukaan hinnanalennus määrätään kiinteistön kaupassa vähentämällä sovitusta kauppahinnasta virheellisen kiinteistön arvo kaupantekohetkellä. Tämä arvo ei riipu siitä, päättääkö ostaja pitää kiinteistön vai myydä sen edelleen. Kiinteistön edelleen myymisestä aiheutuvat kustannukset eivät ole sellainen kuluerä, joka voitaisiin ottaa huomioon arvioitaessa lainkohdassa tarkoitettua kiinteistön arvoa. 6. Korkeimmassa oikeudessa A on myös esittänyt, että hänen maksamansa välityspalkkio on ollut luonteeltaan hinnanalennuskanteeseen liittyvä selvityskulu. Kiinteistön edelleen myyminen on hänen mielestään ollut välttämätöntä, jotta hinnanalennuksen oikea määrä voitiin luotettavasti vahvistaa. Tämän johdosta Korkein oikeus toteaa, että kiinteistön käypä arvo tiettynä ajankohtana on mahdollista määrittää riittävän luotettavasti myös ilman kiinteistön myymistä. Kiinteistönvälittäjän palkkiota ei näin ollen voida hyväksyä myöskään selvittelykuluksi.
KKO 2004:78
8. Asiassa on lisäksi kysymys siitä, onko kiinteistöllä olevan omakotitalon arvo noussut rakennusvirheiden poistamiseksi ja vaurioiden korjaamiseksi tarpeellisten korjaustöiden johdosta siten, että talo on tullut parempaan kuntoon kuin ostaja sen kunto ja kiinteistöstä maksettu kauppahinta huomioon ottaen on perustellusti voinut odottaa ja joka siis on otettava huomioon kauppahinnan alennuksen määrää arvioitaessa.
9. Lähtökohtaisesti vanhojen rakenteiden korvaaminen uusilla, nykyisten rakentamista koskevien määräysten mukaisilla rakenteilla merkitsee rakennuksen teknisen käyttöiän pidentymistä ja rakennuksen asumisviihtyisyyden parantumista. Tämä korottaa rakennuksen arvoa. Korjaustoimenpiteiden aiheuttamaa arvonnousua on kuitenkin arvioitava rakennusta kokonaisuutena tarkastellen. Mikäli tarpeelliset korjaustyöt koskevat sellaisia rakenteita, joita ei rakennuksen keskimääräisen elinkaaren puitteissa normaalisti jouduta uusimaan, ei näiden korjaustöiden suorittaminen korota rakennuksen arvoa eikä pidennä rakennuksen käyttöikää vastaavanlaisesta kunnossa olevasta rakennuksesta.
10. Nyt puheena olevassa tapauksessa kysymys on ollut omakotitalon salaojituksen, perustusten täyttöön käytetyn maa-aineksen sekä osin seinärakenteiden uusimisesta. Nämä kaikki ovat olleet sellaisia rakenteita, joiden voidaan edellyttää kestävän omakotitalon koko elinkaaren ilman että niitä joudutaan välillä uusimaan. Vaikka mainitut rakenteet onkin nyt uusittu, omakotitalon käyttöiän ei voida katsoa pidentyneen tai laatutason parantuneen siitä, mitä se olisi ollut, mikäli nämä rakenteet olisi alun pitäen rakennettu tuolloin voimassa olleiden rakentamista koskevien määräysten mukaisesti. Näin ollen P:t eivät ole saaneet hovioikeuden päätöksessä selostettujen korjaustöiden suorittamisesta sellaista hyötyä, joka olisi tullut ottaa huomioon kauppahinnan alennuksen määrää arvioitaessa.
Hinnanalennus on yksi asuntokaupan virheen seuraamus ostajalle vahingonkorvauksen ja kaupan purkamisen lisäksi. Hinnanalennus lasketaan kiinteistökaupassa "vähentämällä sovitusta kauppahinnasta virheellisen kiinteistön arvo kaupantekohetkellä" (MK 2:31§) ja asunto-osakekaupassa "virhettä vastaavaa tai muuten virheeseen nähden määrältään kohtuullinen" (AsKL 6:16§). Hinnanalennus lasketaan kaupantekohetken arvosta. Hinnanmuutokset eivät vaikuta arvoon. Hinnanalennusta ei voida kohtuullistaa samoin kuin vahingonkorvausta.
Hinnanalennuksen tarkempi määrittäminen on jätetty oikeuskäytännön varaan ja oikeuskäytännössä on eri virhetilanteissa käytetty eri tapoja arvioida hinnanalennuksen määrää. Olennaista on ymmärtää, että tuomioistuin on aina sidottu osapuolten esittämiin seikkoihin ja näyttöön eikä voi ylittää niitä. Kysymys on ns. vetoamistaakasta. Esimerkiksi myyjän on vedottava eduntasoitukseen (eduntasoituksesta jäljempänä) jotta tuomioistuin voi sen huomioida.
Käytetyin tapa hinnanalennuksen laskemiseen on korjauskustannukset. Välttämättömät korjauskustannukset jotka voidaan riittävän selvästi osoittaa määrittävät hinnanalennuksen laskentapohjan. Tästä vähennetään ns. edutasoitus tai tasonparannus ja muut sellaiset erät jotka eivät kuulu myyjän vastuuseen. Eduntasoitus tarkoittaa sitä määrää millä korjattava kohde on parantunut esim. jos kylpyhuoneen käyttöikä on 20 vuotta ja se korjataan 10 vuoden ikäisenä havaittujen virheiden takia myyjän vastuulle tulee vain 50% kylpyhuoneen korjauskustannuksista. Tasonparannusvähennys taas voi olla esim. rikkoontuneen laitteen tilalle hankittu teknisesti ja siten hinnaltaan arvokkaampi laite kuin myyty ja rikkoontunut. Arvo täytyy jotenkin todistella tai käyttää alkuperäisen laitteen hankintahintaa päivitettynä kaupantekohetkeen (esim. KKO 2009:39 lämpökattila). Tasonparannusvähennystä ei tehdä siltä osin kuin korjataan rakennuksen rakenteita, joiden on tarkoitettu kestää koko rakennuksen elinkaaren (KKO 2004:78). Alla on korkeimman oikeuden tapauksia, joissa on käsitelty hinnanalennuksen määrätymistä. Niistä erityisesti viimeisin KKO 2004:78 ratkaisussa on käsitelty hinnanalennuksen määräytymisen vaikeuksia.
Virhetilanteet, joissa hinnanalennusta joudutaan arvioimaan ovat kuitenkin moninaisia esim. kaavoitus (KKO 1988:64 ), käyttökustannukset (KKO 2008:1), pinta-ala (KKO 1990:120, KKO 1983 II 92, KKO 1979 II 27) jne.
Katso tarkemmin Mia Hoffren Virhevastuu asunnon ja asuinkiinteistön kaupassa 2021 s. 205.
Maakaaren hallituksen esityksen 120/1994 mukaan
Ostajalla on aina oikeus vaatia kauppahinnan alennusta kiinteistössä olevan virheen perusteella. Hinnanalennus määrätään sen mukaan, kuinka paljon virheellisen kiinteistön arvo alittaa sopimuksenmukaisen kiinteistön arvon. Kiinteistön kaupassa arviointi voidaan perustaa vain summittaisiin markkina-arvoihin.
Asuntokauppalain hallituksen esityksen 1994:14 mukaan
Hinnanalennus on käytetyn asunnon kaupassa virheen ensisijainen ja tärkein seuraamus. Käytännössä hinnanalennus määritetään tapauskohtaisesti ottamalla huomioon muun muassa virheen merkitys asunnon käyttöön, ulkonäköön ja vaihtoarvoon. Jos virhe on oikaistavissa kohtuullisin kustannuksin, nämä kustannukset voidaan ottaa huomioon ratkaistaessa, minkä suuruista hinnanalennusta on pidettävä virhettä vastaavana. Jos virhettä vastaavan hinnanalennuksen määrää ei voida määrittää esimerkiksi sen vuoksi, että virheen vaikutukset ovat vaikeasti ennakoitavissa, hinnanalennuksen on oltava määrältään olosuhteisiin nähden kohtuullinen.
KKO 2009:31
12. Hinnanalennuksen määrää korjauskustannusten perusteella laskettaessa on huomioon otettava muun muassa korjaustoimenpiteistä johtuva kiinteistön arvon nousu sekä kustannusten nousun vaikutus silloin, jos korjaukset tehdään pitkän ajan kuluttua kaupasta. Tässä tapauksessa korjauskustannukset käsittävät koko katon uusimisen tiilikatteiseksi harjakatoksi. Sen seurauksena kiinteistön arvo on noussut siitä, mitä se olisi ollut virheettömänä kauppaa tehtäessä. Rakennuskustannusten hinnannousu on taas elokuusta 2003 lokakuuhun 2006 ollut käräjäoikeuden toteamin tavoin lähes 12 prosenttia.
KKO 2008:1
21. Mikäli kaupan kohteessa on taloudellinen virhe, ostajalla on asuntokauppalain 4 luvun 27 §:n 3 momentin ja 25 §:n 1 momentin 1 kohdan mukaan oikeus saada virhettä vastaava tai muuten virheeseen nähden kohtuullinen hinnanalennus. Hinnanalennuksen täytyy olla määrältään sellainen, että ostaja tulee taloudellisesti samaan asemaan kuin siinä tapauksessa, että yhtiövastikkeesta ja vesimaksusta ilmoitettu arvio olisi ollut oikea. Korkein oikeus katsoo, ettei hovioikeuden tuomiota myöskään hinnanalennuksen määrän osalta ole syytä muuttaa.
KKO 2007:8
4. Maakaaren 2 luvun 31 §:n 1 momentin mukaan hinnanalennus määrätään kiinteistön kaupassa vähentämällä sovitusta kauppahinnasta virheellisen kiinteistön arvo kaupantekohetkellä. Tämä arvo ei riipu siitä, päättääkö ostaja pitää kiinteistön vai myydä sen edelleen. Kiinteistön edelleen myymisestä aiheutuvat kustannukset eivät ole sellainen kuluerä, joka voitaisiin ottaa huomioon arvioitaessa lainkohdassa tarkoitettua kiinteistön arvoa. 6. Korkeimmassa oikeudessa A on myös esittänyt, että hänen maksamansa välityspalkkio on ollut luonteeltaan hinnanalennuskanteeseen liittyvä selvityskulu. Kiinteistön edelleen myyminen on hänen mielestään ollut välttämätöntä, jotta hinnanalennuksen oikea määrä voitiin luotettavasti vahvistaa. Tämän johdosta Korkein oikeus toteaa, että kiinteistön käypä arvo tiettynä ajankohtana on mahdollista määrittää riittävän luotettavasti myös ilman kiinteistön myymistä. Kiinteistönvälittäjän palkkiota ei näin ollen voida hyväksyä myöskään selvittelykuluksi.
KKO 2004:78
8. Asiassa on lisäksi kysymys siitä, onko kiinteistöllä olevan omakotitalon arvo noussut rakennusvirheiden poistamiseksi ja vaurioiden korjaamiseksi tarpeellisten korjaustöiden johdosta siten, että talo on tullut parempaan kuntoon kuin ostaja sen kunto ja kiinteistöstä maksettu kauppahinta huomioon ottaen on perustellusti voinut odottaa ja joka siis on otettava huomioon kauppahinnan alennuksen määrää arvioitaessa.
9. Lähtökohtaisesti vanhojen rakenteiden korvaaminen uusilla, nykyisten rakentamista koskevien määräysten mukaisilla rakenteilla merkitsee rakennuksen teknisen käyttöiän pidentymistä ja rakennuksen asumisviihtyisyyden parantumista. Tämä korottaa rakennuksen arvoa. Korjaustoimenpiteiden aiheuttamaa arvonnousua on kuitenkin arvioitava rakennusta kokonaisuutena tarkastellen. Mikäli tarpeelliset korjaustyöt koskevat sellaisia rakenteita, joita ei rakennuksen keskimääräisen elinkaaren puitteissa normaalisti jouduta uusimaan, ei näiden korjaustöiden suorittaminen korota rakennuksen arvoa eikä pidennä rakennuksen käyttöikää vastaavanlaisesta kunnossa olevasta rakennuksesta.
10. Nyt puheena olevassa tapauksessa kysymys on ollut omakotitalon salaojituksen, perustusten täyttöön käytetyn maa-aineksen sekä osin seinärakenteiden uusimisesta. Nämä kaikki ovat olleet sellaisia rakenteita, joiden voidaan edellyttää kestävän omakotitalon koko elinkaaren ilman että niitä joudutaan välillä uusimaan. Vaikka mainitut rakenteet onkin nyt uusittu, omakotitalon käyttöiän ei voida katsoa pidentyneen tai laatutason parantuneen siitä, mitä se olisi ollut, mikäli nämä rakenteet olisi alun pitäen rakennettu tuolloin voimassa olleiden rakentamista koskevien määräysten mukaisesti. Näin ollen P:t eivät ole saaneet hovioikeuden päätöksessä selostettujen korjaustöiden suorittamisesta sellaista hyötyä, joka olisi tullut ottaa huomioon kauppahinnan alennuksen määrää arvioitaessa.