Käytetyn asunnon virheen seuraamukset

14 §.  Virheilmoitus.

Ostaja ei saa vedota virheeseen, ellei hän ilmoita virheestä ja siihen perustuvista vaatimuksistaan myyjälle kohtuullisessa ajassa siitä, kun hän havaitsi virheen tai hänen olisi pitänyt se havaita. Arvioitaessa, milloin virhe on havaittu tai se olisi pitänyt havaita, ratkaisevana on pidettävä ajankohtaa, jona ostaja on päässyt tai hänen olisi pitänyt päästä selville virheen merkityksestä.
Jollei ostaja ilmoita virheestä ja siihen perustuvista vaatimuksistaan myyjälle kahden vuoden kuluessa siitä, kun asunnon hallinta on luovutettu hänelle, hän menettää oikeutensa vedota siihen. Jos asunto on jo kauppaa tehtäessä ostajan hallinnassa, kahden vuoden määräaika alkaa kulua kaupantekoajankohdasta. Mitä tässä momentissa säädetään, ei sovelleta, jos myyjänä on elinkeinonharjoittaja.
Ostaja saa 1 ja 2 momentin säännösten estämättä vedota virheeseen, jos myyjä on menetellyt törkeän huolimattomasti tai kunnianvastaisesti ja arvottomasti.

 

Hallituksen esitys 1994:14

14 §. Virheilmoitus. Pykälän 1 momentin mukaan ostajan on vedottava virheeseen kohtuullisessa ajassa siitä, kun hän on havainnut virheen tai hänen olisi pitänyt se havaita. Tältä osin säännös vastaa kauppalain 32 §:ää ja 4 luvun 19 §:n 2 momenttia.

 

Momenttiin sisältyy myös tulkintasääntö sen arvioimiseksi, milloin virhe on katsottava havaitun tai milloin se olisi pitänyt havaita. Säännöksen mukaan ratkaisevana olisi pidettävä sitä ajankohtaa, jona ostaja on päässyt tai hänen olisi pitänyt päästä selville virheen merkityksestä. Arviointiohje on sama kuin 4 luvun 19 §:n 3 momentissa.

 

Pykälän 2 momentin mukaan ostajan on ilmoitettava virheestä myyjälle kahden vuoden kuluessa siitä, kun hän sai asunnon hallintaansa. Säännös poikkeaa kauppalaissa, kuluttajan suojalaissa ja tämän lakiehdotuksen 4 luvussa omaksutusta periaatteesta, jonka mukaan virheilmoitukselle ei ole asetettu erityistä aikamääräistä takarajaa.

 

Ehdotettu säännös antaa myyjänä olevalle yksityishenkilölle kahden vuoden määräajan kuluttua suojan ostajan vaatimuksia vastaan. Siten säännös osaltaan korostaa ostajan selonottovelvollisuutta käytetyn asunnon kaupassa. Kaksi vuotta on yleensä riittävän pitkä aika sellaisten virheiden havaitsemiseen, joista myyjä on 6 luvun säännösten mukaan vastuussa. Määräaika on kuitenkin 3 momentissa mainittua poikkeusta lukuun ottamatta ehdoton ja koskee myös tapauksia, joissa virhe, esimerkiksi 11 §:n 1 momentin 4 kohdassa tarkoitettu, on tosiasiallisesti voitu havaita vasta määräajan kuluttua umpeen. Tällöin on useimmiten kysymys sellaisesta rakennusvirheestä, jonka osalta ostajalla saattaa 5 luvun mukaan olla oikeus kohdistaa vaatimuksia asunnon ensimmäiseen myyjään.

 

Kahden vuoden määräaika on tarkoitettu turvaamaan etenkin omaa asuntoaan myyvän yksityishenkilön asema yllättäviltä, mahdollisesti useiden vuosien kuluttua esitettäviltä vaatimuksilta. Tämän vuoksi säännös koskee vain sellaisia asuntokauppoja, joissa myyjänä on muu kuin tässä laissa tarkoitettu elinkeinonharjoittaja. Elinkeinonharjoittajaan voitaisiin siten kohdistaa vaatimuksia myös sellaisen virheen perusteella, joka on voitu havaita vasta kahta vuotta pidemmän ajan kuluttua asunnon hallinnan luovutuksesta.

 

Pykälän 3 momentin mukaan ostaja saa vedota virheeseen, vaikka hän olisi tehnyt virheilmoituksen liian myöhään, jos myyjä on menetellyt kunnianvastaisesti ja arvottomasti tai törkeän huolimattomasti. Vastaava säännös on 4 luvun 20 §:n 1 kohdassa. Myyjän menettelyä voidaan pitää tällä tavoin moitittavana esimerkiksi, jos hän on salannut ostajalta tai pyrkinyt peittämään tiedossaan olleita olennaisia virheitä taikka sen, että asunnossa tehdyt muutostyöt ovat olleet luvattomia.

 

Säännös koskee sekä tilannetta, jossa virheilmoitusta ei ole tehty kohtuullisessa ajassa siitä, kun virhe on havaittu tai se olisi pitänyt havaita, että tilannetta, jossa 2 momentissa tarkoitettu kahden vuoden määräaika on ehtinyt kulua umpeen.

Hallituksen esitys 2005:21

14§

14 §. Virheilmoitus. Pykälän 1 momentin säännöstä virheestä ilmoittamisesta ehdotetaan muutettavaksi samalla tavalla kuin 4 ja 5 luvun reklamaatiosäännöksiä. Ostajan on näin ollen ilmoitettava kohtuullisessa ajassa paitsi virheestä myös siihen perustuvista vaatimuksistaan. Muutoksen syitä selvitetään yleisperustelujen 2.6. jaksossa. Vaatimusten ei tarvitse tässä vaiheessa vielä olla yksilöityjä. Hinnanalennus- ja vahingonkorvausvaatimuksen suuruus selviää tavallisesti vasta myöhemmin esimerkiksi korjaustöiden valmistuttua. Virheilmoitusta voidaan myöhemmin täydentää. Ostaja voi tehdä ilmoituksen haluamallaan tavalla. Suositeltavaa on kuitenkin tehdä virheilmoitus kirjallisesti tai muutoin niin, että sen tekeminen voidaan tarvittaessa myöhemmin todistaa.

Pykälän 2 momenttiin ehdotetun lisäyksen mukaan virheilmoituksen tekemiselle asetettu kahden vuoden määräaika alkaa kulua asunnon hallinnan luovutuksen sijasta kaupantekoajankohdasta, jos asunto on ostajan hallinnassa jo kauppaa tehtäessä. Asunto on esimerkiksi vuokrasopimuksen perusteella voinut olla ostajan hallinnassa pitkänkin ajan ennen kaupan tekemistä. Näissä tilanteissa on epäselvää, pitäisikö kahden vuoden määräaika laskea vuokrasopimukseen perustuvasta asunnon hallintaan saamisesta vai kauppasopimukseen perustuvasta omistus- ja hallintaoikeuden luovuttamisesta. Ehdotetulla muutoksella oikeustila selvennettäisiin.